運用辯證理論探討房地產項目開發(fā)中的實際問題，這對于提高項目成功率、投資回報率，乃至于部分以房地產為支撐的地方經濟的運行質量，對于加快實現(xiàn)國家宏觀調控的平穩(wěn)實施，具有十分重要的意義。

　　一、項目調研階段

　　現(xiàn)象的因果聯(lián)系具有客觀性和普遍性。任何現(xiàn)象都有其產生的原因，任何現(xiàn)象都會引起一定的結果;同一現(xiàn)象在一種關系里可能是原因，在另一種關系里可能是結果。項目調研作為一種現(xiàn)象，它既是項目成敗的原因，又是調研人員、調研對象和調研材料等現(xiàn)象綜合作用的結果。項目調研包括項目信息的收集、分析、篩選、跟蹤、考察、論證等，它是項目開發(fā)的第一道工序，是項目決策的基礎。為了搞好項目調研，必須注意處理好三個關系。

　　(一)在組成項目調研班子時，必須處理好“專”與“雜”的關系

　　客觀事物具有規(guī)律性，每一個項目都有其自身的客觀規(guī)律。要把項目的規(guī)律調研清楚，就必須分別不同項目，抽選相關人員，組成相對固定的專門的項目調研班子。客觀事物還具有普遍聯(lián)系性，項目調研工作的涉及面較廣，要想搞清楚項目各方面的情況及其相互間的聯(lián)系，就必須組織多方面的人才共同調研。特別是大型房地產項目，涉及面廣，不管需要專業(yè)的市場調查，更需要技術、機械、商業(yè)管理、建筑材料等多方面的調查人員。“專”而不“雜”，配不成完整班子;“雜”而不“專”，模不到項目的底細。“專”是“雜”的前提和基礎，“雜”是“專”的合成和升華。

　　(二)在收集項目信息時，必須處理好“廣度”和“深度”的關系。

　　在同一層面上對不同對象進行橫向調研，體現(xiàn)廣度;在不同層面上對同一對象進行縱向調研，體現(xiàn)深度。廣度達不到，容易犯以偏概全的錯誤;深度達不到，容易把表象當成實質。物質世界處在永不停息的運動變化中，任何事物都在不斷地發(fā)展變化，不同的時間和空間呈現(xiàn)不同的現(xiàn)象。房地產市場需求千人千味，企業(yè)有盛衰之別，建筑技術總是在不斷完善、更新，物業(yè)產品總是在不斷成熟、換代。要想獲取大量有價值的第一手資料，項目調研就必須既有廣度，又有深度，就必須認真選擇和考察調查研究的對象。一方面，調研對象必須是不同層面的典型，具有代表性，這就要求有“廣度”;另一方面，對每一個對象的調研必須全面、具體，這就要求有深度。

　　二、項目決策階段

　　項目決策屬于意識的范疇，是由客觀存在決定的，反過來又能對項目開發(fā)的實踐起巨大的能動作用。項目決策合乎客觀規(guī)律性，項目建設才有成功的希望。要提高項目決策水平，實行科學決策，就必須建立科學的決策系統(tǒng)，堅持科學的決策標準，兼顧項目的外部條件，使項目決策符合項目發(fā)展的客觀規(guī)律。

　　(一)理立群體決策與個人決策相結合的項目決策系統(tǒng)

　　歷史唯物主義認為，人民群眾是歷史的創(chuàng)造者，是推動社會前進的決定力量，杰出人物是社會先進勢力的代表，對于歷史的發(fā)展能夠起重大作用。根據(jù)這一原理，要搞好項目決策，就必須建立一個行業(yè)專家群體與企業(yè)老板個人相結合的決策系統(tǒng)。一方面，要堅持走群眾路線，真正讓決策群發(fā)揮作用;另一方面，要對事物有自身的判斷，做到“集思廣益，獨斷專行”。在項目決策之前，要采取咨詢會、座談會、評估會等多種形式，廣泛聽取職工和有關行業(yè)專家的意見。在此基礎上，認真地加以分析、研究和綜合，形成正確的結論，從而保證項目決策的科學性。

