房地產(chǎn)評估活動和其他經(jīng)濟(jì)活動一樣具有風(fēng)險性。但是，房地產(chǎn)評估又和其他經(jīng)濟(jì)活動有不一樣的一面，房地產(chǎn)評估風(fēng)險具有其特殊性。一般經(jīng)濟(jì)活動主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險，控制、分散風(fēng)險。在一般經(jīng)濟(jì)活動中，人們所說的風(fēng)險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟(jì)活動主體的效益不確定。但是，房地產(chǎn)評估是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)評估活動會對社會很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，帶來不同方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)評估活動不僅僅帶來評估機(jī)構(gòu)和人員的風(fēng)險，而且會對政府、經(jīng)濟(jì)活動涉及利益各方帶來不同的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)評估風(fēng)險的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險的涉及面廣，而且復(fù)雜。
本文分別從評估機(jī)構(gòu)和評估人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動各方角度分析房地產(chǎn)評估風(fēng)險體系構(gòu)成。分析房地產(chǎn)評估風(fēng)險體系有助于幫助社會各個方面采取有效可行的措施避免和規(guī)避風(fēng)險，從而促進(jìn)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。
    一、房地產(chǎn)評估風(fēng)險體系構(gòu)成
    房地產(chǎn)評估風(fēng)險由政府面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險以及經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險三個方面組成。
    (一)、政府面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險
    經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)評估帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災(zāi)難，給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)評評估值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機(jī)”，無不例外與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的影響。
    (二)、評估機(jī)構(gòu)和評估人員面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險
    評估機(jī)構(gòu)和評估人員是評估風(fēng)險的直接承擔(dān)者，評估機(jī)構(gòu)和評估人員面臨的風(fēng)險主要現(xiàn)在以下幾個方面：
    1、技術(shù)風(fēng)險：為評估行業(yè)廣為接受的基本評估方法是成本法、收益法和市場法。從評估理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的評估方法進(jìn)行評估時，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是評估結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)評估起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。
    這樣使得評估機(jī)構(gòu)和評估人員將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，評估報告的敘述不完善或不完整也會在將來給評估機(jī)構(gòu)和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是評估人員素質(zhì)水平低。對于房地產(chǎn)評估基本理論掌握不牢靠，通過評估師考試缺乏實際評估經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的評估風(fēng)險。
    2、政策風(fēng)險：房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般評估人員無法，或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對評估方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償評估方法也發(fā)生了變化。
    3、業(yè)務(wù)風(fēng)險：即評估業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)評估主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的評估。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在評估實踐中經(jīng)常遇到，給評估的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險。另外一個方面，當(dāng)評估機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時，對于評估方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評估機(jī)構(gòu)和評估人員未來帶來風(fēng)險。
    4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險：所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指經(jīng)濟(jì)形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動。使得評估結(jié)果與市場價格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何評估師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評估機(jī)構(gòu)和評估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評估師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會對社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動某一主體帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。
    (三)、經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)活動主體是指與評估對象房地產(chǎn)在評估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟(jì)活動主體。房地產(chǎn)評估結(jié)果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款評估中，抵押物評估過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴(yán)重者在居民儲戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。
二、房地產(chǎn)評估風(fēng)險規(guī)避的有效措施
在包括風(fēng)險識別、分析、防范、處理等房地產(chǎn)評估風(fēng)險管理措施內(nèi)容中，防范應(yīng)該是一種主要措施。根據(jù)長期的評估實踐和理論研究，房地產(chǎn)評估風(fēng)險防范可以從以下四個方面規(guī)避來自評估機(jī)構(gòu)和人員帶來的風(fēng)險：
