對于不動產的自能管理措施有哪些呢，同時與抵押權有什么關聯呢?當前有關房產法學的新建設應用技巧又有哪些呢?本文從不同的角度對這些做了相應的介紹。文章選自：《法律適用》,《法律適用》由中華人民共和國新聞出版總署、正式批準公開發行的優秀期刊。自創刊以來，以新觀點、新方法、新材料為主題，堅持"期期精彩、篇篇可讀"的理念。法律適用內容詳實、觀點新穎、文章可讀性強、信息量大，眾多的欄目設置，法律適用公認譽為具有業內影響力的雜志之一。法律適用并獲中國優秀期刊獎，現中國期刊網數據庫全文收錄期刊。

　　摘要：抵押權的實現要求把抵押物按照設定抵押權時之狀態進行折價處分。因而,法律應保護拍賣的買受人受讓的抵押物沒有租賃負擔的狀態。這樣,抵押權在實現之際——處分抵押物時,實際上是干涉抵押人的用益關系,致使在同一不動產上抵押權與租賃權產生矛盾與沖突。

　　關鍵詞：不動產,抵押權,法學管理

　　一、租賃在先,抵押在后

　　當主債權到期而不能獲清償時,債權人采取拍賣、變賣等方式實現抵押權時,就引發一個問題:抵押物的受讓人是否受原租賃合同之約束?亦即租賃權是否能繼續存在于抵押物之上?

　　關于此問題,我國《擔保法》第48條規定:“抵押人已將出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效。”且《擔保法司法解釋》第65條也規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”《物權法》第190條第一款規定:“訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。”

　　從這條規定可以看出,財產出租后,出租人又將該財產進行抵押的,原租賃合同繼續有效,原租賃關系不受該抵押權的影響。

　　二、先抵押,后租賃

　　(一)抵押權設定后,抵押人又將該抵押物進行出租,設立租賃權的,租賃合同是否有效由于抵押人仍為抵押物的所有人,且不移轉占有于抵押權人,其對抵押物的使用、收益及處分的權能原則上不受抵押權設定的影響。抵押權制度的目的在于一方面可以擔保債權的實現,另一方面抵押物仍由所有權人占有,所有權人可將抵押物進行使用、收益、處分,充分發揮抵押物的使用價值,不至于使物在設定抵押后價值僵化、喪失,同時也避免了抵押權人因占有抵押物所負的保管責任。據此,不動產所有人設定抵押權后,原則上得就同一不動產再設定用益物權或租賃關系。臺灣民法典第866條規定:“不動產所有人,設定抵押權后,于同一不動產上,得設定地上權及其它權利。但抵押權不因此而受影響。”此處所指的“其他權利”不僅包括典權等物權,也包括了租賃權等債權性質的權利。我國大陸雖然沒有對此進行直接明確的規定,但是我們通過《擔保法司法解釋》第66條:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束效力。”和《物權法》第190條第2款:“抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”可以看出這兩個條款其實已經默認了抵押權人有權將已抵押的財產出租。因此,即使是在財產先抵押后租賃的情況下,在同一不動產上也可以同時成立抵押權和租賃權。

　　(二)抵押權先于租賃權成立的情況下,租賃權能否影響抵押權的實現如上所述,抵押權設定后,抵押物的所有權仍然歸抵押人所有,因而抵押人依然可以對抵押物進行使用、收益,當然也可以在抵押物上設立租賃權。在租期短于抵押擔保債務履行期(且期滿不續租)時,除非發生抵押權人提前行使抵押權的情形,一般不會出現抵押權和租賃權的沖突;在租期長于抵押擔保債務的履行期且債務人到期不履行債務時,抵押權人會通過對抵押物進行拍賣、變賣后從其所得之價金中優先受償而實現抵押權。

　　我國的《擔保法司法解釋》第66條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束效力。”最高院的《租賃合同司法解釋》的第20條規定,“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的除外。”這兩款規定都否定了租賃權對抵押權的影響,即在先抵押后租賃的情況下,實現抵押權時,抵押物之受讓人不受原租賃合同之約束。此兩者直接排除了“買賣不破租賃”原則對后設租賃的適用,使得抵押權實現過程中的買受人可完全無視抵押物上的租賃關系,而放心地以正常價格受讓該抵押物,從最大程度上保護了抵押權人的利益。

　　《物權法》第190條第2款規定:“抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”根據我國物權法之規定,不動產抵押權只有經登記才成立,登記具有公示效力。

　　那么,《物權法》第190條第2款規定的含義,是指只要是在抵押權設立后將抵押財產出租的,已登記的抵押權就優先于租賃權—即抵押權實現時,抵押物之受讓人不受原先設定的租賃關系約束?抑或租賃關系影響已登記抵押權的實現的話,租賃關系不得對抗已登記的抵押權——即已登記的抵押權優先于租賃權;若原租賃關系不影響已登記抵押權之實現的話,原租賃合同關系繼續有效,抵押權之受讓人受原租賃合同的約束?

