摘 要：位置的不可移動性是房地產(chǎn)的最本質(zhì)特征，也是造成房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的一個主要原因，除此之外，經(jīng)濟發(fā)展水平的差距及各地房地產(chǎn)政策上的不一亦是造成房地產(chǎn)區(qū)域差異的原因。本文以濟南市為例，選取土地市場、普通住宅市場、商品房市場、寫字樓市場對濟南市的五大區(qū)域進行差異分析，在此基礎(chǔ)上探討其形成原因，并提出針對性的發(fā)展政策，以達到房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;區(qū)域差異;濟南市

　　1濟南市房地產(chǎn)市場概況

　　根據(jù)濟南市城市規(guī)劃及發(fā)展特征，并結(jié)合濟南市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，傳統(tǒng)意義上將濟南市的房地產(chǎn)市場分為北部、南部、西部、東部、中部五部分。據(jù)《2010年濟南統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)顯示，2009年濟南第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1720.33億元，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總值為172.63億元，超過了第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的10%。2010年濟南市土地市場中，商業(yè)用地成為主角，外來開發(fā)商成為開發(fā)的主要動力。普通住房市場則以新開盤項目為主，新盤項目多追求低價，其走量成為主基調(diào)。從均價來看，濟南市普通商品房的萬元房時代已經(jīng)來臨，精裝豪宅成為普通商品房的首選[1]。公寓市場成交均價大幅上揚，更多的高端品質(zhì)公寓拉升整體市場價格，供應(yīng)量與成交量雖有下降，但供需基本平衡，寫字樓市場均價走勢較平穩(wěn)，漲幅較小。

　　2區(qū)域特色分析 1土地市場

　　本文從土地市場的供應(yīng)、成交及價格三方面進行分析。

　　2010年，東部地區(qū)成為土地的最大供應(yīng)區(qū)，全年供應(yīng)面積為179.3萬平方米;其次為西部地區(qū)，全年供應(yīng)量為141.1萬平方米;中部和北部供應(yīng)量在其之后，成交量最少的則是南部地區(qū)。由此可以看出，土地的供應(yīng)量存在著區(qū)域差異，東部地區(qū)是土地供應(yīng)的主力地區(qū)。

　　濟南市土地市場成交區(qū)域與供應(yīng)區(qū)域較一致，供應(yīng)量最大的東部區(qū)域同時也是成交量最大的區(qū)域，成交面積136.5萬平方米，其次為西部，成交面積為101.5萬平方米，中部和北部分別位于第三、第四位，南部地區(qū)成交量最少。

　　成交土地最高單價為1，082萬元/畝，位于東部區(qū)域，而東部區(qū)域土地成交均價為472.4萬元/畝，土地成交均價以中部地區(qū)最高，為578.6萬元/畝，成交均價位于第三的是北部區(qū)域，均價為441.3萬元/畝。有以上數(shù)據(jù)不難看出，土地的成交均價在各個區(qū)域是不同的，切差距較大。 2普通商品房市場

　　與土地市場一樣，普通商品房市場的研究也是從供應(yīng)量、成交量及均價三個方面。2010年濟南市住宅市場的區(qū)域供應(yīng)發(fā)生明顯的變化，東部地區(qū)繼續(xù)處于領(lǐng)先地位，西部地區(qū)緊隨其后，全面供應(yīng)面積為68.97萬平方米，其他區(qū)域供應(yīng)量相當。從在售樓盤數(shù)量來看，東部地區(qū)共19個，數(shù)量在五大區(qū)域中是最多的，數(shù)量最少的是北部僅有4個在售樓盤。從成交情況上來看，東部與西部成交量較大，這跟這兩個區(qū)域新樓盤的熱銷密不可分。而從成交均價上來看，南部則為均價最高的區(qū)域，12月份均價為12，350元/平方米，其次為中部地區(qū)，中部年末均價為12，140元/平方米。 3公寓市場

　　從2010年濟南市公寓市場的供應(yīng)情況來看，東部占首位，占總供應(yīng)量的57.2%;中部地區(qū)位居第二，占總供應(yīng)量的19%;西部位居第三，北部與南部地區(qū)公寓數(shù)量較少。公寓市場與普通商品房市場一樣，供應(yīng)量較大的區(qū)域同時也是成交量較大的區(qū)域，東部成交量最大，高達總成交量的五成以上;其次為中部，其成交量占總成交量的兩成以上;其它區(qū)域成交量較少。在價格層面上，中部地區(qū)公寓均價最高，達16，000元/平方米，西部地區(qū)均價居第二，北部地區(qū)目前均價相對較低，有很大的發(fā)展空間。 4寫字樓市場

　　2010年濟南市寫字樓均價每平方米在萬元以上，但整體變化幅度平穩(wěn)，寫字樓市場向高品質(zhì)方向邁進。全年寫字樓市場總供應(yīng)量為40.75萬平方米，總體上供應(yīng)量充足，但各個板塊的供應(yīng)量有所差異。奧體板塊是寫字樓市場供應(yīng)的主力軍，供應(yīng)量高達11.18萬平方米;緯二路板塊居第二，供應(yīng)量為7.24萬平方米;除高新區(qū)外，還有一些零星分布的寫字樓供應(yīng)。但從成交量上看，緯二路則處于領(lǐng)先地位，成交量為7.24萬平方米，占總量的26.2%，成交量居第二位的是高新區(qū)板塊，占總成交量的18%。其他的一些零星分布的寫字樓雖供應(yīng)量及成交量都很小，但其均價卻是最高的，年末其均價為17，000元/平方米，奧體板塊上半年整體均價較高，下半年則成下降趨勢，高新區(qū)均價最低，全年均價9000/平方米，且走勢平穩(wěn)。

　　3區(qū)域差異成因分析

　　通過以上對濟南市五大區(qū)域的土地市場、普通住宅市場、商品房市場及寫字樓市場進行分析可以看出，濟南市東部地區(qū)土地供應(yīng)量充足，且土地均價高，其普通住宅、商品房及寫字樓市場供應(yīng)量和成交量都較大，房地產(chǎn)市場前景廣闊。西部地區(qū)目前不管是土地市場方面還是住宅市場方面，情況都不能與東部地區(qū)相提并論，還有很大的發(fā)展空間，哪些原因造成了這種差異呢?

