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探討如何防范房產(chǎn)測繪風(fēng)險(xiǎn)

來源:期刊VIP網(wǎng)所屬分類:房地產(chǎn)時間:瀏覽:

    房產(chǎn)測繪一直是社會關(guān)注的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題,其成果一經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)即具有法律效力。其中以房屋面積測繪尤為突出。房屋面積測繪是房產(chǎn)測繪中一個重要組成部分,它有兩個方面的特征:其一,具備一般意義上的測量含義,即用標(biāo)準(zhǔn)量去衡量客觀量,描述客觀對象的空間關(guān)系;其二,其服務(wù)對象是千家萬戶的老百姓,測繪結(jié)果直接決定房屋面積量。由于房產(chǎn)測繪自身的特點(diǎn),它具有一定的風(fēng)險(xiǎn),我們必須對此加以防范和控制。
    1 房產(chǎn)測繪風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
    隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和不斷規(guī)范,市場對房產(chǎn)測繪的要求越來越高,測繪單位承擔(dān)的責(zé)任也越來越重大。由于市場不確定因素的存在,房產(chǎn)測繪單位在提高專業(yè)化服務(wù)的同時,也面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。與其他經(jīng)濟(jì)活動不同的是,房產(chǎn)測繪風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性,它涉及面廣而且復(fù)雜,不僅給測繪單位和測繪人員帶來風(fēng)險(xiǎn),也會給利益相關(guān)各方帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)測繪風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因有以下幾個方面。
    1.1 房產(chǎn)測繪的技術(shù)性和政策性很強(qiáng),但房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善
    國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》雖然為維護(hù)售房人與購房人雙方的合法權(quán)益,規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場作出不懈努力,但是《規(guī)范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化,使得新問題無法可依,無據(jù)可查,從而引發(fā)許多爭議?;谶@一原因,房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對《規(guī)范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。因此,測繪工作走向市場,還有待出臺詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)操作細(xì)則,以確保測繪成果的唯一性和嚴(yán)密性。
    1.2 房產(chǎn)測繪具有較強(qiáng)的特征性,難以完全杜絕差錯的出現(xiàn)
    房產(chǎn)測繪特別是房屋面積測繪具有外業(yè)測繪情況復(fù)雜、工作量巨大,內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計(jì)算量巨大的特點(diǎn),從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯。但是,房產(chǎn)測繪成果一經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)就具有法律效力,并且直接進(jìn)入市場,房產(chǎn)的高價(jià)值性使任何一個錯誤都可能給當(dāng)事人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失,因而引發(fā)賠償,而這種賠償是任何房產(chǎn)測繪單位都難以承受的。
    1.3 房產(chǎn)測繪專業(yè)性強(qiáng),但在社會監(jiān)督方面效力較差
    由于房產(chǎn)測繪專業(yè)性強(qiáng),對非專業(yè)人員而言,即便進(jìn)行公示,也只能知道結(jié)果而不知就里,在社會監(jiān)督方面效力較差。并且,測繪結(jié)果一旦出具,馬上作用于房屋買賣,進(jìn)入市場操作,測繪錯誤往往是在事后才被發(fā)現(xiàn),這會將測繪機(jī)構(gòu)置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發(fā)生,如果內(nèi)部質(zhì)量保證體系不健全,出現(xiàn)差錯的概率就會較高。
    2 如何防范房產(chǎn)測繪風(fēng)險(xiǎn)
    2.1 要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識, 加強(qiáng)內(nèi)控管理防范房產(chǎn)測繪風(fēng)險(xiǎn)的首要問題是轉(zhuǎn)變
    測繪人員的思想觀念,樹立依法測繪的思想,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識,充分認(rèn)識到測繪風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)系到測繪單位生存發(fā)展和自身利益的重大問題,從而自覺防范和控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,并在制度中加以規(guī)定和落實(shí)。例如:外業(yè)測量須由兩人進(jìn)行,做到相互監(jiān)督以外,還要求經(jīng)辦人員對房屋現(xiàn)狀、測量現(xiàn)場進(jìn)行拍照,為質(zhì)量審核人員審理案件時提供依據(jù),同時將相片作為檔案資料存底。
    2 . 2 要制定適用于我市的實(shí)施細(xì)則或作業(yè)規(guī)范, 進(jìn)一步完善動態(tài)更新機(jī)制
