摘要：物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價格就會隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護;然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅,經(jīng)濟制度,稅收論文發(fā)表

　　以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政穩(wěn)定而重要的來源。各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯;有的稱“財產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等;有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等;中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。

　　物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。

　　一、美國、日本開征物業(yè)稅情況及經(jīng)驗借鑒

　　(一)美國開征物業(yè)稅情況。美國的土地幅員遼闊、地廣人稀，土地資源不會對美國社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生較大的約束力。因此，美國物業(yè)稅的土地政策的財政收入功能表現(xiàn)較為明顯，而調(diào)節(jié)功能則顯得相對薄弱。美國政府明確提出，課征物業(yè)稅的主要目標(biāo)是為地方政府公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等籌集資金，成為地方政府的穩(wěn)定收入來源;而對于物業(yè)稅的資源配置功能，即對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用則未多做考慮。

　　美國的物業(yè)稅本質(zhì)是一種財產(chǎn)稅，其納稅義務(wù)人為不動產(chǎn)的所有人，課稅對象是納稅人所擁有的不動產(chǎn)，是在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置的唯一稅種。由于物業(yè)稅事關(guān)地方經(jīng)濟的發(fā)展，目前美國50個州都在征收，但稅率卻各不相同，平均約為1%～3%。各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)評估部門和大量評估專業(yè)人員，這些人員專門從事各類房地產(chǎn)的估價工作，并形成系統(tǒng)性的財產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)和估價方法體系。美國財產(chǎn)稅主要依據(jù)財產(chǎn)所有者的類別、財產(chǎn)的類別和財產(chǎn)的用途來制定優(yōu)惠規(guī)定，分為減免稅項目、抵免項目和遞延項目。

　　(二)日本開征物業(yè)稅情況。日本由于土地資源比較緊張，所以日本既推行國家土地政策以促進土地市場的供需平衡，又要充分考慮到地方財政收入的需要，以最大限度地發(fā)揮土地稅收的基本功能。

　　日本的不動產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)主要征收固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅。固定資產(chǎn)稅主要以土地、房屋及應(yīng)折舊資產(chǎn)為征稅對象，是地方政府收入的主要來源;稅基主要以這些征稅對象在應(yīng)稅土地清冊上注明的評估價值為基礎(chǔ)確定，一般每隔3年需依據(jù)新的市場價值調(diào)查結(jié)果重新調(diào)整一次;稅率則根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置不同而差別確定，幅度一般為1.4%～2.1%，對使用面積過大的不動產(chǎn)使用較高的稅率，并根據(jù)相關(guān)住房供給政策，對個別房屋提供稅收減免。城市規(guī)劃稅以土地和房屋為征稅對象，納稅人、計稅依據(jù)、繳納方法的規(guī)定都和固定資產(chǎn)稅基本相同，通常和固定資產(chǎn)稅一并征收，但二者在計稅依據(jù)的扣除比例等方面存在差異。

　　綜合美、日等發(fā)達國家物業(yè)稅征收情況來看，存在一些共性特征值，得我國進行參考：首先，物業(yè)稅的征收基本是按照寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管的要求確定的，并按照法定程序嚴(yán)格執(zhí)行，市場機制在物業(yè)稅的征管中發(fā)揮了充分作用，主要體現(xiàn)在對不動產(chǎn)的價值評估上。其次，稅制的設(shè)計比較注重公平與效率，發(fā)揮物業(yè)稅在調(diào)節(jié)收入差距與促進社會公平方面的重要作用：一方面設(shè)定一定范圍的稅收優(yōu)惠，包括農(nóng)地、自用住宅等;另一方面對豪宅收取相對較高的物業(yè)稅。再次，物業(yè)稅一般為地方稅，由地方政府進行征收管理，為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，同時地方政府為征收物業(yè)稅而建立了完備的配套措施，利用中介機構(gòu)和現(xiàn)代信息技術(shù)建立了完善的評估體系。