　　3.1位置因素

　　濟南市的中部和東部，在土地市場及住宅市場上都占有重要地位，這跟其所在的位置有很大關(guān)系。東部與中部，地形平坦，山地較少，可開發(fā)利用的土地面積大，因此，這兩個區(qū)域土地的供應(yīng)量及成交量是很大的。南部地區(qū)多山地，在土地供應(yīng)方面存在一定困難，因此，該區(qū)土地相對稀缺。西部地區(qū)如長清，發(fā)展較晚，房地產(chǎn)市場還不是很成熟，雖大學城的建立帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，與東部相比，其發(fā)展還有較大的空間。東部與中部地區(qū)交通便利，交通要道經(jīng)十路即在此區(qū)，快速公交更是提高了本區(qū)的區(qū)域競爭力。千佛山、大明湖、趵突泉等景點都分布在本區(qū)，給本區(qū)的環(huán)境增添不少色彩，使得本區(qū)成為追求高品質(zhì)生活的人的首選之地。本區(qū)公共設(shè)施健全，濟南火車站，長途汽車站都位于本區(qū)，大學林立，山東省的許多著名學府如山大，山師大都位于本區(qū)。學區(qū)房也是本區(qū)的一個賣點，這在無形中也活躍了本區(qū)的房地產(chǎn)市場，尤其是租賃市場。全運會的舉行更是為本區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來生機，后全運時代的房地產(chǎn)市場異常繁榮，全運村是海爾地產(chǎn)成功營銷的一個案例。濟南市首個城市綜合體--萬達廣場亦位于本區(qū)，隨著萬達廣場的建成及熱賣，本區(qū)必將掀起新一輪的房地產(chǎn)熱潮。 2經(jīng)濟因素

　　目前，濟南房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)域集中在東部與中部，即老城區(qū)部分。該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展較早，經(jīng)濟實力雄厚，山東省的許多龍頭企業(yè)亦位于本區(qū)，如佳寶乳業(yè)、普里斯礦泉水、中國重汽等。本區(qū)在區(qū)域投資環(huán)境，不管是投資軟環(huán)境還是硬環(huán)境，都有優(yōu)勢，易吸引外來投資。市場競爭的激烈是會有力地促進房地產(chǎn)品質(zhì)的提升的，東部與中部地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)商多，市場競爭激烈，這種局面在一定程度上促進了改區(qū)域房地產(chǎn)品質(zhì)的提升。西部地區(qū)如長清區(qū)，由于開發(fā)時間較晚，各方面還不是很成熟，但前景廣闊。目前，已有開發(fā)商對西部進行了開發(fā)，如魯商·長春藤，其價格較東部低。南部由于地形原因，開發(fā)度還不高，但其獨特的地形適于開發(fā)別墅，目前東部地區(qū)已經(jīng)有別墅建成，品質(zhì)高，價格也高。

　　4調(diào)節(jié)措施

　　濟南市的北部、南部與西部地區(qū)，由于地形與經(jīng)濟因素，目前房地產(chǎn)市場開發(fā)力度還不夠。這些區(qū)域應(yīng)根據(jù)區(qū)域優(yōu)勢來開發(fā)獨居特色的房地產(chǎn)市場，加大對這些區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，以滿足城市化的需要。政府在制定城市規(guī)劃的時候要有意識的向這些地區(qū)傾斜，如改善本區(qū)的交通狀況、改善基礎(chǔ)設(shè)施以改善這些區(qū)域的投資環(huán)境。另外，要擴大融資渠道，增加房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，使本區(qū)的房地產(chǎn)市場更具競爭力。要實行“梯度推進”和“中心城市輻射”戰(zhàn)略，逐步把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向深度和廣度推進，逐步完善本區(qū)的房地產(chǎn)市場。對于較繁榮的東部與中部，則要繼續(xù)保持優(yōu)勢，并要在此基礎(chǔ)上開發(fā)出更高質(zhì)量，更高水平的房地產(chǎn)市場，目前，此區(qū)域的天泰太陽樹即是一個高科技的住宅。東部地區(qū)地價高，這是抬升區(qū)域房價的重要因素，并使得新房售價持續(xù)高漲，因此，東部及中部地區(qū)要控制好土地價格，這樣才可能使房價控制在一個合理的范圍內(nèi)。

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　　[1] 2010年濟南房地產(chǎn)市場月報.

　　顧文昌.房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異性分析[J].城市開發(fā)，2004(03):60-62.

　　陳浮,王良建.中國房地產(chǎn)市場化區(qū)域差異與發(fā)展戰(zhàn)略研究[J].經(jīng)濟管理,2000(105):104-107.

　　龍瑩,張世銀.基于區(qū)域差異的房地產(chǎn)價格波動成因分析[J].北京工商大學學報(社會科學版),2010(25):35-39.