　　(二)堅持以市場為導向，明確決策標準。

　　辯證唯物主義告訴我們，事物內部矛盾引起事物的發(fā)展，主要矛盾的主要方面規(guī)定事物的性質。根據(jù)這一原理，要決定一個項目建與不建、早建與遲建、以及項目規(guī)模的大小等等，都必須依據(jù)項目內部的主要矛盾及其主要方面，即要以項目自身的本質特征為依據(jù)，遵循項目發(fā)展的客觀規(guī)律。在市場經濟體制下，人們在習慣上總是對“填空白”的項目情有獨鐘，而對“重復建設”的項目厭惡有加，其實這種態(tài)度并不科學。“填空白”的項目，避免了激烈的競爭，可以不戰(zhàn)而勝，這是事實。比如金科集團推出的一系列項目，“中華坊”、“綠韻康城”。“重復建設”的項目勢必與竟爭對手狹路相逢，必須苦戰(zhàn)而勝，這也是事實。

　　但并不是說“填空白”的項目就一定優(yōu)于“重復”的項目，關鍵還要看市場需求。凡是市場需求旺盛的項目，即使“重復”也可以建;凡是市場沒有需求的項目，即使“填空白”也不能建。華宇地產在重慶大量復制其高層建筑，萬科在全國復制旗下的城市花園系列，但其良好的質量，特別是與市場對中檔樓盤的需求相吻合，造就了他們的成功。

　　還應該注意到，“健康、綠色、節(jié)能”，代表著住宅項目開發(fā)的方向，可以作為項目決策的一般標準，但是對具體項目要作具體分析，好的項目往往具有以上的特征，而具有以上特征的項目卻未必都是好項目。

　　三、項目建設階段

　　項目建設是項目開發(fā)過程中的關鍵環(huán)節(jié)之一，頭緒紛繁復雜，矛盾集中突出。根據(jù)對立統(tǒng)一規(guī)律和要抓主要矛盾及矛盾的主要方面的原理，在項目建設過程中，著重應當解決好兩個問題，即：樓宇設備裝修和土建投資的適當比例問題;施工進度和工程質量的兼顧問題。

　　(一) 樓宇設施裝修和土建投資的適當比例問題“

　　有些項目，水、電、汽等公用設施的容量、功率、能量與生產線不配套，一梯八戶才一部電梯，每戶的電力供應才達到3A的水平;有些項目，一期的設施和擴建項目設施的能力不配套，項目的增大，而相應的設施水平和容量并沒有增加。這種現(xiàn)象，可以統(tǒng)稱為“車和馬不配套”。這種現(xiàn)象也是一些項目市場口碑差、投資效益不好的重要原因。為了提高投資收益率，在項目建設中必須十分重視公用設施和生活設施的科學配置，使之都能充分發(fā)揮能力，都能滿負荷運轉，力求避免“車和馬不配套”的現(xiàn)象。

　　(三)施工進度和工程質量的兼顧問題

　　如果把項目建設速度比作“魚”，把項目建設質量比作“熊掌”，那么，就應當堅持“魚和熊掌都要”。速度和質量，在工程施工中是一對矛盾，這對矛盾的同一載體是項目投資的效益。速度就是效益，時間就是金錢。為了加快項目建設速度，必須加強工作的計劃性，科學安排土建、設備訂購與安裝、環(huán)境園林施工的時間進度，做到統(tǒng)籌兼顧，切實加快項目建設的節(jié)奏。項目建設質量是決定項目能否成功的重要因素，建設質量好，項目達標，則項目的出售就會好，銷售周期短，投資風險就小;反之，如果項目建設質量差，就將影響質量，甚至，導致事故的發(fā)生，危及職工生命安全。為了保證建設質量，必須層層設立質量控制點，嚴格堅持道道工序把關，強化質量監(jiān)測，確保萬無一失。

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