房地產(chǎn)的新發(fā)展應(yīng)用建設(shè)管理都是目前我們所關(guān)注的一個(gè)話題之一，怎樣對房地產(chǎn)更好的發(fā)展及正確的認(rèn)識這其中的管理模式及運(yùn)用的法制措施有又哪些等等。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的新應(yīng)用又會(huì)帶來怎樣的影響及意義。

　　摘要：股權(quán)收購類并購事件中，平均超額收益率(AAR)則圍繞0軸產(chǎn)生較大的上下波動(dòng)，出現(xiàn)負(fù)值的天數(shù)較多，平均累計(jì)超額收益率(CAR)總體雖然為正值，但是曲折卻較大。CAR值從并購前50天至30天時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)增長趨勢，至并購前21天CAR值開始出現(xiàn)下降，到并購消息公布日前兩天這種下降趨勢才得以扭轉(zhuǎn)，開始上升，呈現(xiàn)出波浪式上升趨勢，這種上升趨勢持續(xù)到消息公布40天以后，開始下跌一直持續(xù)下跌到消息公布后的第50天。而對AART檢驗(yàn)只有14天在10%的顯著性水平下顯著,其余86天都不顯著,CAR的T檢驗(yàn)也不顯著。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),經(jīng)濟(jì)效益,管理技術(shù)

　　隨著最近幾年以來房價(jià)高企對百姓購房帶來極大的負(fù)擔(dān)，以及我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的加快，國家在未來一段時(shí)間內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)的上市、融資、以及土地買賣等會(huì)實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管和信貸政策。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營將會(huì)在可以預(yù)期的時(shí)間內(nèi)面臨發(fā)展的艱難期，并購重組在業(yè)內(nèi)將會(huì)更加激烈，而做好房企并購重組績效的宏觀分析，對于國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管以及企業(yè)有效實(shí)施并購重組，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰、資源合理配置則是至關(guān)重要之舉。

　　一、我國房地產(chǎn)企業(yè)并購重組績效的基本概念

　　(一)、并購重組和的概念

　　并購,即兼并與收購(Merger and Acquisition)是指企業(yè)間以兼并和收購的方式發(fā)生的企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易與資本運(yùn)營行為,簡稱M&A。一般,處于并購方的企業(yè)叫并購企業(yè),處于被并購方的企業(yè)為目標(biāo)企業(yè)。

　　《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》這樣說道：作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，在極大地促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)存在著企業(yè)數(shù)量眾多、規(guī)模小以及缺少領(lǐng)頭羊的現(xiàn)實(shí)問題。這種情況的客觀存在使得房地產(chǎn)企業(yè)通過并購重組，進(jìn)行資源優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)重組，進(jìn)而促進(jìn)優(yōu)勝劣汰顯得十分必要。

　　(二)、績效評價(jià)的概念

　　績效評價(jià)是依照一定的評價(jià)程序,運(yùn)用科學(xué)的評價(jià)方法、按照評價(jià)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)的一定期間的經(jīng)營成果進(jìn)行考核和評價(jià)。在本文中筆者對于績效是這樣定義的：在特定的經(jīng)營時(shí)期以內(nèi)，并購雙方公司在經(jīng)過并購的整合后，生產(chǎn)與管理、市場與效益等方面的提升和增量的新情況，實(shí)質(zhì)上也就是企業(yè)并購重組的預(yù)期戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。

　　二、我國房地產(chǎn)企業(yè)并購重組績效的理論解讀

　　在目前我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景下,出現(xiàn)了基于各種動(dòng)因的地產(chǎn)企業(yè)并購，例如，政府推動(dòng)的國企并購、市場勢力理論基礎(chǔ)視角的土地并購、融資目的的殼資源并購等

　　(一)、國企的并購重組

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)是在經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的進(jìn)程中發(fā)展起來的。華潤置地、保利地產(chǎn)等行業(yè)巨頭都是屬于國企性質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)，而政府推動(dòng)的國企并購正是基于這一經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景。政府目前推動(dòng)上市房地產(chǎn)公司并購重組一般是處于以下幾個(gè)動(dòng)機(jī)：第一、為了某一地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，幫助上市的虧損企業(yè)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈;第二，從社會(huì)效益考慮，保證社會(huì)安定。

　　(二)、土地并購重組

　　土地是我國城鎮(zhèn)的一種重要資源，屬于國有資源的一個(gè)重要組成部分，具體的管轄權(quán)在各級政府手中，所以其地域性和地段差別較大。在土地資源的爭奪中當(dāng)?shù)仄髽I(yè)占有先天性優(yōu)勢，而且掌握了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)資源以及銷售脈絡(luò)。外來企業(yè)要想獲得這些地區(qū)的土地資源，并購當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)企業(yè)就成為了一個(gè)比較便捷的方式。于是，地產(chǎn)巨頭都紛紛進(jìn)行此類并購，以打破地域壁壘的限制，獲取土地資源，2006年萬科企業(yè)股份有限公司斥資3.89億元購得北京市朝萬房地產(chǎn)幵發(fā)中心的60%國有產(chǎn)權(quán),進(jìn)一步突破了在京趟她的土地瓶頸,加速在北京的擴(kuò)張步伐,在其環(huán)勸海區(qū)域戰(zhàn)略布局中從容落下一子。

