摘 要：位置的不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)的最本質(zhì)特征，也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的一個(gè)主要原因，除此之外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距及各地房地產(chǎn)政策上的不一亦是造成房地產(chǎn)區(qū)域差異的原因。本文以濟(jì)南市為例，選取土地市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)濟(jì)南市的五大區(qū)域進(jìn)行差異分析，在此基礎(chǔ)上探討其形成原因，并提出針對(duì)性的發(fā)展政策，以達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);區(qū)域差異;濟(jì)南市

　　1濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

　　根據(jù)濟(jì)南市城市規(guī)劃及發(fā)展特征，并結(jié)合濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，傳統(tǒng)意義上將濟(jì)南市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為北部、南部、西部、東部、中部五部分。據(jù)《2010年濟(jì)南統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，2009年濟(jì)南第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1720.33億元，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總值為172.63億元，超過(guò)了第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的10%。2010年濟(jì)南市土地市場(chǎng)中，商業(yè)用地成為主角，外來(lái)開(kāi)發(fā)商成為開(kāi)發(fā)的主要?jiǎng)恿ΑＦ胀ㄗ》渴袌?chǎng)則以新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目為主，新盤(pán)項(xiàng)目多追求低價(jià)，其走量成為主基調(diào)。從均價(jià)來(lái)看，濟(jì)南市普通商品房的萬(wàn)元房時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，精裝豪宅成為普通商品房的首選[1]。公寓市場(chǎng)成交均價(jià)大幅上揚(yáng)，更多的高端品質(zhì)公寓拉升整體市場(chǎng)價(jià)格，供應(yīng)量與成交量雖有下降，但供需基本平衡，寫(xiě)字樓市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)較平穩(wěn)，漲幅較小。

　　2區(qū)域特色分析 1土地市場(chǎng)

　　本文從土地市場(chǎng)的供應(yīng)、成交及價(jià)格三方面進(jìn)行分析。

　　2010年，東部地區(qū)成為土地的最大供應(yīng)區(qū)，全年供應(yīng)面積為179.3萬(wàn)平方米;其次為西部地區(qū)，全年供應(yīng)量為141.1萬(wàn)平方米;中部和北部供應(yīng)量在其之后，成交量最少的則是南部地區(qū)。由此可以看出，土地的供應(yīng)量存在著區(qū)域差異，東部地區(qū)是土地供應(yīng)的主力地區(qū)。

　　濟(jì)南市土地市場(chǎng)成交區(qū)域與供應(yīng)區(qū)域較一致，供應(yīng)量最大的東部區(qū)域同時(shí)也是成交量最大的區(qū)域，成交面積136.5萬(wàn)平方米，其次為西部，成交面積為101.5萬(wàn)平方米，中部和北部分別位于第三、第四位，南部地區(qū)成交量最少。

　　成交土地最高單價(jià)為1，082萬(wàn)元/畝，位于東部區(qū)域，而東部區(qū)域土地成交均價(jià)為472.4萬(wàn)元/畝，土地成交均價(jià)以中部地區(qū)最高，為578.6萬(wàn)元/畝，成交均價(jià)位于第三的是北部區(qū)域，均價(jià)為441.3萬(wàn)元/畝。有以上數(shù)據(jù)不難看出，土地的成交均價(jià)在各個(gè)區(qū)域是不同的，切差距較大。 2普通商品房市場(chǎng)

