房地產的新發展應用建設管理都是目前我們所關注的一個話題之一，怎樣對房地產更好的發展及正確的認識這其中的管理模式及運用的法制措施有又哪些等等。房地產經濟管理的新應用又會帶來怎樣的影響及意義。

　　摘要：股權收購類并購事件中，平均超額收益率(AAR)則圍繞0軸產生較大的上下波動，出現負值的天數較多，平均累計超額收益率(CAR)總體雖然為正值，但是曲折卻較大。CAR值從并購前50天至30天時間內呈現增長趨勢，至并購前21天CAR值開始出現下降，到并購消息公布日前兩天這種下降趨勢才得以扭轉，開始上升，呈現出波浪式上升趨勢，這種上升趨勢持續到消息公布40天以后，開始下跌一直持續下跌到消息公布后的第50天。而對AART檢驗只有14天在10%的顯著性水平下顯著,其余86天都不顯著,CAR的T檢驗也不顯著。

　　關鍵詞：房地產,經濟效益,管理技術

　　隨著最近幾年以來房價高企對百姓購房帶來極大的負擔，以及我國經濟轉型升級的加快，國家在未來一段時間內對房地產企業的上市、融資、以及土地買賣等會實行嚴格的監管和信貸政策。房地產企業的運營將會在可以預期的時間內面臨發展的艱難期，并購重組在業內將會更加激烈，而做好房企并購重組績效的宏觀分析，對于國家加強對房地產業的監管以及企業有效實施并購重組，實現房地產業的優勝劣汰、資源合理配置則是至關重要之舉。

　　一、我國房地產企業并購重組績效的基本概念

　　(一)、并購重組和的概念

　　并購,即兼并與收購(Merger and Acquisition)是指企業間以兼并和收購的方式發生的企業產權交易與資本運營行為,簡稱M&A。一般,處于并購方的企業叫并購企業,處于被并購方的企業為目標企業。

　　《房地產導刊》這樣說道：作為我國支柱產業之一的房地產業，在極大地促進我國經濟發展的同時存在著企業數量眾多、規模小以及缺少領頭羊的現實問題。這種情況的客觀存在使得房地產企業通過并購重組，進行資源優化配置和產業重組，進而促進優勝劣汰顯得十分必要。

　　(二)、績效評價的概念

　　績效評價是依照一定的評價程序,運用科學的評價方法、按照評價的內容和標準對企業的一定期間的經營成果進行考核和評價。在本文中筆者對于績效是這樣定義的：在特定的經營時期以內，并購雙方公司在經過并購的整合后，生產與管理、市場與效益等方面的提升和增量的新情況，實質上也就是企業并購重組的預期戰略目標的實現情況。

　　二、我國房地產企業并購重組績效的理論解讀

　　在目前我國的房地產業發展的大背景下,出現了基于各種動因的地產企業并購，例如，政府推動的國企并購、市場勢力理論基礎視角的土地并購、融資目的的殼資源并購等

　　(一)、國企的并購重組

　　我國的房地產業是在經濟由計劃經濟向市場經濟過渡的進程中發展起來的。華潤置地、保利地產等行業巨頭都是屬于國企性質的地產企業，而政府推動的國企并購正是基于這一經濟轉型的大背景。政府目前推動上市房地產公司并購重組一般是處于以下幾個動機：第一、為了某一地方經濟的發展，幫助上市的虧損企業實現扭虧為盈;第二，從社會效益考慮，保證社會安定。

　　(二)、土地并購重組

　　土地是我國城鎮的一種重要資源，屬于國有資源的一個重要組成部分，具體的管轄權在各級政府手中，所以其地域性和地段差別較大。在土地資源的爭奪中當地企業占有先天性優勢，而且掌握了當地的社會資源以及銷售脈絡。外來企業要想獲得這些地區的土地資源，并購當地的地產企業就成為了一個比較便捷的方式。于是，地產巨頭都紛紛進行此類并購，以打破地域壁壘的限制，獲取土地資源，2006年萬科企業股份有限公司斥資3.89億元購得北京市朝萬房地產幵發中心的60%國有產權,進一步突破了在京趟她的土地瓶頸,加速在北京的擴張步伐,在其環勸海區域戰略布局中從容落下一子。

