摘要：相信大家都對房產現在比較關心，現在的房產的走勢及它的變化都牽動著不少的人，對此肯定國有很多人知道了新出來的《不動產登記暫行條例》可是有一部分還是不懂的，在此小編給你做了以下總結，希望對你對房產信息上有所幫助。

　　從2015年3月1日起，《不動產登記暫行條例》正式實施，全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統，全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，不得以任何借口推延農業部將選擇兩省試點農村土地確權登記頒證。

　　1.對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，市委奢侈住宅消費，每年按市場評估價征收1%-3%的房產稅，且沒有減除額。

　　2.家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房產稅，且沒有減除額。

　　3.家庭第四套住宅級以上住宅，每年征收10%的房產稅，且沒有減除額。

　　4.取消原《房產稅暫行條例》有關個人住宅可按租金收入的12%繳交房產稅的規定。

　　5.所有商業房產，每年均按租金收入的12%的繳交房產稅,財政部、國家稅務總局另有規定的除外。

　　6.家庭基友的一套自住住宅，免征房產稅。

　　在互聯網時代，消費者購物行為隨之發生了4個方面的顯著變化：購物空間立體化(全渠道購物)、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統的商業地產運營方式。為了規避電商的沖擊，同時適應消費方式的新變化，傳統零售業態在商業地產項目業態中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業態則加速成為商業地產業態經營的主體。

　　商業地產運營管理的核心是通過對消費行為和消費習慣的研究，將松散的經營商戶和多元化的消費需求融合統一，形成獨具特色的業態組合、品牌組合、銷售模式和服務模式。這就要求商業地產企業對旗下物業擁有較大的控制權。而目前由于受融資渠道的限制，大多數商業地產還是依靠租售結合、以售養租的模式保證現金流并進行相應的運營管理。但從歐美、日本及我國香港等地的商業地產的經驗來看，自持物業的商業地產盈利模式將逐漸成為中國商業地產商的主流選擇。

　　近年來在政策引導下城市化進程快速推進，城市功能向多元化發展，大體量、復合型的商業地產項目適應了城鎮化發展需求而獲得地方政府的支持并得以快速發展。2013年，世聯統計的全國50個熱門開發城市中，11個城市綜合體規模(除住宅外)超過1000萬平方米。仲量聯行統計的全國20個主要城市中，有約150個趙榮哲購物中心開業，新開業購物中心的平均面積超過8萬平方米。過多大體量商業地產項目的集中入市容易在短期造成區域市場供求失衡，而且對開發商后期的招商和運營也會帶來巨大的風險。社區型中小購物中心盡管體量較小、功能較少，但經營風險更低、管理成本更可控、投資回收期更短，未來隨著熱點商圈市場的飽和、土地開發成本上升和開發商漸趨理性，靈活匹配所在區域居民消費需求的社區型中小購物中心將成為未來城市商業地產開發的重點。

　　1 中國商業地產發展的現狀

　　1.1 商業地產持續快速增長，區域泡沫化風險增大

　　自2010年以來，國家針對住宅市場實施了一系列調控措施，作為政策洼地的商業地產市場借勢持續快速發展，2010-2013年中國商業地產投資額年均增長率達到了30.06%，高于房地產行業平均投資增速，商業地產投資占房地產投資總量的比例也以年均0.6%的速度增長。2013年，中國商業營業用房開發投資完成11945億元，增長28.28%;商業營業用房開發投資占房地產開發投資總額的13.89%，比上年提高0.92%。據世邦魏理仕(CBRE)的最新數據顯示，目前全球在建購物中心面積達3900萬平方米，相比2013年增加了300萬平方米。中國在建購物中心面積占全球一半以上，仍然是最活躍的市場。

　　在各地商業地產投資和建設一路高歌猛進的同時，部分地區和城市卻由于規劃不足、定位失準、市場有限等原因導致商業地產項目建成后招商困難和運營不善，大量項目處于虧損和空置。根據高緯環球2013年的數據顯示，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中重慶、沈陽、青島及廈門等城市由于部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率高達15%-20%。從數據上看，一線和二線城市的購物中心空置率均超過了6%的警戒線，但由于一線城市龐大的消費市場和強大的消費能力，可以通過業態調整或者轉型升級逐步消化新增供應;而如沈陽、合肥、貴陽等二線城市自身消費承載力有限，過多過快的商業地產供應已經導致了嚴重的供需不平衡，存在極大的泡沫化風險。