　　與土地市場(chǎng)一樣，普通商品房市場(chǎng)的研究也是從供應(yīng)量、成交量及均價(jià)三個(gè)方面。2010年濟(jì)南市住宅市場(chǎng)的區(qū)域供應(yīng)發(fā)生明顯的變化，東部地區(qū)繼續(xù)處于領(lǐng)先地位，西部地區(qū)緊隨其后，全面供應(yīng)面積為68.97萬(wàn)平方米，其他區(qū)域供應(yīng)量相當(dāng)。從在售樓盤(pán)數(shù)量來(lái)看，東部地區(qū)共19個(gè)，數(shù)量在五大區(qū)域中是最多的，數(shù)量最少的是北部?jī)H有4個(gè)在售樓盤(pán)。從成交情況上來(lái)看，東部與西部成交量較大，這跟這兩個(gè)區(qū)域新樓盤(pán)的熱銷(xiāo)密不可分。而從成交均價(jià)上來(lái)看，南部則為均價(jià)最高的區(qū)域，12月份均價(jià)為12，350元/平方米，其次為中部地區(qū)，中部年末均價(jià)為12，140元/平方米。 3公寓市場(chǎng)

　　從2010年濟(jì)南市公寓市場(chǎng)的供應(yīng)情況來(lái)看，東部占首位，占總供應(yīng)量的57.2%;中部地區(qū)位居第二，占總供應(yīng)量的19%;西部位居第三，北部與南部地區(qū)公寓數(shù)量較少。公寓市場(chǎng)與普通商品房市場(chǎng)一樣，供應(yīng)量較大的區(qū)域同時(shí)也是成交量較大的區(qū)域，東部成交量最大，高達(dá)總成交量的五成以上;其次為中部，其成交量占總成交量的兩成以上;其它區(qū)域成交量較少。在價(jià)格層面上，中部地區(qū)公寓均價(jià)最高，達(dá)16，000元/平方米，西部地區(qū)均價(jià)居第二，北部地區(qū)目前均價(jià)相對(duì)較低，有很大的發(fā)展空間。 4寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　2010年濟(jì)南市寫(xiě)字樓均價(jià)每平方米在萬(wàn)元以上，但整體變化幅度平穩(wěn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)向高品質(zhì)方向邁進(jìn)。全年寫(xiě)字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量為40.75萬(wàn)平方米，總體上供應(yīng)量充足，但各個(gè)板塊的供應(yīng)量有所差異。奧體板塊是寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍，供應(yīng)量高達(dá)11.18萬(wàn)平方米;緯二路板塊居第二，供應(yīng)量為7.24萬(wàn)平方米;除高新區(qū)外，還有一些零星分布的寫(xiě)字樓供應(yīng)。但從成交量上看，緯二路則處于領(lǐng)先地位，成交量為7.24萬(wàn)平方米，占總量的26.2%，成交量居第二位的是高新區(qū)板塊，占總成交量的18%。其他的一些零星分布的寫(xiě)字樓雖供應(yīng)量及成交量都很小，但其均價(jià)卻是最高的，年末其均價(jià)為17，000元/平方米，奧體板塊上半年整體均價(jià)較高，下半年則成下降趨勢(shì)，高新區(qū)均價(jià)最低，全年均價(jià)9000/平方米，且走勢(shì)平穩(wěn)。

　　3區(qū)域差異成因分析

　　通過(guò)以上對(duì)濟(jì)南市五大區(qū)域的土地市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)及寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行分析可以看出，濟(jì)南市東部地區(qū)土地供應(yīng)量充足，且土地均價(jià)高，其普通住宅、商品房及寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量都較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊。西部地區(qū)目前不管是土地市場(chǎng)方面還是住宅市場(chǎng)方面，情況都不能與東部地區(qū)相提并論，還有很大的發(fā)展空間，哪些原因造成了這種差異呢?

