房地產評估活動和其他經濟活動一樣具有風險性。但是，房地產評估又和其他經濟活動有不一樣的一面，房地產評估風險具有其特殊性。一般經濟活動主要是從經濟效益方面去考察風險，控制、分散風險。在一般經濟活動中，人們所說的風險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經濟活動主體的效益不確定。但是，房地產評估是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產生的。房地產評估活動會對社會很多方面產生各種各樣的影響，帶來不同方面的風險。房地產評估活動不僅僅帶來評估機構和人員的風險，而且會對政府、經濟活動涉及利益各方帶來不同的風險。因此房地產評估風險的特殊性就在于房地產風險的涉及面廣，而且復雜。
本文分別從評估機構和評估人員、政府、經濟活動各方角度分析房地產評估風險體系構成。分析房地產評估風險體系有助于幫助社會各個方面采取有效可行的措施避免和規避風險，從而促進社會穩定和經濟安全。
    一、房地產評估風險體系構成
    房地產評估風險由政府面臨的房地產評估風險、機構和人員面臨的房地產評估風險以及經濟活動主體面臨的房地產評估風險三個方面組成。
    (一)、政府面臨的房地產評估風險
    經濟穩定是政府的目標之一，經濟穩定包括經濟發展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產評估風險最主要的是房地產評估帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發深重的社會災難，給社會經濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產評評估值過高，不能反映房地產的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。金融一旦發生動蕩，整個經濟體系不可避免地會產生動蕩，影響經濟穩定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產價值估計過高有著一定的影響。
    (二)、評估機構和評估人員面臨的房地產評估風險
    評估機構和評估人員是評估風險的直接承擔者，評估機構和評估人員面臨的風險主要現在以下幾個方面：
    1、技術風險：為評估行業廣為接受的基本評估方法是成本法、收益法和市場法。從評估理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的評估方法進行評估時，是否掌握豐富的基礎資料是評估結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產評估起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。
    這樣使得評估機構和評估人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，評估報告的敘述不完善或不完整也會在將來給評估機構和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是評估人員素質水平低。對于房地產評估基本理論掌握不牢靠，通過評估師考試缺乏實際評估經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產生一定的評估風險。
    2、政策風險：房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化是一般評估人員無法，或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對評估方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償評估方法也發生了變化。
    3、業務風險：即評估業務帶來的風險。房地產評估主要是對房地產權益的評估。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業為了節省費用不去辦理產權登記手續。這種情況在評估實踐中經常遇到，給評估的結果帶來一定的風險。另外一個方面，當評估機構或人員接受新業務時，對于評估方法和技術參數的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評估機構和評估人員未來帶來風險。
    4、經濟風險：所謂經濟風險是指經濟形勢短期內發生了巨大變動。使得評估結果與市場價格產生了較大偏離。這種結果是任何評估師和經濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評估機構和評估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評估師能夠預期的，但是這種結果會對社會經濟穩定產生不利影響，而且可能會直接給房地產經濟活動某一主體帶來經濟上的損失。
    (三)、經濟活動主體面臨的房地產評估風險
經濟活動主體是指與評估對象房地產在評估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經濟活動主體。房地產評估結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產生影響。例如，在抵押貸款評估中，抵押物評估過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現擠兌情況下，會造成銀行破產，進而出現金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。
