摘要：伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)售后服務(wù)社會(huì)化成為必然趨勢。一個(gè)城市的物業(yè)管理的現(xiàn)代化水平反映了城市居民的生活水準(zhǔn)以及城市現(xiàn)代化水平。物業(yè)管理一般包括日常管理與物業(yè)的經(jīng)營以及其衍生的行業(yè)服務(wù)。伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)日新月異的發(fā)揮在那，城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)迅速發(fā)展起來，對(duì)房產(chǎn)管理工作的要求也隨之提高，必須要加強(qiáng)政府部門的管理水平，提供高質(zhì)量服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　房產(chǎn)檔案的管理要從健全制度方面入手，制定嚴(yán)格的檔案管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。同時(shí)對(duì)所有資料建立數(shù)據(jù)庫，做到“紙質(zhì)資料”以及“檔案”的雙重保護(hù)，管理的規(guī)范化。地產(chǎn)檔案的作用主要表現(xiàn)在：a.為國家、集體與個(gè)人的所有權(quán)益提供依據(jù)。隨著房地產(chǎn)市場的日趨繁榮。b.為市場活動(dòng)中的爭議以及糾紛提供依據(jù)。由于隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場上的利益主體越來越多。c.為房屋的合理評(píng)估提供依據(jù)有關(guān)政府部門在制定房屋交易時(shí)，要以房屋檔案資料為基本評(píng)估依據(jù)[3]。拆遷為了適應(yīng)城市的快速發(fā)展，我國于 1991 年頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，城鎮(zhèn)房屋拆遷步入了化管理的階段，該條例也在拆遷補(bǔ)償、承擔(dān)調(diào)節(jié)與裁決以及安置標(biāo)準(zhǔn)等方面發(fā)揮重要作用。

　　有權(quán)機(jī)關(guān)在查詢房產(chǎn)信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)登記部門出具有效法律文書或公文。分層次的查詢制度分層次的查詢制度劃定了登記簿公開性和權(quán)利人私密信息的范圍，[3]不同的查詢主體可以查詢到的信息內(nèi)容范圍應(yīng)當(dāng)有所不同。(1)權(quán)利人應(yīng)享有完整的房產(chǎn)信息查詢權(quán)。由于在房產(chǎn)登記簿中有明確的記載，權(quán)利人是真正意義上的物權(quán)人，只需出示有效身份證件即可查詢名下所有房產(chǎn)的完整信息。(2)利害關(guān)系人享有有限的房產(chǎn)信息查詢權(quán)。由于在房產(chǎn)登記簿上沒有記載，利害關(guān)系人不是真正意義上的物權(quán)人，因此其查詢房產(chǎn)信息的權(quán)利應(yīng)受到一定限制。首先是更嚴(yán)格的申請(qǐng)條件。利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢時(shí)，除出示有效身份證件外，還應(yīng)出具債權(quán)關(guān)系的證明材料或法院出具的立案受理通知書等。其次是有限的信息查詢范圍。以登記的房產(chǎn)為交易標(biāo)的物的人，由于其未來將成為登記房產(chǎn)的新的所有權(quán)人，故而可準(zhǔn)許其查詢交易的特定房產(chǎn)的完整信息。與房產(chǎn)權(quán)利人發(fā)生其他法律糾紛的人，由于其并不具有交易房產(chǎn)的目的，查詢房產(chǎn)信息僅為保障其實(shí)現(xiàn)其他債權(quán)，因而沒有必要向其公開完整的房產(chǎn)信息。此時(shí)申請(qǐng)人可以通過查詢得知權(quán)利人名下?lián)碛械姆慨a(chǎn)情況，但僅包括權(quán)利人情況、房屋坐落及房產(chǎn)上有無限制措施等簡單的信息。(3)有權(quán)機(jī)關(guān)申請(qǐng)查詢應(yīng)依照有關(guān)法律、和規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行，可查詢的房產(chǎn)信息范圍也應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)的法律文書和公文確定。官員財(cái)產(chǎn)公開作為補(bǔ)充僅通過有條件的房產(chǎn)信息查詢，在平衡了房產(chǎn)信息公示與公民隱私權(quán)保護(hù)的同時(shí)，卻難以對(duì)官員財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有效監(jiān)督。要解決這一問題，就必須讓權(quán)力在法律、制度規(guī)定的框架內(nèi)運(yùn)行。[4]在規(guī)范房產(chǎn)信息查詢的同時(shí)，政府部門也應(yīng)當(dāng)加快制訂官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)和公開制度的步伐，讓官員財(cái)產(chǎn)接受公眾的監(jiān)督。

