摘要：由現(xiàn)今的發(fā)展情況可以看出，越來越多的公司開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，房屋的銷售競(jìng)爭(zhēng)也越來越嚴(yán)重，許多公司為了吸引顧客都紛紛降低購(gòu)房的首付款，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的融資非常困難。因此，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)資金過多的依賴于銀行的貸款。沒有銀行雄厚的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)也不可能發(fā)展的這么快。然而，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲導(dǎo)致居民買不起房子，這時(shí)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策就出臺(tái)了。銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款申請(qǐng)的審查變得嚴(yán)格起來，許多企業(yè)因此面臨著開不了工的危險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做大做強(qiáng)，就必須改掉依賴銀行的壞毛病，形成自己籌集資金的一套模式。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),企業(yè)融資,經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　房地產(chǎn)的建設(shè)資金分為兩大部分：一是房產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金，可分為企業(yè)的原始自有資金和消費(fèi)者購(gòu)房的首付款;二是房產(chǎn)企業(yè)的外部籌措資金，分為發(fā)行股票和債券來籌集資金，通過銀行等信貸機(jī)構(gòu)獲得資金和吸引民間閑散資金等渠道來進(jìn)行融資。當(dāng)前，我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展伴隨著大量資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，房產(chǎn)商想盡辦法來籌措資金。因此，需要通過各種形式的融資方法來獲得資金。

　　所謂的房屋預(yù)收款就是消費(fèi)者在認(rèn)購(gòu)房屋的時(shí)候提前繳納的首付款，這些資金只是房屋全部?jī)r(jià)格的一部分。這是房產(chǎn)商進(jìn)行融資常用的方式之一，一般情況下很少有房地產(chǎn)企業(yè)采用現(xiàn)房銷售的模式，提前收取一部分的房款可以幫助企業(yè)籌集到工程施工的啟動(dòng)資金。這樣也能減少房產(chǎn)商使用自有資金，是房產(chǎn)商非常樂意使用的方法，而且目前消費(fèi)者對(duì)于房子的需求很大，他們也愿意提前繳納部分房款以確保能買到房子，尤其是樓盤處于黃金地段，消費(fèi)者都是搶著購(gòu)買。

　　債券融資是指房地產(chǎn)公司利用發(fā)行債券來進(jìn)行融資，通過與投資者簽訂協(xié)議商定還款的利率和日期，這樣就與投資人形成了債務(wù)人與債主的關(guān)系。但是，并不是所有的房地產(chǎn)公司都具有發(fā)行債券的資質(zhì)，若房地產(chǎn)企業(yè)想要以發(fā)行債券的方式來籌集資金，就必須接受有關(guān)部門的審查，審核其是否具有發(fā)行債券和償還債務(wù)的能力。設(shè)想一下，若是房地產(chǎn)公司不論大小都能發(fā)行債券，將會(huì)有很多的不法分子借著開發(fā)樓盤的理由來騙取錢財(cái)，然后卷著錢款逃跑。這就會(huì)損害消費(fèi)者的利益。在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)監(jiān)控比較嚴(yán)的背景下，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的借貸審核也變得嚴(yán)格起來，發(fā)行債券就成為一種很好的融資手段，為企業(yè)籌集到大量的資金。

　　我們都知道，發(fā)行股票和債券是一種比較理想的融資方式，它可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得大額資金支持。但是，就我國(guó)企業(yè)上市要求來看，一直處于僧多粥少的局面，等待IPO的企業(yè)更是排起了長(zhǎng)龍。因?yàn)樯鲜袑徍酥芷谳^長(zhǎng)、程序較為繁瑣、對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及業(yè)績(jī)要求較高，很多房地產(chǎn)企業(yè)只能望而卻步。例如，我國(guó)證券相關(guān)條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)上市的門檻之一是資產(chǎn)負(fù)債率必須低于70%，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)因大量資金來源不暢，負(fù)債率一般都在75%以上，造成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在利用債券融資和股票市場(chǎng)融資的比例很低。

　　從多方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的主要原因之一是因?yàn)樽陨硪?guī)模較小、體制不完善、資信較低、品牌效應(yīng)不強(qiáng)等因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，降低自身經(jīng)營(yíng)管理成本，靈活調(diào)整市場(chǎng)策略，提高企業(yè)整體效益，進(jìn)而增強(qiáng)自身吸收資金的能力。同時(shí)，企業(yè)自身還要以誠(chéng)信換市場(chǎng)，提高自身資信度，憑借良好的企業(yè)信譽(yù)獲得銀行等出資方的信賴和支持。

　　縱觀整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，多元化的融資模式將是企業(yè)未來發(fā)展的必然選擇。想要解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題，一個(gè)重要的手段便是利用更加豐富的金融產(chǎn)品，并結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行組合。

　　良好的外部融資環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。首先，國(guó)家相關(guān)部門要不斷地完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系，完善法律法規(guī)建設(shè);其次，強(qiáng)化政府在調(diào)控房地產(chǎn)金融的主導(dǎo)地位，有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免行業(yè)泡沫產(chǎn)生;最后，國(guó)家也要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)利率及價(jià)格走勢(shì)，進(jìn)而采取積極有效的調(diào)控措施，用“無形的手”來對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控，從而不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，幫助更多的房地產(chǎn)企業(yè)走出融資難的困境。

　　一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過上市來募集資金的，例如國(guó)內(nèi)出名的萬達(dá)、綠地等房地產(chǎn)公司。這些企業(yè)在證券交易所上市通過出售股票的形式來籌集資金，由于這些公司的經(jīng)營(yíng)管理較好并且效益不錯(cuò)，通常股票的價(jià)格和發(fā)行量都很高。這就為房地產(chǎn)公司籌集資金打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，只要有大的項(xiàng)目開始動(dòng)工，股票的行情就會(huì)水漲船高，房產(chǎn)企業(yè)就不愁沒有運(yùn)轉(zhuǎn)資金。再看看發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)融資的情況，不難發(fā)現(xiàn)他們中的大多數(shù)都是上市公司。這樣能夠獲得更多的資金去運(yùn)轉(zhuǎn)公司，為公司今后的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也開始選擇上市來緩解自身的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　自有資金是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的基礎(chǔ)，是內(nèi)部融資的一種，即房地產(chǎn)企業(yè)將自身的留存收益和折舊轉(zhuǎn)化為投資，包括從稅后利潤(rùn)提取的盈余公積金、資本公積金和未分配利潤(rùn)。按照我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金必須達(dá)到35%，但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比例僅為21.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家行業(yè)最低標(biāo)準(zhǔn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比率偏高，假若銀行緊縮銀根，這些高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的情況。