二、房地產評估風險規避的有效措施
在包括風險識別、分析、防范、處理等房地產評估風險管理措施內容中，防范應該是一種主要措施。根據長期的評估實踐和理論研究，房地產評估風險防范可以從以下四個方面規避來自評估機構和人員帶來的風險：
   （一）、規范房地產估價師和評估機構的資質管理和日常跟蹤管理。我國實行房地產估價師資格認證制度，若取得房地產估價師注冊資格，必須參加并通過全國注冊房地產估價師資格考試。對于符合條件的通過房地產估價師考試人員實行注冊制度。評估機構實行資質管理，從事房地產評估的機構必須取得省級以上建設行政主管部門頒發的資格證書方可執業。實行注冊登記制度是一個手段，但不是全部手段，應該從多個方面加強并規范對房地產估價師和評估機構的資質管理和日常跟蹤管理。建立房地產估價師等級制度，通過房地產估價師考試取得注冊房地產估價師資格的人員是可以以房地產估價師名義從事房地產評估業務的人員。僅僅通過考試就和長期從事評估實踐的人員同樣的身份，不利于社會對評估行業的認可。可以考慮這些人員的資格就是一個初級資格，這些人員必須在取得資格后在評估機構從事房地產評估業務若干年，方可獨立從事評估業務。在此基礎上設置高級房地產估價師和資深房地產估價師，使得評估人員不斷學習和進取，提高自身素質和水平，降低房地產評估風險。
    建立房地產評估機構和評估師業績報告制度。房地產評估機構和評估師定期向管理部門報告期間的評估業績，以便管理機構及時掌握評估機構和評估師的業務狀態，并進而了解整個行業的狀態。
    取消機構評級制度，放寬評估機構的申辦門檻。房地產評估行業其生命力主要在于有著一支生龍活虎的高素質人才，機構的級別劃分不能保證行業人員素質和水平的提升。機構門檻過高，使得一些很有能力的并且愿意從事房地產評估的人才無法真正獨立地從事評估業務。
    因此對于符合機構條件的準許設立房地產評估機構，這對于降低來自評估機構給評估師帶來的經濟利益風險具有積極的意義。也就是說，將我國目前以機構管理為核心的房地產評估管理延伸為以評估師管理為核心的房地產評估管理體系。這種體系利于行業有序競爭，并激勵評估師提高自身素質的強烈愿望。在這種情況下，對于降低來自評估機構和評估人員的風險將會進一步降低。
    （二）、建立和完善評估機構質量保證體系
    建立和完善評估機構質量保證體系就是在評估機構內部為減少機構面臨的風險而設置的一系列保證評估質量的組織模式。要求該模式從獲取評估任務，選擇評估業務開始，一直到項目完成向用戶提供評估產品——評估報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證評估的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。從而保證評估機構內部風險最低化。北京寶孚房地產評估事務所有限公司在2002年成功通過了IS09000認證，建立了一套完善的內部管理制度體系，極大限度地減少了評估風險的發生。
   （三）、建立房地產估價師職業保險制度
    利用保險是轉移評估風險的一種制度選擇。在我國，一些地方已經建立了醫師職業保險制度、律師職業保險制度和注冊會計師職業保險制度。這些制度的實踐給建立房地產估價師職業保險制度提供了經驗。我國現有大約35000名注冊的房地產估價師，這樣龐大的隊伍，依據保險的原則，對于保險公司來說，應該是一個具有極大潛力的發展市場。如果建立房地產評估風險保險制度，那么對于評估師來說是具有督促作用的。如果某個評估師經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險，那么這些評估師就會失去評估市場，丟掉生存的空間。因此。通過評估風險保險制度，可以不斷提高評估人員的素質水平，提高整個行業的水平和形象。
    （四）、加強和完善房地產估價師后續教育和考核
    美國和香港這些房地產評估比較發達的國家和地區的房地產評估行業管理組織非常重視房地產估價師的后續教育和考核工作。規定作為房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫評估工作心得和論文、提交自己完成的評估報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。截止2002年上半年，僅中國房地產估價師學會在黃山培訓基地就已經相繼舉辦了九期、在海南舉辦了兩期房地產估價師后續教育培訓，而且這項工作還在繼續進行。地方房地產評估管理部門，如北京、內蒙古、山西、上海、遼寧、山東、江西等也相繼舉辦了面對地方的房地產估價師后續教育培訓。北京市僅2002年上半年就成功舉辦了兩期房地產估價師后續教育培訓。這項培訓使得房地產估價師在百忙之中接受了評估前沿問題教育，如北京市舉行的一個專題拆遷評估，就是針對目前新的《城市房屋拆遷條例》的頒布使房地產評估出現的新課題進行的，在此之前北京市國土資源和房屋管理局還曾經專門對拆遷評估舉辦了房地產估價師的培訓工作，取得了良好的效果，提高了房地產估價師的技術水平和知識層次。但是，從總體上講，我國房地產估價師的后續教育工作還沒有成為一種日常性的工作，而且沒有實現對房地產估價師的定期考核。加強對房地產估價師后續教育以及強化對房地產估價師的定期考核，對于降低由于房地產評估人員帶來的風險具有極其重要的意義。