　　對于此問題,臺灣地區作了細致明確的規定。“臺灣民法典”第866條中的“但其抵押權不因此而受影響”類似于我國物權法的“不得對抗已登記的抵押權”的表達。

　　王澤鑒先生對于《臺灣民法典》第866條規定也作了詳細的解讀:

　　為調和抵押權于用益物權及租賃關系,臺灣民法典第866條設了3項規定:

　　1.不動產所有人設定抵押權后,于同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關系。但其抵押權不因此而受影響(第1項)。

　　2.前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關系后拍賣之(第2項)。

　　3.所謂受有影響,指因地上權等權利或租賃關系之存在,無人應買,或出賣不足清償抵押權,不動產所有人設定抵押權后,于同一不動產上,成立第1項以外之權利者,準用前項之規定(第3項)。

　　由此可見,在臺灣地區,對于不動產設定抵押后,又出租與第三人時,抵押權和租賃權兩者的沖突的處理模式是:若租賃關系不會對抵押權的實現產生影響,那么租賃關系就對抵押權人生效;如果抵押權的實現受租賃關系的影響,那么租賃關系就對抵押權人不生效。法院可以除去租賃關系后拍賣抵押物從而實現抵押權。具體而言,是指抵押人在設立抵押權后,就同一不動產設立租賃權,影響抵押物之交換價值,抵押物價值因而減少,導致拍賣所得之價款,不足以清償所擔保之債權時,抵押權人可請求實行抵押權之法院除去該項權利,實行法院也可依職權除去該項權利,最終使抵押物以無負擔的方式拍賣,拍賣的買受人取得無負擔的所有權。

　　臺灣地區的規定實際上是根據“賣不破租賃”來設計的,正是因為“買賣不破租賃”,才增加了抵押權實現的困難:買受人發現標的物之上設有租賃關系時,迫于“買賣不破租賃”的壓力,一般都不會以未設定租賃關系時的價格來購買該物。即,“買賣不破租賃”原則可能會導致無人應買抵押物或僅愿以低廉的價格受讓抵押物。在先抵押權的實現遭遇此種困境時,基于抵押權的“處分原則”,應使抵押物盡量回復到抵押權設立時的狀態;為此,抵押權人可以干涉抵押物上的租賃關系,請求排除抵押權設立后在抵押物上所增加的負擔,使抵押物得以“凈身拍賣”。

　　《物權法》第190條第2款在《擔保法司法解釋》第66條:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束效力。”的基礎上作了修改——“抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”該條本質之意思應為“該租賃關系不得對已登記的抵押權造成不利影響”,臺灣地區也是作類似規定。

　　現實生活中,并非所有的抵押物出租后都會影響其抵押權的實現,因此,從現實生活中來看,實在沒有必要使租賃權一概隨抵押權的實現而消滅。法律的目的在于通過在當事人之間設定權利義務關系,以實現各種社會利益的平衡。日本民法學者提出了協調二者之間矛盾的觀點。他們認為在一定條件下,抵押權人應對承租人的權利持“容忍”態度。根據物權法的一般原理,抵押權設定后產生的受益權,在抵押權實行時將全部消滅。這樣,抵押權設定后取得了受益權的人明顯處于不安定地位。因此,對這些收益權人進行一定程度的保護是必要的,這是作為一個社會的政策判斷需要被承認的。誠如臺灣學者王澤鑒先生在書中所說:“房屋價格昂貴,承租人多屬于經濟上之弱者,有特別保護之必要。”

　　因此,對我國《物權法》第190條第二款的“租賃關系不得對抗已登記的抵押權”應理解為在抵押權已登記的情況下,租賃關系不得對其產生不利影響。在租賃關系不影響抵押權實現時,應當讓租賃關系繼續有效。不宜理解為租賃關系一概隨抵押權的實現而消滅。