從市場的角度結合近幾年煙臺房地產的發展態勢，預測煙臺住宅類房地產市場的均價2008年將達到6000元/平方米左右。

　　一、總論

　　煙臺房地產市場起步較晚，但是發展潛力巨大。近幾年，整個煙臺地區的房價一直處于穩步攀升的狀態。煙臺的房地產市場正在從三個方面進行融合，首先是各個區樓盤的價格在慢慢接近;其次是樓盤的品質越來越接近，建設高品質樓盤漸漸成為一種共識;最后是煙臺房地產市場的地域界限在淡化，原來相對比較獨立的各個區域，現在正一步步朝著“大煙臺”的方向邁進，在不遠的將來，煙臺房地產將會融合成為一個大的完整的市場。

　　二、煙臺五區地產基本情況

　　目前煙臺地產區域市場均價由高到低依次為：芝罘區、萊山區、開發區、福山區、牟平區，這也反映出了各區域所處位置及城市性質、空間功能與開發潛力。具體分析如下：

　　(一)、芝罘區

　　芝罘區作為城市中心，是煙臺的經濟、文化和交通的中心，經濟發達、交通便利、人口眾多，加之市中心土地越來越少，所以芝罘區的平均房價目前在市區中是最高的，均價已在7000元/平方米左右。

　　但是芝罘區的高價房主要集中在中心區內，特別是濱海廣場附近及南大街沿線，已成為高檔公寓和寫字樓的集中區域，世茂海灣1號以15000元/平米的價格推出，更是樹立了煙臺頂級地產項目的標桿。

　　而南部以及幸福一帶，因為受到交通不便或周邊環境的限制，影響了房子的價格，所以使得房價與市里有著不小的差距。但是隨著交通狀況的不斷改善，城市基礎設施的建設，這一情況正在慢慢得到改變。

　　(二)、萊山區

　　萊山區有著得天獨厚的海景優勢，位于濱海路一線的海景豪宅(如：御園、金海岸花園、東上·海賦、銀河怡海山莊等)價格昂貴，拉高了萊山區的整體價格。其次，煙臺市政府以及其它一些政府機構的落戶使萊山成為煙臺新的城市中心，行政、文化、商業、體育、金融等方面的配套日益健全完善，對萊山區的房地產市場產生了很大影響，很多人都看好萊山區的發展潛力，因而選擇在煙臺未來的城市中心安家落戶。

　　但目前市府區域開發項目扎堆，且體量巨大，相互產生競爭壓力，除促使開發商提高項目品質，完善營銷思路外，對價格攀升也產生了一定的抑制作用。

　　(三)、開發區

　　開發區近幾年發展迅速，集中了煙臺絕大部分的工廠企業，轄區內人口眾多，特別是外來工作人員不斷增加，為開發區的房地產市場帶來了巨大的發展潛力和購房市場，進而吸引眾多的房地產投資商越來越關注開發區的房地產市場，并在此投資。

　　開發區房價的增長比例是市區當中最大的，均價現已達到每平米五千左右，特別是西

　　部近期一系列靠近金沙灘的高品質海景住宅投入市場，如維亞灣、天馬相城等，更是激發了開發區房地產價格的快速增長。

　　(四)、福山區

　　福山區因為與芝罘區較遠，自身大型的商業圈也沒有形成，又沒有開發區靠海的優勢，因此住宅的價格相對較低，所以就成為了許多工薪階層購房者和不少在開發區上班的購房者的第一選擇。

　　正是由于沒有外在的優勢，因此福山區的樓盤多以低價格、高品質來贏得消費者的青睞。但是隨著整個市場的價格上漲，福山的房價也隨之快速走高，目前均價已達3700元/平米左右。當價格優勢在慢慢減弱，提高住宅品質，正成為福山區樓盤沖出重圍的重要出路。