摘要：進度控制是地產開發項目的控制目標之一，充分發揮建設單位在項目開發過程中的作用，協調各施工單位、監理單位等共同確保項目開發進度順利進行，對控制項目投資成本、保證工程質量、加快施工進度、確保交付使用時間以及擴大項目的經濟利益都有著重要意義。本文以金橋國際商業廣場的實踐為例，淺析商業地產項目的前期設計管理、施工進度管理、竣工備案進度管理及前期營運配合管理。

　　關鍵詞：商業項目，進度控制，設計管理，施工管理，竣工備案管理

　　Abstract: progress control is real estate development projects one of the goals of the control, and give full play to the construction unit in project development process function, and to coordinate the construction unit, supervision unit, to ensure that project progresses smoothly, to control the project investment cost, ensuring the quality of projects, speed up the construction progress, ensure delivery time and expand the use of the economic interests of the project has an important significance. Based on the practice of international commercial plaza golden bridge as an example, according to the commercial real estate the early stages of the project design management, construction progress management, the completion schedule management and record the operation with management.

　　Keywords: commercial projects, progress control, design management, construction management and completion of the record management

　　中圖分類號： TU71 文獻標識碼：A 文章編號：

　　1、項目簡介：

　　金橋國際商業廣場位于上海市浦東新區金橋地區，緊臨地鐵M6號線。整個地塊呈“L”形，占地面積約6萬平方米，總建筑面積約18萬平方米，其中地下室的建筑面積約7.5萬平方米。建筑容積率1.69，綠地率24%，由11幢建筑單體組成，主要功能為商業、辦公、餐飲、娛樂等。

　　2、項目的過程控制與管理

　　本項目于2007年9月開始樁基工程，并于2009年9月完成本項目的竣工備案，通過合理的管理措施大大縮短了工期，確保在2009年底全面順利開張。針對大型商業地產項目面積大、單體多、進度要求高的特征，項目必須抓住進度控制的重點和難點：

　　(1)設計管理 ：整合好項目開發的國際化設計團隊，做好項目的策劃、商業定位和各系統的設計工作。

　　(2)施工進度管理：抓好項目施工進度的關鍵路線，如地下二層的深基坑、室外總體的施工等，做好各專業施工隊伍的協調管理，合理優化施工技術。

　　(3)竣工備案管理：統籌安排、同步進行。合理組織協調竣工備案各節點的完成時間。

　　(4)營運前的協調配合：針對商業地產的特性，做好營運前的移交管理、租戶的配合，確保項目順利開張。

　　2.1 設計管理

　　隨著近年來上海城市化進程的加快，以及上海中心城區房價的日漸高企，越來越多的人把家或公司安在了非傳統商業區和副中心城區，由此帶來的對高品質生活、工作、購物、娛樂等方面的需求愈見增長、愈見迫切。因此商業地產的前期設計和策劃是整個項目進度的基礎和源頭，通過引入良好的建筑設計理念和精細的前期調研、業態的合理分布，可以避免后期施工和營運過程的大量修改和整修，縮短在施工階段邊設計邊施工邊修改的工作量，提高施工階段的效率。

　　任何地產開發項目均以設計為基礎，完善、詳盡、及時的設計是項目正常施工的先決條件。近年來隨著商業地產項目開發的日趨成熟，邊設計、邊招商、邊施工的“三邊”方法已經成為縮短項目開發周期、節約項目開發成本、合理利用各方資源的有效方法，設計在項目開發中的重要性更加凸顯。結合金橋國際商業廣場的設計，針對大型商業廣場的特性主要需注意以下設計要素：

　　(1)大型商業廣場的建筑與機電設計充分考慮了此種可變性，在多處商業分隔中預留廚房、廁所、空調通風系統等配套設施，使各種商業業態在一定范圍內靈活調整。

　　(2)建筑設計在滿足商業地產功能性需求的同時，充分考慮市場要求，根據不同的業態分布，人流動線、合理規劃出了多種形式的商業空間。

　　(3)在大型商業廣場的建筑設計充分考慮以人為本的原則，細化公共區域的建筑細節(如：商場后勤通道的做法、廁所分布的合理性、顧客休息區域、電梯位置的合理布置等等)。

　　(4)結合商業廣場的特點綜合考慮室內外廣告的布置和標識標牌的布置。

　　(5)由于商業廣場的特性，國內一般的大型商業廣場的綠化景觀面積較小。因此本項目在設計過程中充分根據現場條件，運用新技術布置垂直綠化、屋面綠化、同時提高廣場的平面綠化和景觀小品的面積。以體現“花園中的商場，商場中的花園”的理念。