　　二、我國開征物業(yè)稅必要性分析

　　盡管世界上絕大多數(shù)國家都實行了物業(yè)稅，但這并不意味著我國就應(yīng)該開征物業(yè)稅，究竟要不要開征還需由我國的現(xiàn)實情況來決定：

　　(一)我國不健全的房地產(chǎn)稅制對物業(yè)稅的開征提出現(xiàn)實要求。總體來講，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在一些缺陷，主要表現(xiàn)為：一是土地增值稅未能發(fā)揮預(yù)期的平抑房價的作用，且存在突出的征管問題;二是在稅種設(shè)置上存在重復(fù)和缺位問題，如房產(chǎn)稅與營業(yè)稅和所得稅的重復(fù)征稅，契稅和印花稅的重復(fù)征稅等;三是征收范圍未能涵蓋全部房地產(chǎn)經(jīng)濟行為;四是稅負結(jié)構(gòu)不甚合理，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負過重，而在土地取得和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負過輕。就職能來說，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的財政職能較為明顯，但調(diào)節(jié)功能還不到位，不斷攀升的房價即是明證。所以，不健全的房地產(chǎn)稅制為開征物業(yè)稅提出了客觀要求。此外，物業(yè)稅的試點為正式開征奠定了實踐基礎(chǔ);《物權(quán)法》的頒布實施奠定了法理基礎(chǔ);房產(chǎn)評估制度的建立也為物業(yè)稅的開征做好了充分準(zhǔn)備。

　　(二)開征物業(yè)稅可能會帶來一些積極效應(yīng)，有效緩解現(xiàn)存問題

　　1、物業(yè)稅可以成為地方政府的穩(wěn)定收入來源，以協(xié)調(diào)中央和地方政府利益關(guān)系。世界大多數(shù)國家尤其是發(fā)達國家均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅儼然已成為這些國家的地方政府最重要的財政來源。以美國為例，美國的財產(chǎn)稅是其地方政府最重要的稅種：一是因為它有穩(wěn)定稅源;二是因為物業(yè)稅為自有稅收，不需依靠政府間轉(zhuǎn)移支付，各城市自行開征，具有穩(wěn)定的收入保障。2001年至2003年，美國財產(chǎn)稅平均水平上升大約10%，其中地方財政開支的增加主要來自于物業(yè)稅。試想，如果中國也開征物業(yè)稅，并使物業(yè)稅成為地方稅收主要來源，那么地方政府就可以每年從物業(yè)稅中獲得穩(wěn)定的財政收入，改變地方政府“以地生財”的利益驅(qū)動，并逐步促進中央和地方政府稅收分配矛盾的緩解;同時，因為地方政府有了可持續(xù)的財政收入，就可以在收入和支出相匹配的情況下，擴大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，促進地方經(jīng)濟發(fā)展，從而形成稅收收入良性循環(huán)，這也有利于提高地方政府的公共財政效率和政府政務(wù)透明度。

　　2、開征物業(yè)稅可以引導(dǎo)居民理性消費，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。物業(yè)稅的出臺將會整合房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅費，將一部分稅費移至房產(chǎn)保有階段，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，這樣就可以通過加重保有階段的成本來增加房屋所有者的稅收負擔(dān)，從而遏制“炒房”行為，引導(dǎo)居民理性消費，并對房價過快上漲起到一定程度的抑制作用。但這種抑制作用究竟會在多大程度上發(fā)揮還得看房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，如果經(jīng)調(diào)節(jié)，房產(chǎn)需求仍遠遠大于供給，則房價仍會保持剛性價格，不會有太大的下降趨勢。

