摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更是迅速。在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，企業(yè)的生存壓力不斷加大，迫使其不斷提升自己的管理水平，豐富自身的管理經(jīng)驗，全面預(yù)算管理也以此為契機(jī)，實現(xiàn)了自身進(jìn)一步的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè)，由于項目資金投入大，而且回收周期較長，因此加強(qiáng)預(yù)算管理顯得更加重要。所以，文章從企業(yè)預(yù)算管理的視角出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理現(xiàn)狀，找出其在預(yù)算管理過程中存在的問題，并給出一些與之相對應(yīng)的對策，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;對策

　　為適應(yīng)社會的發(fā)展，許多企業(yè)引進(jìn)了全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理能夠創(chuàng)新企業(yè)的管理方式，完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控體系，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)為了與時俱進(jìn)，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的管理水平建設(shè)，提高企業(yè)在市場中的份額占比，也運用了全面預(yù)算管理方式。本文主要研究了全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的問題并分析了對策。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點

　　(一)全面性

　　全面預(yù)算管理涵蓋了前期、工程、財務(wù)和銷售等企業(yè)管理涉及的各個方面，各個部門之間都密不可分，而且他們之間是相輔相成的，形成一個完整而緊密的管理體系。

　　(二)全員性

　　全面預(yù)算過程要求全員參與，把整個項目預(yù)算分解到各個環(huán)節(jié)，責(zé)任落實到每位員工身上，有3～5年整體預(yù)算計劃，也有1個月、半年短期預(yù)算。通過制定完善的預(yù)算系統(tǒng)及目標(biāo)考核系統(tǒng)，調(diào)動了每位員工的工作積極性，員工都知道自己的工作目標(biāo)與定位，提高工作效率非常高，從而推進(jìn)整個項目進(jìn)程。

　　(三)全程性

　　企業(yè)的全面預(yù)算管理主要是以目標(biāo)利潤為主要導(dǎo)向，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理編制更看重企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控、預(yù)算分析與調(diào)整的一系列整體考核流程，對企業(yè)內(nèi)部的預(yù)算管理及會計核算系統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)行密切的結(jié)合，確保企業(yè)的經(jīng)營活動按照預(yù)期的計劃正常進(jìn)行。

　　(四)獨特性

　　房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般生產(chǎn)和銷售企業(yè)，它開發(fā)房屋這種商品，注定投資金額較大，風(fēng)險系數(shù)較高。現(xiàn)階段的土地拍賣市場出現(xiàn)了好多房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競拍土地，一是為了降低風(fēng)險，二是資金壓力較大，聯(lián)合競標(biāo)、合作開發(fā)能夠規(guī)避一定的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資的項目一般金額較大，開發(fā)周期較長，如何合理控制資金成本，做好全面預(yù)算管理系統(tǒng)非常重要。

　　二、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)運用中的問題

　　(一)預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不完善

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不完善主要體現(xiàn)在沒有獨立預(yù)算管理小組。

　　房地產(chǎn)企業(yè)沒有獨立預(yù)算管理小組，把所有的預(yù)算數(shù)據(jù)交給財務(wù)部負(fù)責(zé)。公司全面預(yù)算一定是整個公司各個部門參與進(jìn)來。由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭成立預(yù)算管理小組，按照工作性質(zhì)和工作內(nèi)容的區(qū)別，對于不同部門給予不同的預(yù)算要求。各部門經(jīng)理或者中級領(lǐng)導(dǎo)者獨立完成本部門的預(yù)算工作，然后上報給財務(wù)部，由財務(wù)部進(jìn)行匯總，并報公司領(lǐng)導(dǎo)層審核，審核通過后報備人力資源部進(jìn)行考核備案。而在各部門制定預(yù)算的過程中，最困難的是沒有對應(yīng)的參考標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算管理小組沒有對各部門進(jìn)行實際考察，所有的預(yù)算都是根據(jù)各部門的上報數(shù)據(jù)來統(tǒng)計的，而有些部門負(fù)責(zé)人會通過虛報財務(wù)預(yù)算，故意增加預(yù)算數(shù)額，從中得到部分利益。而這種現(xiàn)象會對公司的財產(chǎn)造成損失。再者，各部門的預(yù)算工作全部都是由部門負(fù)責(zé)人獨自負(fù)責(zé)，普通工作人員沒有參與權(quán)。這會極大打擊員工的工作積極性，對企業(yè)的發(fā)展造成不良的影響。