　　(6)商業廣場的設計是一般由多家設計顧問單位共同協作的，在過程中做好建筑、結構、機電、室內裝飾、室外景觀綠化、室外燈光、室內外廣告標示標牌等的統籌。

　　(7)加強設計與現場施工的信息溝通，及時跟進，以縮短項目的開發時間。

　　2.2施工進度管理

　　施工過程中的進度管理是一個動態管理過程，大型商業廣場項目施工主要難點體現為深基坑施工、室外總體施工及諸多專業施工單位的協調管理。

　　2.2.1圍護體系設計優化與深基坑施工

　　一般大型商業廣場綜合考慮地下空間開發的因素多為深基坑，而深基坑的施工又約占整個工期的1/3左右，是項目施工周期的關鍵路線。因此必須合理布局圍護體系的設計，優化施工階段的施工方案，充分利用各方資源，提高綜合效益。

　　以本項目為例，基坑為長近350米、寬60～130米、占地面積近35000平方米的狹長基坑，開挖深度為10.50～10.90米，圍護設計時將基坑分為三個獨立的小基坑?；右粋扰R近張楊路側地鐵區間隧道及共同溝，為控制基坑變形，圍護結構采用地下連續墻;其余側及分區中隔墻采用鉆孔灌注樁及雙頭水泥土攪拌止水樁圍護型式。

　　施工中采用合理安全的支撐形式，設置合理的棧橋位置或碼頭，作為地下室結構施工材料周轉臨時堆場及混凝土澆搗及挖土機械的停放、回轉場地?；油练介_挖針對上海地區軟土的流變特性應用“時空效應”理論，嚴格限時完成土體開挖，墊層、支撐澆筑，嚴格控制土體卸載體量和坑內土體無支撐暴露時間，快速施工以控制基坑變形。同時為保護周邊環境，底板施工結合后澆帶分塊澆筑，以減少和控制開挖卸載引起的基坑內土體隆起和圍護側向變形，從而保護周邊環境的安全。 必要時，還應在基坑圍護與保護對象間的土層內，采用跟蹤、分層、雙液、速凝填充循蹤注漿措施，以保證地鐵設施及周邊建筑物的安全。

　　綜上所述，深基坑通過合理組織、精心施工。針對關鍵節點的施工、設計的技術優化，充分發揮設計、施工、建設單位及專家資源可以達到在施工進度上的合理控制。

　　2.2.2室外總體施工

　　室外總體的完工時間是項目總體配套(水、電、電信、天然氣等)調試的關鍵，必須抓緊。本項目室外總體施工是從2009年4月中旬開始到2009年6月底結束，共計二個半月。并且室外總體工程除了雨污水系統外大量的施工單位都是市政專業配套單位，都是由建設單位組織協調和統籌管理的，因此建設單位在綜合協調室外配套工程中作為重要角色，同時必須和施工單位一起提前部署，合理安排施工搭接，施工順序。建設單位必須具備較強的綜合協調能力，做好總包、機電、市政配套單位(強電、自來水、煤氣、電信、市政管井、市政道口等)、 綠化園林等的協調工作，以確保工期。

　　以本項目為例，采取大開挖方式，因此外墻腳手架的拆除時間就關系到整個室外總體施工的起始時間?？紤]到本項目工期緊張，如果待外墻掛面施工完畢再進行室外總體施工，則及有可能遇到雨季，不僅給室外總體施工帶來很大不便，更有可能造成工期拖延。經與各施工單位協調，決定在粉刷后即逐步拆除腳手架，進行室外總體施工，并采用吊籃進行外墻掛面、涂料及外墻機電安裝的施工。

　　2.2.2.1施工準備

　　室外綜合管網主要由室外給水系統、室外消防系統、綠化噴灌系統、室外排污系統、室外雨水排放系統以及供電、燃氣系統。多個系統多家單位同時施工，因此需于大開挖前做好準備工作，避免由于準備不足造成返工等不必要損失。

