當(dāng)前在調(diào)控政策特別是行政性手段作用下的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行基礎(chǔ)很脆弱。從基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)著力，解決三大結(jié)構(gòu)性矛盾，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的根本。建議利用好通過(guò)短期調(diào)控政策穩(wěn)定市場(chǎng)的窗口期，加快推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的源頭——土地供應(yīng)機(jī)制，強(qiáng)化住房資源有效配置的手段——稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，搭建房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的防線——住房消費(fèi)機(jī)制。

　　2019年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控取得積極成效，市場(chǎng)運(yùn)行趨于平穩(wěn)。今年2季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先于總體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了向正常水平的恢復(fù)。但這種在調(diào)控政策特別是行政性手段作用下的市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行基礎(chǔ)很脆弱，并未從根本上解決房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的關(guān)鍵問(wèn)題。而且當(dāng)下推行的戶籍制度改革和城市引進(jìn)人才政策與住房限購(gòu)之間的矛盾也越來(lái)越突出，對(duì)調(diào)控政策提出挑戰(zhàn)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入需要解決結(jié)構(gòu)性矛盾的關(guān)鍵期。

　　一、土地供給與人口流向空間錯(cuò)配的矛盾

　　經(jīng)過(guò)房改以來(lái)20年的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供給大幅增加，居民住房條件明顯改善。2018年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到39平方米，人均住房間數(shù)超過(guò)1間，住房供給總量已基本充裕，但區(qū)域結(jié)構(gòu)性矛盾突出。土地供給與人口流向的空間錯(cuò)配是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總量充裕與區(qū)域結(jié)構(gòu)性矛盾并存的主要原因。近十年，我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地的空間配置與城鎮(zhèn)人口增加之間嚴(yán)重匹配不當(dāng)。東部地區(qū)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)明顯高于建設(shè)用地供應(yīng)的增加，而西部和東北地區(qū)則是建設(shè)用地供應(yīng)的增加明顯高于城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)(見圖1)。

　　從城市層面看，人口流入量較大的熱點(diǎn)一二線城市土地供給嚴(yán)格受控，而人口增長(zhǎng)明顯放緩甚至人口凈流出的三四線城市土地供給量較大。而目前優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源主要在大中城市和城市核心區(qū)域集中的現(xiàn)狀以及未來(lái)要增強(qiáng)中心城市和城市群經(jīng)濟(jì)和人口承載能力的發(fā)展思路，加劇了這些區(qū)域住房資源的壟斷與稀缺程度，強(qiáng)化了熱點(diǎn)城市和區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。土地供給與人口流向的空間錯(cuò)配導(dǎo)致熱點(diǎn)城市泡沫風(fēng)險(xiǎn)與部分三四線城市住房供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)并存，制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的均值回歸修復(fù)能力，加大了市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、不同群體間住房資源占有不均衡的矛盾

　　當(dāng)前較低的住房持有成本和較強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期導(dǎo)致居民普遍傾向于從住房投資中獲益，導(dǎo)致住房資源占有結(jié)構(gòu)不均衡問(wèn)題日益突出，并成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。

　　較高的多套房擁有率與住房擁擠現(xiàn)象并存，加劇社會(huì)分化。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的推算，2017年我國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率高達(dá)21.4%，自2011年以來(lái)持續(xù)上升;城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率達(dá)到22.1%，其中，收入最高的25%家庭多套房擁有率高達(dá)38.4%。而與之同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)仍有9.4%的城市家庭人均住房面積不足12平方米，其中，廣東、福建、浙江、上海、北京五個(gè)地區(qū)該比例更高，分別為19.7%、17.8%、16.3%、19.4%、16.4%，處于住房擁擠狀態(tài)。這種住房資源占有的不均衡隨著城市經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)的發(fā)展而加速擴(kuò)大居民收入和財(cái)富差距，加劇社會(huì)分化。

　　較低的房改房流動(dòng)性，影響城市運(yùn)行效率。由于房改等特殊因素，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房的獲取并不完全是市場(chǎng)配置的結(jié)果。但由于住房持有成本較低，早期分配的單位公房并沒有根據(jù)市場(chǎng)需求特點(diǎn)而進(jìn)行再配置。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口普查和1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，2010—2015年我國(guó)城市購(gòu)買原公有住房的家庭占比僅由17.3%降至15.9%，2015年仍有2600多萬(wàn)戶城鎮(zhèn)家庭住在房改房中。初步估算，這期間每年大約有34萬(wàn)套房改房上市交易，僅相當(dāng)于同期新建商品住宅銷售套數(shù)的3.4%。較低的房改房流動(dòng)性導(dǎo)致城市中心區(qū)老齡化與年輕人住房郊區(qū)化現(xiàn)象，加大了城市的通勤成本，影響了城市運(yùn)行效率。

　　三、住房潛在需求較大與有效需求不足的矛盾

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)、日本、香港地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)有一個(gè)共同的背景性因素，即均結(jié)束了快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。而我國(guó)2019年末城鎮(zhèn)化率剛達(dá)到60.6%，意味著我國(guó)未來(lái)一段時(shí)間仍處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過(guò)程中，這是支撐城鎮(zhèn)新增住房需求仍將保持較高規(guī)模的一個(gè)重要因素。但經(jīng)過(guò)近十多年來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)較快上漲，城鎮(zhèn)居民住房支付能力明顯下降，住房潛在需求較大與有效需求不足矛盾加劇。

