摘要：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策在短期內(nèi)出臺如此之多，表明房地產(chǎn)業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的形勢，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控早已經(jīng)刻不容緩。這一系列政策的實施不僅有其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)——穩(wěn)定房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，防止資金和信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)等;更有其社會目標(biāo)——為廣大中低收入者提供適用房，緩解社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。

　　關(guān)鍵詞：和諧社會,房地產(chǎn)調(diào)控,地產(chǎn)政策

　　國務(wù)院七部委于2005年4月頒發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，標(biāo)志著中央政府對房地產(chǎn)市場的直接調(diào)控全面展開;2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場目前還存在的一些如少許城市房價過高、房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出、市場管理比較混亂、投資增長過快等問題，又從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)稅收、信貸和土地政策的調(diào)節(jié)，完善統(tǒng)計和信息披露制度等六個方面提出了房地產(chǎn)調(diào)控的原則意見;緊接著九部委頒布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，開始了房地產(chǎn)的新一輪宏觀調(diào)控。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性

　　全世界幾乎所有的政府都把房地產(chǎn)作為政治問題來處理。因為獲得適當(dāng)?shù)淖》渴枪竦幕緳?quán)利，實現(xiàn)“居者有其屋”是政府對公眾的最起碼的承諾。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)歷看，完全依靠市場的力量無法實現(xiàn)上述目標(biāo)，政府有必要干預(yù)市場，保障公民的基本人權(quán)。一些國家把享有住房的權(quán)利寫入了憲法，并規(guī)定政府各部門有責(zé)任制定住房計劃，以保證底層人民的住房權(quán)利。

　　我國1998年以前的住房制度屬于高度福利化的住房制度，1998年出臺的住房制度改革的目標(biāo)是要把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導(dǎo)向的住房分配制度。由于國家財政的壓力，政府希望通過市場化的方式解決城市住房問題。在此過程中，政府為了解決中低收入人口的住房問題，也實施了相應(yīng)的住房保障制度，如采取了實物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時的過渡性措施來對待，沒有對公共住房保障制度給予應(yīng)有的重視。

　　2003年，我國用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)總投資的6，2004年的經(jīng)濟(jì)適用房的投資占房地產(chǎn)總投資的比例不到5，2005年1-10月，全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資下降了11.1，供應(yīng)量與上年同比下降1.6。一些地方甚至僅把建設(shè)廉租房作為短期形象工程。因此，經(jīng)濟(jì)適用房政策在我國當(dāng)前的住房制度中并不占有重要地位，無法從根本上解決數(shù)目眾多的低收入群體的住房問題。

　　在強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建和諧社會”的今天，完善公共住房保障制度已經(jīng)成為迫切的任務(wù)，政策上對中低收入群體的傾斜是必然選擇。因此，我們不能僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析房地產(chǎn)市場，而時時刻刻要牢記“構(gòu)建和諧社會”的宗旨。

　　房地產(chǎn)政策的主體關(guān)系分析

　　黨的十六屆四中全會決議中第一次提出構(gòu)建社會主義和諧社會的命題，明確指出：形成全體人民各盡其能、各得其所，而又和諧相處的社會。學(xué)術(shù)界對“和諧社會”有比較一致的解釋：社會的各個群體能夠?qū)崿F(xiàn)良性的互動，整個社會能夠表現(xiàn)出一種公正的狀態(tài)，社會能夠安全地運(yùn)行和健康地發(fā)展。

　　現(xiàn)代和諧社會能夠協(xié)調(diào)好社會整體利益和個體利益的關(guān)系，因而能充分激發(fā)社會的活力，使創(chuàng)造財富的源泉得以充分涌流，使社會呈現(xiàn)一種公正的狀態(tài)，使社會各個群體和社會成員“各盡所能，各得其所”。

　　在當(dāng)代中國，房地產(chǎn)既是一種產(chǎn)業(yè)，又是各類利益集團(tuán)角逐的載體，既是政府官員打造政績的政治工具，又是重新分配社會財富的非正常方式。沒有哪一個行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更能反映當(dāng)前中國社會結(jié)構(gòu)和社會狀況。

　　從建立和諧社會角度出發(fā)，在房地產(chǎn)市場，政府是政策的制定者、監(jiān)督和執(zhí)行者，開發(fā)商、投資者是政策的受動者，中低收入者應(yīng)是依賴政策維護(hù)公平和正義的弱勢群體，各個主體之間應(yīng)保持一種互惠互利的關(guān)系：政府、開發(fā)商、投資者等強(qiáng)勢群體的利益增進(jìn)不能以損傷中低收入者弱勢群體的利益為必要前提條件，而應(yīng)是政府、開發(fā)商、投資者等市場強(qiáng)勢群體的利益增進(jìn)同時，中低收入者弱勢群體的住房條件隨之得到改善。

　　而實際出現(xiàn)的現(xiàn)象是：政府也是“經(jīng)濟(jì)人”，盡力從房地產(chǎn)市場獲得足夠的財政收入;開發(fā)商主導(dǎo)市場;投資者和投機(jī)者跟隨開發(fā)商一起追逐利潤最大化。于是，政府、開發(fā)商、投資者和投機(jī)者等強(qiáng)勢群體都是房價上漲的受益者。