　　(1)協調相關單位做好管線交底，收集關于城市雨污排放、供電、供暖、供水、然氣等的第一手資料。

　　(2)組織土建、機電等相關專業對圖紙進行會審，再根據管網的設計標高排列管網的施工先后順序。

　　(3)協調市政單位在總體施工前將污水沉砂隔柵池施工完畢。

　　(4)在室外工程施工前，將原來生活區和辦公區的臨時設施及小型構筑物拆除。

　　(5)做好施工過程中的技術保證措施，如市政管線的保護、臨時道路的保護以及確保場地臨時排水通暢等。

　　2.2.2.2施工總體部署

　　整個室外總體工程涉及的工作面廣，工作內容復雜，分項工程種類眾多，建設單位協同施工單位根據現場實際情況安排合理的施工順序，各區域本著設計標高由低到高的原則，逐步進行。

　　金橋國際商業廣場是一個低密度的休閑購物廣場，廣場內部不設置車道且大型喬木較多，因此在室外總體施工之前要充分考慮室外地坪混凝土澆筑順序、屋面設備吊裝、廣場內大型喬木種植等問題，合理統籌安排施工順序，解決各單位施工過程中出現的矛盾，避免成品破壞。

　　2.2.3各施工單位的協調

　　一個綜合性的商業地產項目涉及的施工單位相當多，以本項目為例：施工總承包單位、機電單位、幕墻及鋁合金門窗單位、電梯施工單位、精裝修單位、園林綠化單位、LED顯示屏單位、戶外廣告及標牌單位、景觀照明單位、市政配套單位等等。業主必須參與到項目的整體施工協調過程中去，通過合理的安排，已確保項目的進度。

　　(1)必須明確施工總承包單位的總承包管理的職責，加強總承包的單位的管理義務，充分發揮總承包單位的優勢，綜合協調。

　　(2)根據項目的招標計劃及時確定各專業施工隊伍，以利項目的施工準備。

　　(3)從合約角度明確各施工單位的施工界面和施工內容。

　　(4)施工工程中抓住總進度計劃的時明確各施工單位的內控計劃，合理布局、交叉施工、不斷修正，以確?？偣て诘耐瓿伞?/p>

　　2.3、竣工備案管理

　　竣工備案是地產項目投入營運之前的最后一個環節，也是檢驗項目竣工質量的重要途徑，涉及到地產項目各個主管部門，且環環相扣，是一個系統工程，自然成為項目進度管理的關鍵。備案驗收工作是建設單位的主要工作，同時又需要各施工單位、監理單位、顧問單位相互協助共同完成。

　　金橋國際商業廣場地上部分建筑單體多，面積大，故相關之驗收備案工作可根據地塊和建筑單體分類同步進行，安排得當則可以大大壓縮整個備案過程的時間。以本項目為例提早著手準備備案相關工作，完成整個項目竣工備案僅兩個多月時間。短時間完成竣工備案依靠的即是“統籌安排、同步進行”。

　　2.4、營運前的配合工作

　　工程竣工備案并不是商業地產的項目管理的終點，經過了市場調研期，規劃設計，施工建設，招商招租后，配合租戶順利開業才是商業項目的關鍵。本項目于2009年9月竣工備案，如何通過租戶的進場裝修、配合物業管理逐步開業隆重出場，順利經過國慶、圣誕、元旦及春節的商業旺季，帶動整個項目的人氣是本項目的關鍵。為此項目配合市場部及租戶，做好各項準備工作：

　　(1)同步工程移交、設備調試移交。

　　(2)全力配合物業的驗收及缺陷整改。

　　(3)租戶室內二次裝修圖紙的審核。

　　(4)租戶室外門店及廣告審核。

　　(5)室內外廣告標志牌的補充及跟進。

　　(6)室內外公共部位的商業設施完善。

　　經過三個月的配合，項目的租戶入戶率達到了近80%，為12月全面開業奠定了基礎。

　　3、 總結

　　商業地產項目的進度控制與管理是一個復雜龐大的工作，需要設計、施工、配套、營運等團隊相互配合。合理的安排各個工作，對項目開發各個階段進度進行動態的控制，通過綜 合管理、整合各種項目資源、把握好項目開發的大局才能使一個建筑工程更快的成為一個成功的地產項目，更早的體現商業價值，為建設單位和社會帶來雙贏的局面。

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