摘要：根據(jù)《物權(quán)法》第190條:訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。擔(dān)保法中則規(guī)定:抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。

　　一、抵押物的種類

　　物權(quán)法規(guī)定的抵押物種類比擔(dān)保法規(guī)定的種類更加廣泛:

　　《物權(quán)法》第180條規(guī)定:債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:

　　1.建筑物和其他土地附著物;

　　2.建設(shè)用地使用權(quán);

　　3.以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);

　　4.生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;

　　5.正在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　6.交通運(yùn)輸工具;

　　7.法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

　　同《擔(dān)保法》中關(guān)于抵押權(quán)的內(nèi)容比較可以看出,從排列上看,1至6按照不動(dòng)產(chǎn)到動(dòng)產(chǎn)的順序排列,更加具有邏輯性;3、4、5條中增加了新內(nèi)容;第7條采用了“未禁止抵押”的字眼,而不是《擔(dān)保法》中的“依法可以抵押”。二者的區(qū)別在于前者深入貫徹了“法不禁止即為允許”的理念,而且將禁止性規(guī)定限于“法律、行政法規(guī)”的范疇,有效避免了對(duì)“依法”中的“法”做擴(kuò)大解釋。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第181條規(guī)定:企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以與債權(quán)人書面協(xié)議,將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　這條規(guī)定涉及浮動(dòng)抵押,浮動(dòng)抵押是物權(quán)法為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而作出的關(guān)于抵押權(quán)的一個(gè)新規(guī)定,應(yīng)引起大家的注意和學(xué)習(xí)。《物權(quán)法》第180條第一款第4項(xiàng)關(guān)于“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押方面的具體規(guī)定,指的就是浮動(dòng)抵押。浮動(dòng)抵押為企業(yè)融資提供了更為廣闊的空間。在實(shí)踐中,正確使用浮動(dòng)抵押,要注意滿足以下幾點(diǎn):第一,只有企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者才可以設(shè)定浮動(dòng)抵押;第二,抵押財(cái)產(chǎn)限于生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;第三,必須書面協(xié)議,口頭協(xié)議是無效的。協(xié)議中一般應(yīng)包括擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額、債務(wù)履行期間、抵押財(cái)產(chǎn)的范圍、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件等;第四,當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由才可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán);第五,債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。這里邊有三層意思:其一,抵押權(quán)期間,抵押財(cái)產(chǎn)處于不確定狀態(tài),只有約定或者法定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件成就時(shí),抵押財(cái)產(chǎn)才確定。其二,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)確定的抵押財(cái)產(chǎn)與設(shè)立抵押權(quán)時(shí)的財(cái)產(chǎn)不必相同。其三,同一財(cái)產(chǎn)既有浮動(dòng)抵押,又有固定抵押的,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所得價(jià)款,按照《物權(quán)法》第199條的規(guī)定清償。

　　二、抵押權(quán)的設(shè)立、抵押合同的生效與抵押物登記

　　請(qǐng)讓我們看看二法之中的有關(guān)規(guī)定。

　　對(duì)比《物權(quán)法》第187條、188、189條與《擔(dān)保法》第41條、43條規(guī)定,可以看出:

　　1.物權(quán)法定是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則。物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效主義,即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)辦理登記,不辦理登記,不發(fā)生物權(quán)效力。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn),《擔(dān)保法》也要求辦理抵押登記。但是,二者對(duì)于抵押合同的生效與抵押權(quán)的生效的規(guī)定卻不同。抵押合同的訂立是以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為,屬于債權(quán)關(guān)系范疇,其成立、生效應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法確定。抵押權(quán)的效力,除要求抵押合同合法有效這一要件外,還必須符合物權(quán)法的公示原則。為此,物權(quán)法將以往關(guān)于抵押權(quán)的效力和抵押合同的效力混為一談的觀念進(jìn)行了糾正,區(qū)分了抵押合同效力和物權(quán)變動(dòng)效力,將《擔(dān)保法》規(guī)定的“抵押合同自登記之日起生效”修改為“抵押權(quán)自登記時(shí)發(fā)生效力”。

　　2.物權(quán)法對(duì)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記對(duì)抗主義,即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不登記不得對(duì)抗善意第三人。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)是否需要登記,物權(quán)法與擔(dān)保法的規(guī)定也有所不同。《擔(dān)保法》規(guī)定林木、航空器、船舶、車輛、企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,而《物權(quán)法》除規(guī)定用于浮動(dòng)抵押的動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記外,對(duì)于其他動(dòng)產(chǎn)是否需要辦理抵押登記,采取了當(dāng)事人自愿原則,給予他們自主選擇權(quán)。

　　3.對(duì)于在什么部門辦理抵押物登記,《擔(dān)保法》第42條有明確的規(guī)定,而物權(quán)法僅對(duì)浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)的登記部門明確為抵押人住所地的工商行政管理部門。在這一點(diǎn)上,也與擔(dān)保法的規(guī)定有所不同。《擔(dān)保法》規(guī)定,以企業(yè)設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的,由財(cái)產(chǎn)所在地的工商部門辦理抵押登記。

　　三、抵押與租賃及抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　(一)抵押與租賃

　　相比較而言,物權(quán)法的規(guī)定更加完善。對(duì)于抵押物,可能抵押前已經(jīng)出租,或者抵押后再出租。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,對(duì)于將已出租的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押,承租人可以繼續(xù)使用租賃物,即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人或者第三人,抵押人與承租人之間原有的租賃關(guān)系也不當(dāng)然終止,承租人可以繼續(xù)享有租賃權(quán)。對(duì)于將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租,會(huì)出現(xiàn)兩種情況:一是將辦理了抵押登記的財(cái)產(chǎn)出租,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,抵押財(cái)產(chǎn)的買受人可以解除原租賃合同,承租人則不能要求繼續(xù)承租抵押的房屋;二是將未辦理登記的抵押財(cái)產(chǎn)出租,抵押權(quán)就不能對(duì)抗租賃權(quán),仍然應(yīng)當(dāng)適用買賣不破租賃的原則。