　　1.2 傳統零售增長放緩，商業地產市場整合提速

　　一方面，傳統零售的房租、人工等成本上升幅度超過了其銷售增幅。另一方面，電子商務的高速成長對傳統零售模式造成了巨大的沖擊，再加上零售企業自身業態老化、缺乏創新，導致零售行業盈利困難、增長下滑。根據國家統計局公布的數據，2013年社會消費品零售總額實現23.781萬億元，同比名義增長13.1%，增速較上年放緩1.2個百分點，連續第三年下滑，是2004年以來的最低增速(見圖2)。中國連鎖經營協會“2013年度行業發展狀況調查”統計結果顯示，2013年連鎖百強企業銷售規模達到2.04萬億元，同比增長9.9%，銷售額增幅比2012年下降0.9%，是百強統計以來銷售增幅最低的一年。

　　在零售市場增長乏力的情況下，中國的商業地產業尤其是百貨和連鎖超市業態的并購交易卻十分活躍。根據湯森路透并購交易歷史數據不完全統計，2013年，中國傳統購物中心零售業并購交易量同比增長至少44%，共計36起，并購交易總額甚至接近2012年總額的4倍。但從多起收購案例來看，無論是買方還是賣方均遭遇市場大環境低迷的陰霾，經營狀況較好的大型購物中心、百貨、超市零售企業主要是期望通過并購、整合突破地域或業態的瓶頸，獲取更廣泛的市場覆蓋，從而實現規模效益。

　　1.3 電商與實體的競爭日趨激烈，傳統企業謀求轉型

　　2013年移動互聯網的發展使得購物更加便捷，在推動電商行業進一步增長的同時也給實體商業地產造成了巨大的沖擊。根據中國電子商務研究中心公布的數據，2013年中國網絡零售市場交易規模達18851億元，同比增長42.8%，占到社會消費品零售總額的8.04%。在電子商務火熱發展的同時，傳統零售行業發展卻不太樂觀。來自商務部監測的數據顯示，2013年全年，3000家重點零售企業銷售額增長8.9%，僅比上年加快0.6個百分點。為謀求更多的利潤增長空間，許多傳統零售企業紛紛推出電商策略，或與電商巨頭合作。銀泰、蘇寧等就利用實體百貨的供應鏈、品牌、會員優勢自營電子商務;國美、沃爾瑪則通過收購比較成熟的電子商務平臺拓展市場空間;萬達線上線下無縫結合的獨特模式也將給商業地產發展帶來新的趨勢?？缃缤瑫r經營電商和實體需要巨大的資金投入、明晰的市場戰略和價格、供應鏈、倉儲物流的全面融合，這對傳統的商業地產開發商是一個巨大的挑戰，萬家摩爾、卜蜂蓮花、武漢中商等因水土不服而退出電商市場，但電商與實體融合發展的總體趨勢不可逆轉，預計今后會出現更多的合作模式。

　　2 中國商業地產發展面臨的主要問題

　　2.1 地方整體規劃缺失，商業布局失衡

　　城市規劃的出發點是從整體上提升城市的競爭力和居民的宜居程度，而商業的目的相對簡單，就是贏得更多的利潤。出發點的不同導致目的的不同，城市規劃中對商業網點的規劃是盡可能的分散，而商業地產的選址則希望盡可能的集中，并由此導致商業發展與基礎設施配套供給之間的矛盾。不少地方政府出于追求政績的需要，往往以商業用地規劃和供應的形式主導商業項目的布局，缺乏對整個城市經濟發展規律和人口布局的考慮，而一些開發商出于追求短期獲利以銷售為導向的開發模式也使得前期市場調查不足和后期商業地產規劃馬虎，以至于很多城市熱點區域商業項目扎堆入市，而其他區域卻商業配套不足，出現整個城市商業布局失衡的現象。

　　2.2 開發商缺乏經驗，商業地產開發重量輕質

　　商業地產不同于住宅地產，商業地產的開發是一個多鏈條的產業，包括項目定位、品牌運營、物業管理、資本運作、客戶服務等諸多環節，其中任何一個環節出現問題都會對整個項目的運作造成風險。一個成功的商業地產項目要求開發商同時具備高水準的地產開發能力、商業運營能力和資本運作能力。而目前國內大部分進入商業地產市場的開發商都是從住宅開發轉型過來，缺乏足夠的商業地產開發運營經驗，在開發思路上慣于沿襲住宅 “開發-銷售-開發”的簡單滾動模式，盲目追求開發規模和銷售額，并常常導致同一市場上多個類似商業地產項目惡性競爭，不利于整個商業地產業的良性發展。

