縱觀古今中外，房地產價值和價格的種類繁多，名稱也不完全一致，有的還是特定房地產制度下的產物。不同的房地產價值和價格，所起的作用不盡相同，評估時采用的依據和考慮的因素也不盡相同。因此，進行房地產估價，必須搞清楚房地產價值和價格的種類及每一種房地產價值和價格的確切含義，以正確理解和把握所評估的房地產價值的內涵。我國的房地產估價是在建立社會主義市場經濟發展的過程中出現的，并且成為市場經濟中不可缺少的一項內容。房地產價格雖然受許多復雜多變的因素的影響，但觀察其形成和運動過程，仍然有基本性規律，不以個別人的主觀意志為轉移。所以，估價人員對房地產的估價要做到客觀、合理，就不能將自己主觀隨意認定的價格強加于估價對象，而必須遵循房地產價格形成和運動的客觀規律，通過對這些客觀規律的認識與掌握，運用科學的估價方法，把客觀存在的房地產價格或價值揭示、表達出來。人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產價格形成和運動的客觀規律，在此基礎上總結出了一些簡明扼要的進行房地產估價所依據的法則或標準。這些法則或標準就是房地產估價原則。通常，房地產價格可以通過多種有效可行的途徑來確定，由此形成房地產估價的五大基本方法:市場比較法、成本估價法、收益法、假設開發法和長期趨勢法。以下我就五大估價方法的理論依據及適用性淺談個人的見解。
一、市場比較法
（一）基本概念及理論依據
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象價值的方法。市場法的本質是以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。其理論依據是房地產價格形成的替代原理。
正是因為在房地產價格形成中有替代原理的作用，所以，估價對象的未知價格可以通過類似房地產的已知成交價格來求取。當然，由于在現實房地產交易中交易雙方的動機、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同，具體一宗房地產交易的成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是，只要有較多的交易實例，其成交價格的綜合結果就可以作為正常市場價格的最佳參考值，這一點是基于“大數法則”。它又稱大數定律，是隨機現象中的基本規律。人們在長期的實踐中發現，在隨機現象的大量重復中往往出現幾乎必然的規律。例如在測量中，由于種種因素，每次測得的結果雖然不盡相同，但是大量重復測得的結果的平均值幾乎必然接近于一個確定的數。大數法則就是這類規律的總稱。
（二）適用性
市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準工業廠房等。而那些很少發生交易的房地產，如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。
市場法適用的條件是在同一供求范圍內并存估價時點的近期，存在著較多類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易實例較少的地區，就難以采用市場法估價。即使在總體上房地產市場較活躍的地區，在某些情況下市場法也可能不適用，例如，可能由于某些原因導致在一段較長的時期內沒有類似房地產發生交易，像1994年以后一段時期的海南。
二、成本估價法
（一）基本概念及理論依據
成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值。也可以說是以房地產價格各構成部分的累加為基礎，來求取房地產價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本，還用到了費用、支出等相關概念。因此，在遇到“成本”、“費用”、“支出”等詞時，要注意根據上下文的內容判定其具體所指。
成本法的理論依據是生產費用價值論——商品的價格是依據其生產所必需的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產的價格是基于其過去的“生產費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發建設該房地產已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產的價格是基于社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發建設該房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發建設(或者委托另外的人開發建設)。例如，當房地產為土地與建筑物合成體的房地時，買方在確定其購買價格時通常會這樣考慮：如果自己另外購買一塊類似土地的現時價格是多少，然后在該塊土地上建造類似的建筑物的現時費用又是多少，此兩者之和即為自己所愿意支付的最高價格。如果該房地中的建筑物還是全新的，通常還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。