　　3、開征物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)貧富差距，促進社會公平。2010年中國大陸的基尼系數(shù)已超過0.45，超過了0.4的警戒線，采取相關(guān)措施調(diào)節(jié)收入差距已刻不容緩，稅收調(diào)節(jié)就是其中一項有效措施。理論上來講，財產(chǎn)稅、所得稅、資源稅等都具有調(diào)節(jié)收入分配的功能，但我國現(xiàn)行的稅制格局中這類稅種只占稅收收入的12%，間接稅仍占主要地位，具有累退性質(zhì)的一般流轉(zhuǎn)稅比重超過50%，所以總體上來講，我國稅制的收入分配功能較弱。因此，要調(diào)節(jié)我國日益嚴(yán)重的貧富差距，必須從調(diào)節(jié)稅制做起，結(jié)束我國稅制結(jié)構(gòu)中財產(chǎn)稅缺失現(xiàn)狀;因為對于中國大多數(shù)家庭來講，房產(chǎn)是個人財產(chǎn)的重要表現(xiàn)，所以開征物業(yè)稅調(diào)節(jié)貧富差距是現(xiàn)實的選擇。

　　三、我國開征物業(yè)稅可行性分析

　　我國存在開征物業(yè)稅的一些現(xiàn)實條件或理由，而且發(fā)達國家的征收實踐也提供了一些值得借鑒的經(jīng)驗，開征物業(yè)稅似乎已箭在弦上，但現(xiàn)階段究竟能否實現(xiàn)開征還需要考慮可行性問題。

　　(一)產(chǎn)權(quán)制度問題。產(chǎn)權(quán)清晰是物業(yè)稅開征的前提，但我國目前的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)格局卻較為復(fù)雜，既有城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，又有房地二元結(jié)構(gòu);既存在商品房，又有大量的殘缺產(chǎn)權(quán)，以及無籍房產(chǎn);既有小產(chǎn)權(quán)房、廉租房、經(jīng)濟適用房，又存在房改房、回遷房、危舊改造房、集資房。總體來講，這些不動產(chǎn)除了商品房以外，大多擁有殘缺產(chǎn)權(quán);即使是商品房也都是階段性產(chǎn)權(quán)，一般50年至70年不等。居民擁有不同的產(chǎn)權(quán)給物業(yè)稅設(shè)計帶來了一些困難。此外，由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不健全，既未包括各種類型的房產(chǎn)，又未實行嚴(yán)格的實名制，所以政府很難掌握物業(yè)稅稅源的整體情況;我國城鄉(xiāng)分割的土地產(chǎn)權(quán)管理制度也不利于物業(yè)稅改革的推進。因此，要實行物業(yè)稅必須先從完善產(chǎn)權(quán)制度做起。

　　(二)物業(yè)稅的制度設(shè)計問題。要在中國開征物業(yè)稅，必須明確物業(yè)稅的稅制要素，包括稅基、課稅對象、納稅人、稅率和優(yōu)惠規(guī)定。就稅基而言，可將土地和房屋合并，并分為經(jīng)營性和非經(jīng)營性，經(jīng)營性房產(chǎn)承擔(dān)較高稅負;納稅人即為所有人，并按照屬地原則對外國居民在中國境內(nèi)的房產(chǎn)征收同等稅收;稅率可以根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展程度等由各地政府制定;對特定房產(chǎn)可實行一些優(yōu)惠條件，比如一定面積以下的第一套房產(chǎn)免于征收等，征收重點應(yīng)為大戶型和多套房產(chǎn)。此外，對于房產(chǎn)價值的評估也要設(shè)立專門機構(gòu)，培養(yǎng)專門人才，以市場價值為基礎(chǔ)進行確定。

　　(三)物業(yè)稅的用途問題。明確了產(chǎn)權(quán)，確立了稅制要素和產(chǎn)權(quán)評估辦法，并不意味著物業(yè)稅就一定可以成行;要使物業(yè)稅得到推行，關(guān)鍵點之一是物業(yè)稅最終用途的確定，這關(guān)系到民意所向和實行后的稅收遵從度。根據(jù)財政理論，征稅的目的是提供公共產(chǎn)品，即稅法宣傳的“取之于民，用之于民”，所以決定開征物業(yè)稅之前必須明確物業(yè)稅的最終用途，是提供地方基礎(chǔ)設(shè)施，還是其他地方公共產(chǎn)品。只有明確告知納稅人所交物業(yè)稅的去向，才會減弱抵觸情緒，稅種的推行才有可能。