摘要：受市場經濟體制的自發性、盲目性的影響，房地產行業的投機行為也非常普遍，鑒于此，我們要通過多種方式來完善相關的法律，盡可能的規避房地產行業發展過程中的投機行為的發生，不僅要對兩個主要的法律進行修訂和完善、通過法律手段對相關概念進行準確的界定，還應該完善信息的披露過程，保證市場交易信息的暢通、真實，最后要有效的促成多種法律配合，盡力保障房地產市場的穩定運行。文章發表在《中國房地產業》上，是房地產論文刊發范文，供同行參考。
論文關鍵詞 房地產 投機治理 法律探析 囤積土地行為
近年來，隨著市場經濟的不斷向前發展，房地產產業獲得了空前的發展，也在當下成為了國民經濟的重要支柱，不僅如此，還對其他一系列行業，包括旅游等產業的向前發展形成了積極的推動力。所以，在現時如何保證房地產行業在健康穩定的狀態下不斷向前發展，具有非常重要的意義，也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強，房地產行業的發展也開始顯現出一些亂象，在急速發展的過程中，各種房地產投資商，利用國家大力發展地產行業的機會，投機倒把，哄抬物價，大量的囤積土地，并借此來操控房地產市場，利用這種手段來攫取了大量的利潤，對于房地產市場的穩定發展造成了非常大的壓力，甚至對國民經濟的順利發展、人民生活水平的穩步提高也造成了威脅，這種現象已經成為當下全社會所關注的熱點話題。因此，我們現在來探討我國房地產投機治理的法律問題，是有著相當大的現實意義的。
一、房地產投機行為的相關法律約束方式
(一)《城市房地產管理法》、《土地管理法》的相關約束規定
現行的針對房地產市場上的專門法律就是《城市房地產管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產管理法》的相關內容，這項管理法則是在上個世紀末期，我國的第八次人大第八次會議上通過的，當時建立這項規定的首要目的就在于促進我國的房地產市場健康穩定的向前發展，這項法則中規定了許多的關于房地產的條例，譬如說在第九條之中，明確的規定了在土地使用權的轉讓過程中，這種權利的出讓必須要符合土地利用的總體的規則，也必須要符合城市規劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產項目的開發，也在一定程度上抑制了腐敗行為的發生，打擊了房產商的投機行為;為了避免土地使用權的變更過程中出現的土地性質的改變，國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”，在第十七條中明文規定，為了防止投機者在權力轉變的過程中的投資及行為，土地權利的出讓必須要繳納足夠的出讓金，之后才能合法轉讓;為了避免政府利用自身的權力盲目的使用土地，在《城市房地產管理法》的第二十三條之中，明確的規定縣級以上的人民政府對土地權限的使用過程，對相關的使用范圍和轉讓需求都作了細致而又詳盡的規定，從很大程度上避免了政府職權的泛濫造成的房地產市場的混亂;在《城市房地產管理法》的第二十五條中，特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現象制定了相關政策，有效的防止了這種違規行為的衍生;在第二十九條之中，法律還對成立房地產公司的相關細則進行了明確的規定，這種對成立公司的規范可以有效的避免很多企業為了違規投資房產而成立皮包公司的行為，具體來講，在成立房地產公司的過程中，除過要具備相關的企業資質，還需要有一定的注冊資本以及開發投資的具體數額;在房地產市場上，由于土地轉讓以及商品房的預售過程中出現的一系列問題，屢見不鮮，所以該法對這一環節中的問題，也做了非常詳細的說明，具體體現在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產管理法》之后，我們來簡單分析一下土地管理法對房地產市場中投機現象的一系列說明。從根本上來講，我國的《土地管理法》頒發的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理，有效的維護土地的社會主義公有制，從而保證這項資源能夠得到合理的開發和利用，重點對土地交易過程中所出現的投機行為進行打擊，因此，在對建設用地的利用以及土地用途的變更上，都做出了詳盡的規定。
(二)其他法律法規
《城市房地產管理法》和《土地管理法》是規范我國房地產市場的兩項重要的法律法規，也在維護我國房地產市場順利運行的過程中起到了非常大的作用，但事實上，還存在其他的一系列法律也對房地產市場做出了相關的規定，起到了很重要的補充作用，在這方面，其中的反不正當競爭法、消費者權利保護法、合同法等等，都是這些法律中的代表，我們可以對此進行逐一的分析和理解：
第一，反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為，有效的保護消費者以及經營者的合法權益起到了重要的推動作用，在關于房地產方面，這項法律針對地產市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經營以及串通投標行為，都做出了非常詳盡的規定;
第二，消費者權益保護法。在這項法律之中，明確規定房地產市場中的開發商與消費者之間的關系，譬如說，相關的經營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息，不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規范房地產市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為，進行了明確的規定，對于保證房地產消費者在購買房產的過程中不因開發商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。