　　并購重組是資本市場運作過程中進行資源配置的一個重要環節，在企業資本集中和產業發展擴大過程中有著不可替代的推動作用。自2003年國家房地產調控開始，就出臺了一系列相關政策，促進房地產企業間的并購重組。房地產企業從此進入了“并購時代”迄今已經形成了一批大型、優質、具有相當競爭力的房地產企業。近年以來隨著國家金融政策的調整，房地產市場的變化，房地產企業的經營顯得愈發 舉步維艱,步履踢跚。這種局面的出現預示著房地產企業內部并購重組的洗牌進程將會加劇。

　　(三)、殼資源的并購重組——借殼上市

　　由于證券監管部門對上市公司審核批準日益嚴格，在這種金融市場背景下，上市的額度受到了極大地限制，而地產企業融資需求卻前所未有的高漲，二者形成了鮮明的矛盾，許多企業通過正常渠道上市顯得十分困難，而買殼上市或借殼上市成為了最便捷、最現實的選擇。于是上市資格作為一種商品在市場上流通便應運而生了，因此，以目標企業上市資格為并購目的的并購重組也就產生了。例如，信達投資有限公司2008年通過并購重組，受讓ST天橋13. 20%的股權,成為第一大股東,成功借殼上市,實現殼資源的轉移。ST天橋也逐步摘星摘帽,演變為今天的信達地產。

　　三、房地產企業并購重組績效實證分析

　　本文以2008年發生的我國房地產上市公司并購重組事件作為研究對象，以深圳國泰安信息技術有限公司提供的上市公司重組數據，上海證交所、深圳證交所披露的公開數據為數據來源，采用目前績效評價比較成熟的事件研究法和會計研究法為研究方法，就2008年年我國22例比較突出的房地產企業并購重組案進行了綜合性的并購重組績效分析，得出短期和長期績效實證結果。

　　以國泰安和上證和深證交易所的數據為基礎，用市場估價模型(CAPM模型、)，估算出清潔期(-100,-51)內各個公司的系數,并且計算出從并購重組宣布之日起前后50天的正常收益率、將其和實際收益率比較，從而計算出平均超額收益率(AAR)，以及平均累計超額收益率(CAR),并且對AAR和CAR分別做顯著性檢驗-T檢驗,以不同種類為依據畫出折線圖。通過分析折線圖我們發現：

　　股權轉讓類并購事件中，平均超額收益率(AAR)在100天時間內多數時間為正值，而平均累計超額收益率(CAR)于0軸上方呈現直線上升趨勢，并且在并購后的第50天達到70%的最高值。這證明了股權轉讓類重組事件中，投資者獲得可觀的超額正收益，這種收益在短期內還表現出持續攀升的趨勢。

　　在關聯交易類重組中，AAR圍繞0軸大幅度波動且多數時間為負值，CAR在并購事件公布之日以前就已經出現負值，這種現象證明并購宣布之前已經有知情者知道公司的某些不好狀態，導致股價的下挫，這種情況在并購宣布當日達到高峰，之后雖然出現波段式的上升，但是總體下滑趨勢已難以改變。而T檢驗不顯著,只有少數的AAR能在10%的水平下拒絕原假設,超額收益率顯著不為零。

　　對長期績效實證分析采用會計研究法，對樣品公司凈2005年至2010年資產收益率(ROE),主業利潤率(主業利潤/總資產(CROA)，每股收益(EPS)三個財務指標進行分類匯總，算出平均值，按照股權轉讓類并購、股權收購類并購、關聯交易類重組分別繪制圖表。通過分析圖表可以看出：在2007年三類并購重組的三項財務指標普遍偏高，其中的每股收益(EPS)更是飆升至5年來最高水平，而這種樂觀的結果在2008年以后出現了驟然下降，這是受到2008年席卷世界的經濟危機給我國實體經濟和資本市場帶來的沖擊的影響，直接導致隨后兩三年經濟恢復時期企業效益不佳。