　　(二)預(yù)算編制方法及程序不合理

　　一般情況下，企業(yè)的預(yù)算編制方法都是選擇固定預(yù)算法。這種方式比較固定，缺乏靈活性。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的整體預(yù)算，會隨著市場經(jīng)濟(jì)的變化以及國家宏觀調(diào)控政策的實施而發(fā)生變化。固定預(yù)算法沒有將這些變化因素考慮進(jìn)去，必然會導(dǎo)致公司具體預(yù)算沒有辦法順利進(jìn)行下去。并且，所有這一期的企業(yè)預(yù)算沒有對公司外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行衡量，只是在上一期預(yù)算的結(jié)果上進(jìn)行一點點的改動。而通過這種方式制定的預(yù)算，不符合公司的實際情況，也缺乏準(zhǔn)確性。

　　而在編制程序上，房地產(chǎn)企業(yè)主要采用自上而下的方式去實現(xiàn)編程程序的操作。這種方式的優(yōu)點是數(shù)據(jù)內(nèi)容比較客觀真實，比較容易執(zhí)行起來。因為這些預(yù)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都是每個部門自己填上去的。但是這種方式也存在缺點，缺點就是部門為了能夠更容易達(dá)到預(yù)算目標(biāo)，會發(fā)生預(yù)報最小值的情況，這種預(yù)算目標(biāo)沒有挑戰(zhàn)性，對于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

　　(三)考核與激勵制度不規(guī)范

　　房地產(chǎn)公司考核和激勵制度不規(guī)范。首先，房地產(chǎn)公司內(nèi)部人員在分工上十分模糊，公司也沒有下達(dá)規(guī)范的員工績效考核標(biāo)準(zhǔn)條例。再加上考評體系一般是以年為單位，時間比較長，而員工的表現(xiàn)是發(fā)生變化的，因此，這種考核十分不規(guī)范。然后，房地產(chǎn)公司在考核的時候，更多考慮的是公司的收入，公司的利潤，以及公司的成本等財務(wù)指標(biāo)。對于顧客滿意度，員工滿意度和員工的積極性，公司的軟文化等非財務(wù)指標(biāo)，公司考核制度沒有考慮進(jìn)來。公司各部門的員工為了能夠達(dá)到這些財務(wù)指標(biāo)，忽視公司的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，最后，激勵政策只是針對那些完成了預(yù)算結(jié)余的員工或者是部門，對那些達(dá)到了考核標(biāo)準(zhǔn)的員工和個人給予獎勵，而對于那些沒有完成預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的個人和部門沒有采取懲罰的措施。獎懲分明的激勵方式才能激活公司活力和創(chuàng)造力，促進(jìn)公司的進(jìn)一步發(fā)展。

　　三、改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策

　　(一)完善預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)

　　完善預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，可以通過設(shè)立單獨的預(yù)算管理小組的方式進(jìn)行。公司需要將全面預(yù)算的相關(guān)事宜交給預(yù)算小組去辦理。公司應(yīng)該嚴(yán)格按照要求，通過層層管理的制度來建立合理的全面預(yù)算體系，將管理預(yù)算相關(guān)事宜的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公司日常工作事宜的工作機(jī)構(gòu)分離開來，以此來實現(xiàn)全面預(yù)算的客觀公正性。讓公司的管理體系變得井井有條，提高公司的發(fā)展效益。

　　《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》(月刊)創(chuàng)刊于1989年，是由深圳市規(guī)劃與國土資源局主辦的綜合性經(jīng)濟(jì)刊物。內(nèi)容包括一周經(jīng)濟(jì)態(tài)勢、房地行情、金融股市、居家置業(yè)。設(shè)有新觀察、國外經(jīng)濟(jì)論壇、經(jīng)濟(jì)一周、名人專訪、投資熱線、市場分析、一周行情、中國房地產(chǎn)直銷市場、海外傳真。