　　2.3 專業化商業地產運營管理人才和團隊緊缺

　　科學合理的選址是商業地產項目成功的前提，但專業的運營管理才是商業地產項目成功的關鍵。商業地產的規劃、開發、招商、運營、管理等各個方面都需要專業的人才和團隊，而目前國內商業地產的發展形勢是一方面投資和項目爆發式增長，另一方面卻是行業發展時間短、人才積累少、專業運營團隊稀缺，由此造成了巨大的人才缺口，眾多商業地產公司為保證項目發展不惜重金“挖角”，甚至還出現了整個團隊被競爭企業挖走的現象。由于中國市場環境的特殊性和商業地產發展的階段性，隨著未來中國商業地產的擴張和轉型，人才短缺的矛盾還將繼續存在。

　　2.4 融資瓶頸制約企業開發經營模式轉型

　　商業地產項目資金投入巨大、投資回收期長，融資渠道和融資成本是商業地產企業加快發展所必須解決的難題。一般一個超過10萬平方米的購物中心平均需要10億元以上的資金投入，而通常需要15年才能收回初期投入。國外發達國家商業地產的融資渠道非常廣泛，包括房地產投資信托(REITs)、產業基金、私募、金融機構的股權投資和貸款等。這些金融配套對商業地產的投資、開發、運營提供了非常好的資金支持。而國內商業地產的融資渠道還是以銀行貸款為主，融資渠道極為有限，限制了商業地產企業的開發能力和轉型步伐。在實際運營中，大量的商業地產開發商為解決資金瓶頸都采取的是“租售并舉”的模式，但這種模式不利于企業對商業項目品牌和業態的動態調整，制約企業開發經營模式的轉型。

　　3 中國商業地產未來的發展趨勢

　　3.1 中國經濟的轉型升級和新型城鎮化的推進將為商業地產的發展提供內生動力

　　十八屆三中全會《決定》明確指出：“建設統一開放、競爭有序的市場體系，是使市場在資源配置中起決定性作用。”《決定》還從市場規則、價格機制、建設用地市場、金融市場體系和科技體制五個方面提出了具體的改革方向。這有利于加快轉變中國經濟發展方式、提高經濟發展效率、提升經濟發展的質量，從而為商業地產的持續發展提供堅實的宏觀經濟支撐。以人為核心新型城鎮化道路的推進將會釋放出的龐大農村購買力，帶動大眾消費的一次大升級，對于行業構成長期制度性利好因素。2014年3月，李克強總理在兩會上做的政府工作報告也明確指出2014年重點工作之一是增強內需拉動經濟的主引擎作用。提振消費和擴大內需的政策導向將為零售業的增長和商業地產的擴張提供內生動力。因此，盡管部分城市和地區的商業地產已經出現過剩，但全國商業地產總量增長的趨勢仍將持續。

　　3.2 商業地產并購整合加速，行業集中度進一步提高

　　中國目前購物中心的行業集中度較低。根據公開數據顯示，開發面積排名全國前四位的開發商占購物中心面積總量的比重僅為6.6%，而前十位的開發商也僅為10.8%。而在成熟市場國家，購物中心行業集中度通常在50%以上。以美國為例，美國的奧特萊斯行業集中度高達70%，而中國的奧特萊斯行業才剛起步，集中度尚無法呈現。中國商業地產市場還處于高度的自由競爭階段，盡管有利于區域中小開發商攫取商業機會，但過低的行業集中度容易導致盲目跟風投資、造成項目同質化和惡性競爭，最終形成區域商業地產泡沫。未來，會有更多有實力的開發商將利用零售市場下行的機遇，通過大規模、跨地域、低成本的并購整合突破地域和業態瓶頸，搶占市場空間，實現規模效益。中國商業地產業將從“跑馬圈地”邁入“并購整合”時代，行業集中度也將進一步提高。

　　3.3 互聯網與商業地產的結合將更加緊密，并可能創造出新的商業模式

　　實體購物和網絡購物各有優劣，兩者不但不存在完全的替代性，而且具有極強的兼容性。目前已經有不少商業地產企業發展電子商務平臺，未來，大數據、WiFi、電子標簽、智能貨架、自動收銀、自動打包、移動互聯、線上App等互聯網技術工具將成為購物中心的標準配置，利用信息技術手段推動傳統商業革新也將成為商業地產發展的常態，并且在互聯網科技與商業地產發展的深度融合中極有可能創造出新的商業模式，為企業創造更高利潤的同時也更好地滿足消費需求的變化。