      有了統(tǒng)一的實(shí)施細(xì)則,就有了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)人員只有用同一把“尺子”去度量,才不會出現(xiàn)同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一的情況。動態(tài)更新機(jī)制是房產(chǎn)測繪單位適應(yīng)不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。 經(jīng)研究明確,根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》房產(chǎn)面積測算,與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。凡有上蓋的不封閉陽臺,不管上蓋是否出現(xiàn)跨層,均按不封閉陽臺圍護(hù)范圍內(nèi)其上蓋的最大水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。對測量過程中出現(xiàn)的新情況,從業(yè)人員必須如實(shí)上報(bào),絕不能一個人說了算。房產(chǎn)測繪單位要及時研究,提出解決方案,不斷更新作業(yè)規(guī)范,統(tǒng)一業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn),為工作人員提供作業(yè)指南。要嚴(yán)格依法依規(guī)測繪,完善政策法規(guī)。房產(chǎn)測繪單位必須嚴(yán)格執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持客觀、公正和實(shí)事求是的原則,依法測繪,程序規(guī)范。地方政府要根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》及《房產(chǎn)測量規(guī)范》制定出符合地方實(shí)際的房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則,對歷史遺留問題,制定出符合現(xiàn)實(shí)要求的辦法,明確重點(diǎn)難點(diǎn)問題。比如:對房改房遺留問題的處理原則、規(guī)范產(chǎn)權(quán)式商鋪的問題、細(xì)化共有面積分?jǐn)傄?guī)則等。對迫切需要解決的不確定問題及時提請專家委員會討論,制定出嚴(yán)謹(jǐn)、合理、恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?br />  2 . 3 要建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程和完善的質(zhì)量檢查體系
    要針對房產(chǎn)測繪特別是房屋面積測繪的特點(diǎn),用標(biāo)準(zhǔn)化工作流程規(guī)范外業(yè)操作,用完善的質(zhì)量檢查體系杜絕內(nèi)業(yè)計(jì)算可能產(chǎn)生的錯誤。例如:一是統(tǒng)一外業(yè)草圖的規(guī)格和必須體現(xiàn)的內(nèi)容,統(tǒng)一丈量的方法和精度,統(tǒng)一多余數(shù)據(jù)觀測的最低要求。二是對內(nèi)業(yè)計(jì)算過程可以實(shí)行計(jì)算人員自檢,作業(yè)組內(nèi)部互檢,單位專職質(zhì)檢人員檢查的三級質(zhì)量檢查制度。
    2.4 要完善管理,強(qiáng)化社會監(jiān)督
    房產(chǎn)測繪單位要制定完善的管理制度,做到嚴(yán)格管理、記錄清楚。在簽訂委托協(xié)議時,應(yīng)首先要求委托方提供真實(shí)可靠的資料,并由委托方蓋章確認(rèn),并且明確雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及爭議解決方式,還應(yīng)約定防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的具體條款。把測繪差錯控制在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證之前,有效地防范和控制測繪錯誤既成事實(shí)后才被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和由此所造成的損失。
    2.5 要高度重視單位管理水平的提高,努力加強(qiáng)從業(yè)人員的技能培訓(xùn)
    房產(chǎn)測繪的過程是一個集體勞動的過程,任何一項(xiàng)測繪成果都是由許多人參與的結(jié)果。房產(chǎn)測繪單位不但要加強(qiáng)內(nèi)部管理,建立各種規(guī)章、制度來規(guī)范房產(chǎn)測繪行為,還應(yīng)該針對隨時出現(xiàn)的新情況、新問題快速做出反應(yīng),制定相應(yīng)的解決方案。同時,應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)骨干的帶頭作用,培養(yǎng)互幫互助、共同進(jìn)步的良好氛圍,全面提高房產(chǎn)測繪隊(duì)伍的技術(shù)水平。
    2.6 要合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
    房產(chǎn)測繪是企業(yè)行為,所承受的市場風(fēng)險(xiǎn)也可以通過合法的市場手段進(jìn)行轉(zhuǎn)移。例如購買測繪產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn),假如測繪差錯案一旦發(fā)生,給委托單位或購房人造成經(jīng)濟(jì)損失由保險(xiǎn)公司賠付。
    3、結(jié)語
    在市場開放競爭的情況下,房產(chǎn)測繪存在風(fēng)險(xiǎn)是毋庸置疑的,有些風(fēng)險(xiǎn)是可以防范的,有些是難以預(yù)知和防范的,但隨著房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展,房產(chǎn)測繪單位防范風(fēng)險(xiǎn)的能力一定可以逐步提高,在對社會服務(wù)過程中,房產(chǎn)測繪單位要不斷加強(qiáng)和完善自身素質(zhì),持續(xù)改進(jìn)測繪成果質(zhì)量,適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需要。
    參考文獻(xiàn):
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    [3] 李向明.房產(chǎn)測量技術(shù)探討[J].大眾科學(xué),2007(1).
    [4] 呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范編制說明[M].陜西科學(xué)技術(shù)出版社,1993.

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