　　市場化改革的推進(jìn)，使人們收入不斷增加，財(cái)富快速積累。不斷增加的財(cái)富，需要有合適的投資渠道，使財(cái)富得到保值增值。然而，金融市場化改革的滯后，我國居民的投資渠道并不多，最主要的投資形式就是房地產(chǎn)投資和股票投資。但我國股票市場的不成熟及各種違規(guī)行為，使得大多數(shù)普通投資者是虧損的。而過去十年來，房價(jià)的連續(xù)快速單邊式上漲，使得房地產(chǎn)投資不僅收益率高，且風(fēng)險(xiǎn)很小，這使得房地產(chǎn)投資成為居民投資的主要形式[10]。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2012年發(fā)布全國首份《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告基于全國25個(gè)省、80個(gè)縣、320個(gè)社區(qū)共8438個(gè)家庭的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)匯總分析形成。報(bào)告顯示，中國城市家庭的金融資產(chǎn)為111714元，非金融資產(chǎn)為1456961元，資產(chǎn)合計(jì)為1568675元，城市家庭負(fù)債總額為101815元，城市家庭財(cái)富凈值為1467860元。在調(diào)查樣本中，城市家庭自有住房擁有率為85.39%，城市戶均擁有住房已經(jīng)超過了1套，為1.22套。擁有一套住房的城市家庭占69.05%，擁有兩套住房的城市家庭占15.44%，擁有三套及以上住房的城市家庭為3.63%。上述報(bào)告表明，非金融資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的92.3%。而家庭非金融資產(chǎn)中，住房是主要的資產(chǎn)形式，這可從清華大學(xué)中國金融研究中心2009年9月發(fā)布的《中國消費(fèi)金融與投資者調(diào)研報(bào)告》中得到驗(yàn)證:我國城鎮(zhèn)家庭2008年年均稅后總收入為68875元，家庭凈財(cái)富為607802元;在我國家庭資產(chǎn)構(gòu)成中，房產(chǎn)是最主要的資產(chǎn)，占比62.72%，而現(xiàn)金、活期存款和定期存款占比超過15%。上面的數(shù)據(jù)顯示，住房已成為居民的主要財(cái)富持有形式，所以房價(jià)的大幅上漲與下跌都會(huì)對(duì)居民造成直接的影響。若房價(jià)大幅上漲，已經(jīng)擁有住房的居民的家庭財(cái)富自然大幅升值，但這對(duì)于未購買住房的居民而言卻是一場災(zāi)難。如果住房價(jià)格大幅下跌，則直接導(dǎo)致居民財(cái)富的急劇縮水，這對(duì)于已購住房的居民而言是一場災(zāi)難。這樣，房地產(chǎn)業(yè)自然而言便成為了居民的聚焦點(diǎn)。而且還要看到，我國75%以上的住房是通過信貸方式購買，住房價(jià)格大幅下跌極有可能導(dǎo)致消費(fèi)者拋房另購[11]。譬如，某消費(fèi)者以3萬元每平米購進(jìn)一套100平米住房，按30%的首付計(jì)算，其還貸本金是210萬，假設(shè)房價(jià)下跌至1萬元每平米，100平米住房總價(jià)不過100萬，在這種情況下，消費(fèi)者就會(huì)放棄原來所購住房，即使是損失先前支付的90萬，也是一筆理性的投資，但信貸危機(jī)卻轉(zhuǎn)嫁給了銀行。這種狀況在1990年代日本和2008年的美國曾經(jīng)廣泛地出現(xiàn)。上面的討論很清楚地揭示，中國地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為牽扯各方利益的核心產(chǎn)業(yè)，它已經(jīng)與地方財(cái)政、銀行業(yè)、關(guān)聯(lián)行業(yè)、整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈以及居民財(cái)富高度融合在一起，出現(xiàn)一損俱損、一榮俱榮的局面。這就不難理解為何中國房地產(chǎn)調(diào)控如此之難。中外經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)充分表明，只有房地產(chǎn)的理性繁榮，各相關(guān)利益主體利益才有保障，房地產(chǎn)的非理性繁榮，各相關(guān)利益主體在短期內(nèi)可能獲得巨額利潤但在長期中利益必定受損。因此，當(dāng)下與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各個(gè)利益主體都要理性地對(duì)待房地產(chǎn)的發(fā)展，引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。