　　(二)抵押物在抵押期間的轉(zhuǎn)讓

　　根據(jù)《物權(quán)法》第191條的規(guī)定,對(duì)于抵押物在抵押期間的轉(zhuǎn)讓,物權(quán)法明確為:(1)抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意,而不是如擔(dān)保法規(guī)定的僅僅通知抵押權(quán)人并告知受讓人;同時(shí),要將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。(2)未經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),除非受讓人代為向抵押權(quán)人償還了債務(wù)、消滅了抵押權(quán)。在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),往往會(huì)加重抵押權(quán)人和抵押財(cái)產(chǎn)的買受人的風(fēng)險(xiǎn)。為了維護(hù)抵押權(quán)人和抵押財(cái)產(chǎn)買受人的合法權(quán)益,物權(quán)法在擔(dān)保法規(guī)定的基礎(chǔ)上,對(duì)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)作了更嚴(yán)格的限制性規(guī)定。

　　(三)最高額抵押擔(dān)保

　　物權(quán)法專門用了五條(第203條到207條)來規(guī)定最高額抵押擔(dān)保,相比擔(dān)保法中的三條簡(jiǎn)略規(guī)定要更加詳細(xì)與充實(shí)。根據(jù)第204條的規(guī)定,如當(dāng)事人另有約定,最高額抵押擔(dān)保在債權(quán)確定前,可以轉(zhuǎn)讓部分債權(quán);根據(jù)第205條的規(guī)定,當(dāng)事人可以在不對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的前提下,協(xié)議變更最高額抵押的相關(guān)內(nèi)容,第206條則對(duì)最高額抵押中的債權(quán)如何確認(rèn)作出了明確的規(guī)定。這些需要大家留意。

　　四、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)及存續(xù)期間

　　(一)實(shí)現(xiàn)條件

　　根據(jù)《物權(quán)法》第203條的規(guī)定,抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)只要滿足以下二個(gè)條件的任一條件即可。一是債務(wù)履行期間屆滿,債務(wù)人不履行債務(wù);二是發(fā)生了當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。其中第二個(gè)條件是物權(quán)法新增加的規(guī)定。在擔(dān)保法中,抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的唯一條件是債務(wù)履行期間屆滿抵押權(quán)人未受清償。物權(quán)法雖然僅僅在原有的基礎(chǔ)上增加了“發(fā)生了當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形”,但卻充分體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人合意的立法精神。在實(shí)踐中,本人認(rèn)為值得注意的是要防止當(dāng)事人在合同中作出“債務(wù)履行期間屆滿前,債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)抵押物轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”的約定。這種約定為流押約定,是擔(dān)保法和物權(quán)法所不允許的。

　　(二)實(shí)現(xiàn)方式

　　關(guān)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式,物權(quán)法在擔(dān)保法的基礎(chǔ)上進(jìn)行了充實(shí)和改進(jìn)。根據(jù)《物權(quán)法》第195條的規(guī)定,抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有三種:一是協(xié)議。可以協(xié)議折價(jià)、也可以協(xié)議拍賣和變賣(為公平起見,拍賣、變賣的主體應(yīng)當(dāng)是第三方)。二是抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的,抵押權(quán)人可以直接請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。三是如果抵押權(quán)人與抵押人在債務(wù)是否已經(jīng)履行以及抵押本身的問題上存在爭(zhēng)議,則抵押權(quán)人仍然可采取向人民法院提起訴訟的方式解決。

　　(三)清償順序

　　《物權(quán)法》第199條規(guī)定:同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償:(1)抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償;(2)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(3)抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。

　　上述規(guī)定已經(jīng)將抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的清償順序規(guī)定得很清楚,在此不再贅述。本人認(rèn)為要注意的是:因?yàn)槲餀?quán)法涉及不動(dòng)產(chǎn)的抵押采取登記生效主義、涉及動(dòng)產(chǎn)的抵押采取登記對(duì)抗主義,故物權(quán)法以抵押權(quán)是否登記作為清償先后的依據(jù),而不再以擔(dān)保法中以合同生效時(shí)間來作為清償先后的依據(jù)。

　　(四)存續(xù)期間

　　《物權(quán)法》第202條規(guī)定:抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán),未行使的,人民法院不予保護(hù)。

　　請(qǐng)大家注意,這條是新增規(guī)定,是擔(dān)保法中沒有的。在物權(quán)法頒布前,在我們經(jīng)常接觸的合同文本中,經(jīng)常見到抵押權(quán)的存續(xù)期間被約定為主債權(quán)的訴訟時(shí)效期限屆滿后二年。為什么物權(quán)法要規(guī)定為抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán),未行使的,人民法院不予保護(hù)呢?抵押權(quán)是主債權(quán)的從權(quán)利。一般情況下,只要主債權(quán)消滅、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)、債權(quán)人放棄抵押權(quán)以及抵押財(cái)產(chǎn)滅失的,抵押權(quán)就隨之消滅了。那么,在上述任何一種情形都沒有發(fā)生的情況下,抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)一直存續(xù)下去還是應(yīng)當(dāng)有一定的存續(xù)期間呢?如果允許抵押權(quán)一直存續(xù),可能會(huì)使抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán),不利于發(fā)揮抵押財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用,制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。規(guī)定抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán),未行使的,人民法院不予保護(hù),應(yīng)該能夠促使抵押權(quán)人積極行使權(quán)利,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我認(rèn)為這應(yīng)該是本條規(guī)定的立法用意所在了。