第三，合同法、民法通則以及物權法等等。所謂的合同法，顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規定，這項法律也詳細的規定了在房地產交易過程中出現合同法律問題的解決措施，對于合同雙方的權益都有了非常準確的說明;在民法通則中，也對由于房地產開發商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規定，其中的第八十條，還對土地的使用與承包權利做出了規定，避免土地使用承包過程中所出現的權屬不明問題。物權法對包括動產以及不動產的權利歸屬問題作出明確規定，當然，它也會對房地產市場的行為作出了細致的規定，對于打擊房產市場的投機行為起到了推動作用。
二、房地產投機行為法律規范中存在的問題
(一)總體法律的缺乏
從目前我國房地產發展過程的現狀來看，房地產投機行為的主體已經悄悄的發生了變化，在以往，這部分群體主要是房地產開發商等，但在現時，房地產中介機構甚至是個人也加入到了房地產投機的大潮之中，但是就目前來看，《城市房地產管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所規定的主體依然只是房地產開發商，與形勢已經不相符合，對于房地產中介機構和個人來說，僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規定，涵蓋的范圍也非常的狹小。
(二)對房地產價格有效控制的相關法律缺乏
在對房地產市場的價格進行管理，加大房價的透明度方面，相關的法律已經遠遠不能滿足市場的需求，對于由于房產價格的不穩定所引發的供求關系的極度扭曲，相關部門如何才能緩解，是擺在政府單位面前的一個大問題。
(三)保有、消費環節的法律條文依然空缺
包括《城市房地產管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律，所強調的重點依然是流通環節的投機行為，對于房地產市場交易的保有、消費環節的規范，依然存在法律空缺的現象。
(四)對政府的行為約束不夠有力
在當下的房地產市場發展過程中，政府的相關行為可以在很大程度上引發地產市場的動蕩，有的政府單位只顧眼前利益，盲目的開放房地產市場，在一定程度上對房地產市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼，目的只是為了提高GDP的增長，在當下，相關的法律對于政府行為的規范做得還不夠好，權限不明、權責不清的現象非常普遍。
三、房地產投機治理的法律改善策略
(一)修訂和完善相關的法律法規
眾所周知的是，《城市房地產管理法》是一項保障我國房地產行業順利發展的基本法律，從上個世紀末期開始實行，至今已經有了二十多年的發展歷史，在這二十多年內，我國的房地產市場已經有了翻天覆地的變化，其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉變，在這種態勢之下，《城市房地產管理法》顯然已經不能完全符合當下房地產行業的發展動向，所以，我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產管理法》的修訂與完善，在這其中，需要特別注意的幾個方面主要包括產權的歸屬以及法律的登記制度、開發建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業管理制度問題等等，從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調整和完善。
(二)通過法律手段對相關概念進行準確的界定
要從根本上治理房地產行業的投機行為，必須對投機的定義做出一個準確的界定，在這之前，對于房地產的基本屬性也要有一個明確的闡述，特別是要突出房地產行業的住房以及消費的功能，為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期，要關注個人以及中介機構的投機行為對房產市場的影響，并建立相關的約束機制;針對房地產市場的保有性質做好法律保障，從而進一步的對購房人的行為作出規范，從而在生產、交易以及消費保有的全過程中對房地產的投機行為進行完整的保證，從而建立起一個非常好的市場環境。
(三)完善信息的披露過程，保證交易信息的暢通、真實
在當下，由于房產開發商的惡意競爭而導致的房地產行業信息嚴重不對稱的現象非常的普遍，這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產市場的穩定發展，從某種程度上來講，來是投機行為泛濫的一個原因，所以，需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規范，從而有效的彌補市場運營機制的不足之處，保證市場價格在價值規律的協調之下，能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內。作為相關的政府部門來說，還應該及時的對相關的信息做出披露，促進信息的正常流通，從而有效的抑制惡意操縱市場的行為，將投機者驅趕出房地產市場。
(四)多種法律互相配合，盡力保障房地產市場的穩定運行
房地產的投機行為事實上涉及到多種法律，譬如說房地產的產權涉及到物權法、房地產企業就涉及到企業法、破產法等等，所以我們在判定相關的投機行為的過程中，必須要與其他的法律結合起來進行探討，盡最大的可能規避法律上的漏洞，保證市場的有序運行，從而保障包括消費者、經營者在內的多方利益。
四、結語
時至今日，房地產行業已經發展成為一個成熟的、穩健的、對國民經濟的發展有著非常重要的促進作用的市場，但是，受市場經濟體制的自發性、盲目性的影響，投機行為也非常普遍，鑒于此，我們要通過多種方式來完善相關的法律，盡可能的規避房地產行業發展過程中的投機行為的發生，不僅要對兩個主要的法律進行修訂和完善、通過法律手段對相關概念進行準確的界定，還應該完善信息的披露過程，保證市場交易信息的暢通、真實，最后要有效的促成多種法律配合，盡力保障房地產市場的穩定運行。
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