　　3.1位置因素

　　濟(jì)南市的中部和東部，在土地市場(chǎng)及住宅市場(chǎng)上都占有重要地位，這跟其所在的位置有很大關(guān)系。東部與中部，地形平坦，山地較少，可開(kāi)發(fā)利用的土地面積大，因此，這兩個(gè)區(qū)域土地的供應(yīng)量及成交量是很大的。南部地區(qū)多山地，在土地供應(yīng)方面存在一定困難，因此，該區(qū)土地相對(duì)稀缺。西部地區(qū)如長(zhǎng)清，發(fā)展較晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是很成熟，雖大學(xué)城的建立帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，與東部相比，其發(fā)展還有較大的空間。東部與中部地區(qū)交通便利，交通要道經(jīng)十路即在此區(qū)，快速公交更是提高了本區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。千佛山、大明湖、趵突泉等景點(diǎn)都分布在本區(qū)，給本區(qū)的環(huán)境增添不少色彩，使得本區(qū)成為追求高品質(zhì)生活的人的首選之地。本區(qū)公共設(shè)施健全，濟(jì)南火車(chē)站，長(zhǎng)途汽車(chē)站都位于本區(qū)，大學(xué)林立，山東省的許多著名學(xué)府如山大，山師大都位于本區(qū)。學(xué)區(qū)房也是本區(qū)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，這在無(wú)形中也活躍了本區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是租賃市場(chǎng)。全運(yùn)會(huì)的舉行更是為本區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)生機(jī)，后全運(yùn)時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮，全運(yùn)村是海爾地產(chǎn)成功營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)案例。濟(jì)南市首個(gè)城市綜合體--萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)亦位于本區(qū)，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建成及熱賣(mài)，本區(qū)必將掀起新一輪的房地產(chǎn)熱潮。 2經(jīng)濟(jì)因素

　　目前，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)較繁榮的區(qū)域集中在東部與中部，即老城區(qū)部分。該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，山東省的許多龍頭企業(yè)亦位于本區(qū)，如佳寶乳業(yè)、普里斯礦泉水、中國(guó)重汽等。本區(qū)在區(qū)域投資環(huán)境，不管是投資軟環(huán)境還是硬環(huán)境，都有優(yōu)勢(shì)，易吸引外來(lái)投資。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈是會(huì)有力地促進(jìn)房地產(chǎn)品質(zhì)的提升的，東部與中部地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，這種局面在一定程度上促進(jìn)了改區(qū)域房地產(chǎn)品質(zhì)的提升。西部地區(qū)如長(zhǎng)清區(qū)，由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，各方面還不是很成熟，但前景廣闊。目前，已有開(kāi)發(fā)商對(duì)西部進(jìn)行了開(kāi)發(fā)，如魯商·長(zhǎng)春藤，其價(jià)格較東部低。南部由于地形原因，開(kāi)發(fā)度還不高，但其獨(dú)特的地形適于開(kāi)發(fā)別墅，目前東部地區(qū)已經(jīng)有別墅建成，品質(zhì)高，價(jià)格也高。

　　4調(diào)節(jié)措施

　　濟(jì)南市的北部、南部與西部地區(qū)，由于地形與經(jīng)濟(jì)因素，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度還不夠。這些區(qū)域應(yīng)根據(jù)區(qū)域優(yōu)勢(shì)來(lái)開(kāi)發(fā)獨(dú)居特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)這些區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以滿足城市化的需要。政府在制定城市規(guī)劃的時(shí)候要有意識(shí)的向這些地區(qū)傾斜，如改善本區(qū)的交通狀況、改善基礎(chǔ)設(shè)施以改善這些區(qū)域的投資環(huán)境。另外，要擴(kuò)大融資渠道，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源，使本區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更具競(jìng)爭(zhēng)力。要實(shí)行“梯度推進(jìn)”和“中心城市輻射”戰(zhàn)略，逐步把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向深度和廣度推進(jìn)，逐步完善本區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于較繁榮的東部與中部，則要繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)，并要在此基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)出更高質(zhì)量，更高水平的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前，此區(qū)域的天泰太陽(yáng)樹(shù)即是一個(gè)高科技的住宅。東部地區(qū)地價(jià)高，這是抬升區(qū)域房?jī)r(jià)的重要因素，并使得新房售價(jià)持續(xù)高漲，因此，東部及中部地區(qū)要控制好土地價(jià)格，這樣才可能使房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

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　　[1] 2010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào).

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