   （一）、規(guī)范房地產(chǎn)估價師和評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。我國實行房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證制度，若取得房地產(chǎn)估價師注冊資格，必須參加并通過全國注冊房地產(chǎn)估價師資格考試。對于符合條件的通過房地產(chǎn)估價師考試人員實行注冊制度。評估機(jī)構(gòu)實行資質(zhì)管理，從事房地產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)必須取得省級以上建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的資格證書方可執(zhí)業(yè)。實行注冊登記制度是一個手段，但不是全部手段，應(yīng)該從多個方面加強(qiáng)并規(guī)范對房地產(chǎn)估價師和評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。建立房地產(chǎn)估價師等級制度，通過房地產(chǎn)估價師考試取得注冊房地產(chǎn)估價師資格的人員是可以以房地產(chǎn)估價師名義從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的人員。僅僅通過考試就和長期從事評估實踐的人員同樣的身份，不利于社會對評估行業(yè)的認(rèn)可。可以考慮這些人員的資格就是一個初級資格，這些人員必須在取得資格后在評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)若干年，方可獨立從事評估業(yè)務(wù)。在此基礎(chǔ)上設(shè)置高級房地產(chǎn)估價師和資深房地產(chǎn)估價師，使得評估人員不斷學(xué)習(xí)和進(jìn)取，提高自身素質(zhì)和水平，降低房地產(chǎn)評估風(fēng)險。
    建立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估師業(yè)績報告制度。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估師定期向管理部門報告期間的評估業(yè)績，以便管理機(jī)構(gòu)及時掌握評估機(jī)構(gòu)和評估師的業(yè)務(wù)狀態(tài)，并進(jìn)而了解整個行業(yè)的狀態(tài)。
    取消機(jī)構(gòu)評級制度，放寬評估機(jī)構(gòu)的申辦門檻。房地產(chǎn)評估行業(yè)其生命力主要在于有著一支生龍活虎的高素質(zhì)人才，機(jī)構(gòu)的級別劃分不能保證行業(yè)人員素質(zhì)和水平的提升。機(jī)構(gòu)門檻過高，使得一些很有能力的并且愿意從事房地產(chǎn)評估的人才無法真正獨立地從事評估業(yè)務(wù)。
    因此對于符合機(jī)構(gòu)條件的準(zhǔn)許設(shè)立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，這對于降低來自評估機(jī)構(gòu)給評估師帶來的經(jīng)濟(jì)利益風(fēng)險具有積極的意義。也就是說，將我國目前以機(jī)構(gòu)管理為核心的房地產(chǎn)評估管理延伸為以評估師管理為核心的房地產(chǎn)評估管理體系。這種體系利于行業(yè)有序競爭，并激勵評估師提高自身素質(zhì)的強(qiáng)烈愿望。在這種情況下，對于降低來自評估機(jī)構(gòu)和評估人員的風(fēng)險將會進(jìn)一步降低。
    （二）、建立和完善評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系
    建立和完善評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系就是在評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險而設(shè)置的一系列保證評估質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取評估任務(wù)，選擇評估業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供評估產(chǎn)品——評估報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證評估的真實、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。從而保證評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險最低化。北京寶孚房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司在2002年成功通過了IS09000認(rèn)證，建立了一套完善的內(nèi)部管理制度體系，極大限度地減少了評估風(fēng)險的發(fā)生。
   （三）、建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度
    利用保險是轉(zhuǎn)移評估風(fēng)險的一種制度選擇。在我國，一些地方已經(jīng)建立了醫(yī)師職業(yè)保險制度、律師職業(yè)保險制度和注冊會計師職業(yè)保險制度。這些制度的實踐給建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度提供了經(jīng)驗。我國現(xiàn)有大約35000名注冊的房地產(chǎn)估價師，這樣龐大的隊伍，依據(jù)保險的原則，對于保險公司來說，應(yīng)該是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。如果建立房地產(chǎn)評估風(fēng)險保險制度，那么對于評估師來說是具有督促作用的。如果某個評估師經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險，那么這些評估師就會失去評估市場，丟掉生存的空間。因此。通過評估風(fēng)險保險制度，可以不斷提高評估人員的素質(zhì)水平，提高整個行業(yè)的水平和形象。
    （四）、加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育和考核
    美國和香港這些房地產(chǎn)評估比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)的房地產(chǎn)評估行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育和考核工作。規(guī)定作為房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫評估工作心得和論文、提交自己完成的評估報告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。截止2002年上半年，僅中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會在黃山培訓(xùn)基地就已經(jīng)相繼舉辦了九期、在海南舉辦了兩期房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)，而且這項工作還在繼續(xù)進(jìn)行。地方房地產(chǎn)評估管理部門，如北京、內(nèi)蒙古、山西、上海、遼寧、山東、江西等也相繼舉辦了面對地方的房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。北京市僅2002年上半年就成功舉辦了兩期房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。這項培訓(xùn)使得房地產(chǎn)估價師在百忙之中接受了評估前沿問題教育，如北京市舉行的一個專題拆遷評估，就是針對目前新的《城市房屋拆遷條例》的頒布使房地產(chǎn)評估出現(xiàn)的新課題進(jìn)行的，在此之前北京市國土資源和房屋管理局還曾經(jīng)專門對拆遷評估舉辦了房地產(chǎn)估價師的培訓(xùn)工作，取得了良好的效果，提高了房地產(chǎn)估價師的技術(shù)水平和知識層次。但是，從總體上講，我國房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育工作還沒有成為一種日常性的工作，而且沒有實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價師的定期考核。加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育以及強(qiáng)化對房地產(chǎn)估價師的定期考核，對于降低由于房地產(chǎn)評估人員帶來的風(fēng)險具有極其重要的意義。