摘　要：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行指導、調(diào)節(jié)、監(jiān)督和控制，是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場良性發(fā)展的重要保證。正如筆者在引言中所說，近年來隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場化也得以不斷深入。主要表現(xiàn)在市場規(guī)模的擴大、市場競爭的加劇以及市場風險的顯現(xiàn)。

　　關鍵詞：宏觀調(diào)控;房地產(chǎn);金融風險

　　中圖分類號：F830.92 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772(2013)29-0000-02

　　一、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

　　房價上漲過快導致普通群眾買房難住房難的情況日益普遍;另一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中出現(xiàn)了一些違法違規(guī)現(xiàn)象，值得引起我們的重視。為此，在房地產(chǎn)領域再次重申政府宏觀調(diào)控的重要性就顯得十分必要了。針對這種情況，國家相關部門雖然陸續(xù)制定了一些相關政策和規(guī)定以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。然而，資金融通作為房地發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，不僅關系的房地產(chǎn)的良性發(fā)展與否也關系到整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展。

　　二、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)的金融風險產(chǎn)生的原因

　　(一)房地產(chǎn)的金融風險的內(nèi)因

　　1.自有資金缺乏，負債比例過高

　　一方面，企業(yè)自有資金在投資建設項目中的比重過低，主要表現(xiàn)在負債比例過高，資金鏈環(huán)節(jié)脆弱;另一方面，企業(yè)的融資渠道單一，主要依靠商業(yè)銀行信貸，一旦受到經(jīng)濟環(huán)境、政府政策影響，極易產(chǎn)生資金鏈斷裂的嚴重后果，甚至引發(fā)“蝴蝶效應”，即某一房地產(chǎn)企業(yè)的金融風險失控最終導致整個房地產(chǎn)行業(yè)的危機。

　　2.道德風險

　　眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個高資金量投入的行業(yè)，有時某些房地產(chǎn)企業(yè)為盡快獲得較高的銀行信貸，不惜采取粉飾財務報表、隱瞞重大信息等方式。加之我國目前缺乏高效、健全、統(tǒng)一的信用平臺，無形中加劇了融資過程中借貸雙方信息不對稱，也為某些房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)騙貸提供了可乘之機。

　　3.抵押物風險

　　目前，絕大多數(shù)商業(yè)銀行是通過抵押物的形式發(fā)放貸款，即銀行按照交易價格和評估價格對抵押物進行價值判斷，然后結(jié)合具體房地產(chǎn)公司的信用狀況發(fā)放貸款。商業(yè)銀行這樣做的目的就是減少在房地產(chǎn)融資過程中自身的借貸風險，反之銀行壞賬。然而，現(xiàn)實情況是由于上午提到的道德風險和信息不對稱加之抵押物市場價格波動等因素，導致房地產(chǎn)企業(yè)在借貸過程中提供的抵押物往往存在估價難、變現(xiàn)難等情況。這無疑進一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)的金融風險。

　　(二)房地產(chǎn)的金融風險的外因

　　1.政策變動

　　當國家經(jīng)濟發(fā)展方針政策和法律法規(guī)等發(fā)生變動時，在很大程度上會引發(fā)房地產(chǎn)金融市場的各種問題的出現(xiàn)，進而制約房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，導致房地產(chǎn)金融風險的出現(xiàn)。

　　2.匯率和利率的變動影響籌資成本

　　一方面，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢往往可以從匯率和利率的變動中放映出來，對市場信心尤其是金融領域和房地產(chǎn)領域的信息造成一定程度上的影響，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資結(jié)果;另一方面，也是最主要的，匯率和利率的高低直接影響了企業(yè)的籌資成本和籌資難度，如果利率過高，企業(yè)信用貸款的成本會大幅提高，貸款難度也會加大，直接導致企業(yè)資金鏈緊張，是的地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中的風險，尤其是資金鏈風險大大提高。

　　三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)的金融風險的應對策略

　　(一)市場為主導，宏觀調(diào)控不放松

　　一個健康成熟的房地產(chǎn)市場必須是以市場為導向的，過度的行政干預容易產(chǎn)生“拔苗助長”的情況，得不償失。然而我們也必須明確政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的作用。政府有關部門通過制定房地產(chǎn)市場的有關政策和法律制度約束“局中人”的市場行為，創(chuàng)造健康的競爭氛圍，努力確保房地產(chǎn)金融市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)金融風險的出現(xiàn)頻率。

　　(二)建立健全房地產(chǎn)金融風險防范和預警機制

　　房地產(chǎn)和金融業(yè)的復雜性決定了二者在交合的節(jié)點上的風險是很難完全避免的。因此從宏觀角度上講，建立健全一套完整的房地產(chǎn)金融風險防范和預警機制是十分必要的。一方面，它起到了事前的監(jiān)督和預警，正所謂不打無準備之仗，事前的預警可以幫助有關部門和房地產(chǎn)企業(yè)提前調(diào)整經(jīng)濟政策和市場行為;另一方面，制定出相應的風險方法措施有助于在發(fā)生市場風險是及時采取措施，在最大程度上減少各方損失。

　　(三)加強對房地產(chǎn)業(yè)金融行為的監(jiān)督和管理

　　對經(jīng)濟市場進行的監(jiān)督和管理在很大程度上確保了信息的詳細和可靠程度。換言之，筆者上文所論述的有關房地產(chǎn)金融風險的成因，如道德風險、信息風險等都可以通過外部的嚴格監(jiān)督和管理得到緩解和解決。有關部門不僅要制定出監(jiān)督和管理的相應制度準則，還有對此進行嚴格落實，避免風險隱瞞情況的出現(xiàn)，時刻保證房地產(chǎn)金融風險的可控。

　　四、結(jié)語

　　我國目前處在城市化高速發(fā)展的階段;同時，一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場關乎國計民生。雖然這些年我國地產(chǎn)領域取得了快速的發(fā)展，極大地緩解了人民群眾住房需求，提高了人民群眾的住房水平。但不可否認的是，房地產(chǎn)領域也出現(xiàn)了許多新的問題，新的疑難雜癥，隱含了一些新的市場風險。筆者就是從房地產(chǎn)在金融環(huán)節(jié)的風險為線索，探討其成因和解決法案，強調(diào)了宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場中的作用，希望引起有關各方的重視，進而促進我國房地產(chǎn)開發(fā)市場健康有序發(fā)展。

　　參考文獻：

　　[1]周眺.宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場影響研究[J].科技信息.2011(15).

　　[2]易憲容.中國房地產(chǎn)市場過熱與風險預警[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2010(5).

　　[3]殷閩華.對房地產(chǎn)非理性繁榮的理性思考[J].黑河學刊，2011(5).

　　[4]周至鵬.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險與控制探析[J].金融廣角,2007(4).

　　[5]董明明.目前房地產(chǎn)信貸風險的成因與對策[J].商業(yè)文化,2011(3).