　　并購重組是資本市場運(yùn)作過程中進(jìn)行資源配置的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在企業(yè)資本集中和產(chǎn)業(yè)發(fā)展擴(kuò)大過程中有著不可替代的推動(dòng)作用。自2003年國家房地產(chǎn)調(diào)控開始，就出臺了一系列相關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)間的并購重組。房地產(chǎn)企業(yè)從此進(jìn)入了“并購時(shí)代”迄今已經(jīng)形成了一批大型、優(yōu)質(zhì)、具有相當(dāng)競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)。近年以來隨著國家金融政策的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營顯得愈發(fā) 舉步維艱,步履踢跚。這種局面的出現(xiàn)預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部并購重組的洗牌進(jìn)程將會(huì)加劇。

　　(三)、殼資源的并購重組——借殼上市

　　由于證券監(jiān)管部門對上市公司審核批準(zhǔn)日益嚴(yán)格，在這種金融市場背景下，上市的額度受到了極大地限制，而地產(chǎn)企業(yè)融資需求卻前所未有的高漲，二者形成了鮮明的矛盾，許多企業(yè)通過正常渠道上市顯得十分困難，而買殼上市或借殼上市成為了最便捷、最現(xiàn)實(shí)的選擇。于是上市資格作為一種商品在市場上流通便應(yīng)運(yùn)而生了，因此，以目標(biāo)企業(yè)上市資格為并購目的的并購重組也就產(chǎn)生了。例如，信達(dá)投資有限公司2008年通過并購重組，受讓ST天橋13. 20%的股權(quán),成為第一大股東,成功借殼上市,實(shí)現(xiàn)殼資源的轉(zhuǎn)移。ST天橋也逐步摘星摘帽,演變?yōu)榻裉斓男胚_(dá)地產(chǎn)。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組績效實(shí)證分析

　　本文以2008年發(fā)生的我國房地產(chǎn)上市公司并購重組事件作為研究對象，以深圳國泰安信息技術(shù)有限公司提供的上市公司重組數(shù)據(jù)，上海證交所、深圳證交所披露的公開數(shù)據(jù)為數(shù)據(jù)來源，采用目前績效評價(jià)比較成熟的事件研究法和會(huì)計(jì)研究法為研究方法，就2008年年我國22例比較突出的房地產(chǎn)企業(yè)并購重組案進(jìn)行了綜合性的并購重組績效分析，得出短期和長期績效實(shí)證結(jié)果。

　　以國泰安和上證和深證交易所的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，用市場估價(jià)模型(CAPM模型、)，估算出清潔期(-100,-51)內(nèi)各個(gè)公司的系數(shù),并且計(jì)算出從并購重組宣布之日起前后50天的正常收益率、將其和實(shí)際收益率比較，從而計(jì)算出平均超額收益率(AAR)，以及平均累計(jì)超額收益率(CAR),并且對AAR和CAR分別做顯著性檢驗(yàn)-T檢驗(yàn),以不同種類為依據(jù)畫出折線圖。通過分析折線圖我們發(fā)現(xiàn)：

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓類并購事件中，平均超額收益率(AAR)在100天時(shí)間內(nèi)多數(shù)時(shí)間為正值，而平均累計(jì)超額收益率(CAR)于0軸上方呈現(xiàn)直線上升趨勢，并且在并購后的第50天達(dá)到70%的最高值。這證明了股權(quán)轉(zhuǎn)讓類重組事件中，投資者獲得可觀的超額正收益，這種收益在短期內(nèi)還表現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。

　　在關(guān)聯(lián)交易類重組中，AAR圍繞0軸大幅度波動(dòng)且多數(shù)時(shí)間為負(fù)值，CAR在并購事件公布之日以前就已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)值，這種現(xiàn)象證明并購宣布之前已經(jīng)有知情者知道公司的某些不好狀態(tài)，導(dǎo)致股價(jià)的下挫，這種情況在并購宣布當(dāng)日達(dá)到高峰，之后雖然出現(xiàn)波段式的上升，但是總體下滑趨勢已難以改變。而T檢驗(yàn)不顯著,只有少數(shù)的AAR能在10%的水平下拒絕原假設(shè),超額收益率顯著不為零。

　　對長期績效實(shí)證分析采用會(huì)計(jì)研究法，對樣品公司凈2005年至2010年資產(chǎn)收益率(ROE),主業(yè)利潤率(主業(yè)利潤/總資產(chǎn)(CROA)，每股收益(EPS)三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分類匯總，算出平均值，按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓類并購、股權(quán)收購類并購、關(guān)聯(lián)交易類重組分別繪制圖表。通過分析圖表可以看出：在2007年三類并購重組的三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)普遍偏高，其中的每股收益(EPS)更是飆升至5年來最高水平，而這種樂觀的結(jié)果在2008年以后出現(xiàn)了驟然下降，這是受到2008年席卷世界的經(jīng)濟(jì)危機(jī)給我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場帶來的沖擊的影響，直接導(dǎo)致隨后兩三年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期企業(yè)效益不佳。