現(xiàn)在多說的人覺得房產是升值的，多數(shù)人都在房產上有所投資，怎樣合理的對房產的管理及正確的去選擇房產呢?并且現(xiàn)在的稅制建設管理又是怎樣呢?只有合理的去建設去發(fā)展才能更好的去對房產的管理。一般的說房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產。但室內游泳池屬于房產。由于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅;但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。

　　摘要：現(xiàn)行房產稅一是從價計征,是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù);二是從租計征,以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價余值征收,使得稅收收入與房地產價值背離,國家不能分享土地增值收益,還將承擔通貨膨脹損失;從租計征的則對其實際租金難以把握,且對經營行為征稅與營業(yè)稅有交叉;而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。

　　房產論文網(wǎng)推薦：《中國房地產業(yè)》雜志始終致力于運用比較分析框架，提供全球化背景下的一流商業(yè)故事和見解，搭建中外商業(yè)人士的無邊界社區(qū)，以此獲得高端商業(yè)人群的充分認可。如今，隨著國際化成為中國商界的最熱門話題，且中國市場日益成為跨國企業(yè)的重要戰(zhàn)略支點，《中國房地產業(yè)》雜志已被業(yè)內廣泛譽為具有影響力的雜志之一。

　　關鍵詞：房地產稅制,不動產,房產管理

　　(一)合并稅種,開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產稅

　　把房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費,以及屬于稅收性質的其他收費,合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設想如下:

　　1.擴大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉,輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應市場經濟發(fā)展的要求,擴大不動產的征收范圍,取消那些不適應現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率,而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應專項使用,作為廉租房、經濟適用房建設專項基金,鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)積極建設廉租房和經濟適用房,也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼,這樣將高收入者的收入轉移給低收入者,抑制目前我國逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應”,緩和社會矛盾,構建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。

　　投資權益具有不特定性,因為在合同履行期內,隨著投資人投資的變化會導致權益分配比例的變化。由于此種形式的房地產開發(fā)一般是以項目所有人的名義報建和銷售的,投資人忠實有效地履行完合作建房合同后,有權要求項目所有人按照合同給付利潤或同等價值的房屋,亦即投資人對項目所有人享有債權。因此,合作合同已履行完畢的,可按照《規(guī)定》中有關執(zhí)行到期債權的規(guī)定來執(zhí)行;合作合同正在履行的,可按照執(zhí)行未到期債權的規(guī)定來執(zhí)行,即向項目所有人發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書,禁止其向投資人支付投資收益,待到期后,再向項目所有人發(fā)出履行通知,要求其直接支付給人民法院或者申請執(zhí)行人。

　　2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。房地產投資采取合作建房的形式較多,合作建房一般采用兩種方式:一是雙方即土地方與投資方,采用成立項目公司的形式進行開發(fā),按股份分享投資利益或房屋產權;二是雙方即項目所有方和投資方,采用合同的方式進行開發(fā)并按照投資比例獲取利潤和分配房產。

　　3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法,一是國家不能及時分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調節(jié)級差收入的作用,對促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經濟的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結合部難以區(qū)分,分設在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會產生稅負差別;四是部分減免稅規(guī)定,過多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業(yè)加強自身的經營管理,影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法,對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

　　4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊,經濟發(fā)展極不平衡,全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設立一個彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內選擇適用的稅率。

　　(二)提高立法級次,下放管理權限

　　中央制定物業(yè)稅的基本法,對稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級立法機關或政府制定細則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調動地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

　　(三)開征不動產閑置稅

　　目前,土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當嚴重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費,優(yōu)化資源配置,防范金融風險,需要采取稅收強制措施,開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入,非常有效地遏制房地產投機,避免任何因房地產泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。

　　不動產先買權這一制度在拜占庭時期的羅馬法上,就已有之;現(xiàn)行德國民法、瑞士民法和日本民法,也分別規(guī)定了先買權。我國法律關于不動產先買權有如下規(guī)定,《中華人民共和國民法通則》第78條第三款規(guī)定:“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權利。”最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》(試行))第92條規(guī)定:“共同共有財產分割后,一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產時,如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購買權的,應當予以支持。”第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋, 應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《中華人民共和國合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定:“合伙人依法轉讓其財產份額的,在同等條件下,其他合伙人有優(yōu)先受讓的權利。”

　　(四)完善各項配套改革措施

　　一是建立和完善房地產登記制度,全面掌握房地產各方面情況,找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調。房地產稅制的變動,將關系到有關房地產業(yè)的多項稅收和收費,因此,要把該項改革和整體稅制完善結合起來,處理好相關稅種之間的關系。

　　拍賣是指以公開競價的形式,將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。在拍賣不動產時,先買權是否可以行使,民法理論界意見不一?？隙ㄕf主張在拍賣不動產時,應當允許行使先買權,這樣有利于出賣人和先買權人的利益。否定說認為,在強制拍賣不動產時,不能行使先買權。因為拍賣具有競爭性,應當以出價最高者為買受人,如果可以行使先買權,應買人勢必銳減,賣價難免偏低,不利于債權人和債務人,極易造成偏袒先買權人的結果。特別是在實務上,可能出現(xiàn)債務人為防止其不動產因強制拍賣而喪失所有權,故意與第三人偽造租賃契約,并將租賃的始期提前至其他權利設定前,該第三人以承租人身份主張先買權的情況,而且承認拍賣中的先買權,在實務上將很難操作。在我國,先買權原則上在拍賣不動產時不得行使,先買權人如欲購得不動產,可以參加競買,與他人公平競爭,但法院在采取拍賣的方式執(zhí)行房地產時,應通知先買權人參加拍賣。