　　住房支付能力中樞下移。包括農(nóng)民工在內(nèi)的城市新市民群體是我國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)新增住房需求的一大主力，但與本地居民家庭相比，該群體的住房支付能力明顯較低。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)，2017年城鎮(zhèn)本地居民家庭住房自有率高達(dá)86.8%，而新市民群體的住房自有率僅有40.8%，合租比例為18%。此外，當(dāng)前收入差距大且分配不均的現(xiàn)實(shí)更是加劇了房?jī)r(jià)對(duì)普通居民支付能力的偏離。這在很大程度上制約住房潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的能力。

　　住房市場(chǎng)的進(jìn)入門檻越來(lái)越高。盡管我國(guó)目前住戶部門的杠桿率仍低于國(guó)際平均水平，但由于住房按揭貸款主要集中在新購(gòu)房群體，實(shí)際上這部分群體的住房負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重。初步估算，2018年末擁有尚未還清房貸家庭的按揭月供比已高達(dá)42.5%，明顯超出了30%的合理水平。該比例自2013年以來(lái)持續(xù)上升，2016年開始超過(guò)30%，意味著住房市場(chǎng)進(jìn)入門檻不斷提高，住房潛在需求的實(shí)現(xiàn)難度越來(lái)越大。

　　四、政策建議

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入需要著力解決結(jié)構(gòu)性矛盾的關(guān)鍵時(shí)期，上述三大結(jié)構(gòu)性矛盾是制約現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的根本，也是房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的著力點(diǎn)。

　　(一)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的源頭——土地供應(yīng)機(jī)制

　　實(shí)現(xiàn)土地供給與人口流動(dòng)的空間匹配，是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性條件。在農(nóng)村集體土地改革尚在推進(jìn)、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)尚未建立之前，建議通過(guò)土地供應(yīng)機(jī)制的完善來(lái)解決房地產(chǎn)區(qū)域供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配的問(wèn)題。一是改革現(xiàn)有建設(shè)用地指標(biāo)的配置方式，建立國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)與城鎮(zhèn)常住人口增加相協(xié)調(diào)的土地供應(yīng)機(jī)制，緩解人口集中流入城市建設(shè)用地指標(biāo)不足的矛盾。二是建立以需求為導(dǎo)向的土地供應(yīng)計(jì)劃編制機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)計(jì)劃完成情況的考核，發(fā)揮土地供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期引導(dǎo)作用。可以成立跨部門的住房需求研究工作小組，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)規(guī)律和住房需求變化的科學(xué)研究，為土地供應(yīng)計(jì)劃的編制提供有力支撐。三是完善地方政府土地儲(chǔ)備和出讓制度，提高土地供給對(duì)住房需求變化的響應(yīng)能力。

　　(二)強(qiáng)化住房資源有效配置的手段——稅收調(diào)節(jié)機(jī)制

　　稅收政策是調(diào)節(jié)住房資源配置和利用的最有效的市場(chǎng)手段，應(yīng)作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要考慮內(nèi)容。完善的稅收體系設(shè)計(jì)涵蓋開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)三個(gè)方面，其目標(biāo)是提高土地和住房資源配置和利用效率。建議在開發(fā)環(huán)節(jié)，通過(guò)稅率設(shè)計(jì)引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)普通商品住房和長(zhǎng)期租賃型住房。在交易環(huán)節(jié)，以鼓勵(lì)住房流轉(zhuǎn)、促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向，同時(shí)兼顧對(duì)投機(jī)性需求的調(diào)控，根據(jù)賣房者住房持有時(shí)間的長(zhǎng)短而設(shè)置不同的流轉(zhuǎn)稅稅率，將差別化的稅收政策常態(tài)化。在持有環(huán)節(jié)，適時(shí)開征房地產(chǎn)稅，降低住房資源的過(guò)度占有與閑置，在房地產(chǎn)稅立法草案形成后，盡快向社會(huì)公布，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)中存在的各種質(zhì)疑給予正面解答，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期;同時(shí)開征土地閑置稅，加快已出讓土地的開發(fā)利用。

　　(三)搭建房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的防線——住房消費(fèi)機(jī)制

　　較高的住房潛在需求規(guī)模，是我國(guó)現(xiàn)階段化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有利條件。建議通過(guò)住房消費(fèi)機(jī)制的完善消除當(dāng)前住房潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化過(guò)程中存在的諸多障礙。一是住房管理部門將城鄉(xiāng)范圍的住房納入統(tǒng)一的管理體系，加強(qiáng)住房存量管理，推進(jìn)新建市場(chǎng)、存量市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展，落實(shí)租購(gòu)并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的住房政策，引導(dǎo)梯級(jí)的住房消費(fèi)模式。二是積極鼓勵(lì)農(nóng)民工城鎮(zhèn)落戶，通過(guò)人口管理創(chuàng)新、戶籍制度改革以及賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等改革措施的推進(jìn)，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿。三是鼓勵(lì)住房金融創(chuàng)新，提高不同群體獲得住房金融支持的機(jī)會(huì)，為新市民群體的住房消費(fèi)提供政策幫助;修改現(xiàn)行住房公積金管理?xiàng)l例，發(fā)揮公積金制度的政策性住房金融作用，支持新市民群體和中低收入群體的住房消費(fèi)。

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