引言
城市綜合體酒店式公寓是城市地標，是家的樣板，是流動的辦公室，是整過容的小社會，是迷你版上流圈，是生活方式博物館，是消費的集大成者。或許你對城市綜合體這個名字已不再陌生，它是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。一般來說，酒店式公寓是城市綜合體最基本的業態組成部分之一。
已經習慣了家的庸常，寫字樓的機械化、生活的一成不變與揮之不去的生活壓力，但在城市綜合體酒店式公寓里，一切皆可拋去。這里永遠井井有條、床單永遠整齊、服務永遠到位、人們總是陌生又彬彬有禮，它滿足了你對精致生活的向往和被人呵護的心理追求。在這樣一種高品質居住行為模式的帶動下，城市綜合體酒店式公寓很快風靡全國，可是一系列的問題也隨之而來。

1城市綜合體酒店式公寓中存在的系列問題研究

1.1概念模糊引發的問題糾紛

比起發達國家，中國的房地產業起步較晚，概念模糊是房地產市場的重一個要特征。在城市綜合體酒店式公寓全國熱銷的時候，許多開發商為了謀取利益，就在小戶型住宅產品上冠以酒店式的美名，轉為酒店式公寓項目。盲目的消費者甚至沒有分清酒店式公寓和普通住宅的區別，就跟風購買酒店式公寓作為投資，殊不知酒店式公寓劃歸商業用地，使用年限較短，如果作為投資用房，其價值會逐年降低，價格也會大打折扣。同時由于酒店式公寓的高水電費(非民用)、高物業費，其持有過程中要承擔的成本，要比普通居民住宅高得多。
城市綜合體酒店式公寓設計理念可以說是超前的，可是國外的理念引進得很好，但用的時候用偏差了，很多開發商都在打擦邊球。目前在國內很多城市做的不是酒店式公寓，而是叫服務式公寓，它是提供有限的服務，只憑它提供服務的多少來決定它附加值的大小。很多開發商并沒有根據市場研發自己的產品，許多項目也只是空有理念，未必都能實現。

1.2由硬件設計引發的問題

1、居住功能差，房型欠合理，舒適度不佳
通過調研發現很多城市的綜合體酒店式公寓也為了在有限的空間提供更多的房源，犧牲了公寓的品質。多數戶型只有單面采光通風，且進深較大，如果分隔又會形成黑房間。受總面積的限制，各功能空間容易相互影響，有些小戶型彼此門窗相對，有的隔墻過薄，視線和聲音都相互干擾，私密性較差。
此外，有的住戶工作需要，希望靈活的改變房間的功能，或者居住人數的變化，想通過自行設計改變房間的數量，這就給設計者提出了更高的要求，是否能滿足客戶的不同需求也是一個項目成敗的關鍵因素之一。
2、走道過長，得房率低
許多的中小城市綜合體酒店式公寓的得房率多數在70%左右。這與新建住宅80%左右的得房率相比較低。一方面酒店式公寓的投資風險和高額的稅費影響了購買者的選擇，還有一個重要因素是多數酒店式公寓往往采用中間一條窄長走道，兩側為住戶，如同魚骨狀的平面布局，還有的過道繞電梯一圈，四周住戶的環形布局。各戶所分公攤面積較多，從而降低得房率。另外在寸土寸金的小戶型中各種管道、墻體占用的面積也比大戶型明顯增多。
然而提高得房率并不是一味地減少公攤面積，而是要在滿足使用要求、技術要求和設計規范要求的前提下，通過平面結構的優化，達到公攤面積的合理節約分配。
3、可識別性差，交通擁擠
住戶反映識別性差是因為綜合體酒店式公寓每層多戶，魚骨狀、回環狀的平面布局的弊端。進入走道，除門牌室號之外無其他可識別的標志，缺乏方位感。交通擁擠問題更是嚴重，集中式的垂直交通在每天出行高峰時根本不夠用。每層多戶的布局，假設每戶只有一人居住，每天也有幾百人上下進出，加上年輕人居多，每天出入頻率更高。有時還有保潔人員推車出入，顯得更加擁擠。擁擠狀況不但加重了電梯的運載頻率和運載量，而且使綜合體酒店式公寓品質與形象大打折扣。
可問題往往又是雙刃劍，如果一味的增加電梯的數量，雖然擁擠問題得到了緩解，可無形中造成了成本的增加，最終還是由住戶來買單。所以還需要回歸問題的原點，找到這個癥結是不是可以通過平面的優化設計以及結構的調整得到改善。
4、居住人群繁雜，商住矛盾突出