在當(dāng)前有關(guān)商品房住宅的新產(chǎn)權(quán)管理制度措施有哪些呢，應(yīng)該如何來(lái)促使現(xiàn)在住宅權(quán)法學(xué)管理制度呢?本文是一篇法學(xué)論文。我們對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　摘要：近年來(lái)，商品房住宅小區(qū)停車(chē)位(場(chǎng))的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭(zhēng)議，不斷衍生出各種問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和商品房住宅小區(qū)業(yè)主之間就在有關(guān)停車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)、租賃、使用、收費(fèi)紛爭(zhēng)凸現(xiàn)，各方利害關(guān)系當(dāng)事人各執(zhí)一端。學(xué)者、專(zhuān)家、官員對(duì)此類(lèi)問(wèn)題亦眾說(shuō)紛紜，見(jiàn)解不一，似是而非，令人困惑。

　　關(guān)鍵詞：商品房住宅,產(chǎn)權(quán)管理制度,法學(xué)管理論文

　　長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)物權(quán)立法的缺位，社會(huì)忽視對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，公民的私有財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)的確定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于含糊不清的尷尬狀態(tài)。商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸到底屬于誰(shuí)?在現(xiàn)有的法律條文中，人們似乎無(wú)法直接找到答案，其產(chǎn)權(quán)歸屬似乎仍處于混沌狀態(tài)。

　　法學(xué)論文：《北方法學(xué)》，《北方法學(xué)》2007年創(chuàng)刊，是經(jīng)國(guó)家新聞出版總署批準(zhǔn)，面向國(guó)內(nèi)外發(fā)行的專(zhuān)業(yè)法學(xué)期刊，由國(guó)內(nèi)最活躍、最具聲望的有代表性的法學(xué)專(zhuān)家及資深教授組成權(quán)威性編委會(huì)，2007年創(chuàng)刊以來(lái)所發(fā)文章影響較大，引用、轉(zhuǎn)載和轉(zhuǎn)摘率保持較高水平，被學(xué)界認(rèn)為是高水準(zhǔn)的法學(xué)專(zhuān)業(yè)期刊。讀者對(duì)象：法學(xué)理論研究人員，法學(xué)教育、司法理論及法律實(shí)踐工作者，法學(xué)專(zhuān)業(yè)博士、碩士及本科生等。

　　對(duì)于商品房住宅小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的認(rèn)識(shí)，現(xiàn)行有以下幾種通說(shuō)：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方置業(yè)者在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。二是推定歸屬論。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方置業(yè)者在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，推定小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于買(mǎi)方置業(yè)者共有，或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。三是銷(xiāo)售成本收益歸屬論。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未將小區(qū)停車(chē)位建設(shè)成本及利潤(rùn)計(jì)入其計(jì)劃的房屋銷(xiāo)售收益時(shí)，小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，反之，其產(chǎn)權(quán)屬于買(mǎi)方置業(yè)者共有。四是登記憑證確權(quán)論。商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)依買(mǎi)賣(mài)合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有;否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。本人認(rèn)為，上述的登記憑證確權(quán)論相對(duì)恰當(dāng)，登記憑證確權(quán)論中的“商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，依買(mǎi)賣(mài)合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持者所有”的認(rèn)識(shí)是正確的。但是，登記憑證確權(quán)論中“否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)”的認(rèn)識(shí)有失偏頗，其忽視了我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)實(shí)和缺陷，以致認(rèn)識(shí)上出現(xiàn)以偏概全的狀況。

　　以上所述的四種不同認(rèn)識(shí)均不能全面、恰當(dāng)、準(zhǔn)確地解答有關(guān)商品房住宅小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的問(wèn)題。

　　本人試圖在現(xiàn)行法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征、商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的存在形式、商品房住宅小區(qū)土地使用權(quán)的取得與房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過(guò)程，從所有權(quán)(物權(quán))法和債權(quán)法兩個(gè)角度，分析土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關(guān)系，計(jì)入建筑容積率的建筑面積和不計(jì)入建筑容積率的建筑面積與土地使用權(quán)之間的法律關(guān)系，運(yùn)用邏輯推理的方法，探討和研究商品房住宅小區(qū)停車(chē)位房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。

　　一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)法律制度的形式、房地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和特征。

　　1、房地產(chǎn)法律制度的形式。

　　在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的內(nèi)容，其各方面的內(nèi)容都有可能涉及到房地產(chǎn)權(quán)這個(gè)重要問(wèn)題。

　　2、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的具體內(nèi)涵與規(guī)范。

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第四十八條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。第五十九條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。

　　《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依規(guī)定辦理過(guò)戶登記。