摘要：房地產業搭上“振興規劃”末班車的消息刺激地產股全線上漲，不過收市后有報道稱房地產納入振興規劃愿望可能落空。但據各機構跟蹤的數據顯示，各大城市樓市成交量普遍上升，這無疑為房地產股的上漲增添了底氣。文章發表在《東北亞論壇》上，是城市管理學論文發表范文，供同行參考。

　　關鍵詞：房地產管理,學管理控制

　　從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者(包括生產經營性消費主體和個人消費者)，在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。

　　加強財務成本管理是房地產企業提升社會效益的外部需求我國房地產企業發展自從1998年國家推行住房改革以來,房價走勢已經成倍增長,房地產業過熱,甚至掀起全民的炒房運動,給經濟的運行帶來了不良影響。目前房價的走勢已經遠遠超出了普通公民的承受能力,越來越多的房子被擁有更多社會資源的人所占用,造成了社會上房產資源分配的嚴重不均衡。

　　房地產企業財務成本管理的現狀分析

　　財務成本核算缺乏真實性、及時性,影響了科學決策①設立成本核算對象時不夠規范,由于房地產產品規模大、生產周期長,往往成片分期開發,而且建筑產品是非標準產品,許多房地產企業沒有能夠根據產品特點合理確定核算對象;②建設部門和財務部門對建造成本的確認和計量存在著差異,造成了對成本管理財務賬面與實物數量不符的現象;③成本費用分攤隨意性過高,造成工程成本核算脫離了經營實際;④成本核算與施工進程不同步,造成核算結果滯后于工程進度,財務成本信息不夠準確、及時,影響了決策者判斷。

　　財務成本管理控制意識淡薄開發初期房地產行業的高額利潤使管理者和員工忽視了財務成本管理的重要性,不論成本高低都能盈利,形成粗放經營的局面。從全局和戰略的角度認識到精細化的管理模式,是未來房地產企業所必然經歷的轉變。

　　財務成本管理措施和管理方法落后房地產企業財務成本管理的方法分析,主要是利用財務管理部門的決算報告為依據。按照此方法即使分析過程中發現問題,由于項目已經實施,已經無法進行相關的彌補工作。不能及時進行事前預測和事中控制,財務成本核算顯得很被動。如果財務成本在賬面上出現失控狀況,則無法挽回已經產生的損失,沒有真正實現核算型財務成本管理向管理型財務成本管理的轉換。

　　房地產企業財務成本管理及控制的方法策略

　　積極構建全面預算管理體系房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。

　　全面預算模式根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。

　　資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。

　　預算的編制與執行房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。

　　完善現有的財務管理體系

　　完善財務會計體系①科學設置會計科目。根據《企業會計制度》和管理控制要求,科學設置會計科目。如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于進行不同產品的盈利能力分析。

　?、诮y一會計核算程序。企業的會計科目設置要保持統一,在此基礎上增加適當的靈活性;會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;財務數據記錄和歸集程序、財務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序要保持統一。

　　建立管理會計系統建立管理會計系統的主要任務是設立責任中心。責任中心是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別確定其績效考核指標、標準、辦法,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和每年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。同時,設置科學的管理會計報告體系,向管理層及時反饋銷售進度、項目開發成本、項目管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。

　　健全預算會計體系,實現財務管理預算化房地產企業的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業以開發項目為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行整體預算。

　　資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后,根據資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的規劃。企業財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表,構建企業財務預算指標體系。同時要加強管理,堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則,定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現獎懲措施,形成以財務制度對經濟行為定性約束、以財務預算為主對經濟行為定量約束的格局。

　　強化資金管理在資金籌措方面,首先要加強企業信用管理,信用良好的企業將能獲得條件優厚的長期低息貸款,企業將會有更多的資金開發經營更多的房地產項目,有利于做大做強。其次資金籌措要有計劃,根據企業實際需要選擇適合的資金來源。在資金使用方面要加強管理,加快資金周轉。防止企業過度預支資金,否則一旦發生債務危機就會危及到企業生存。嚴格控制管理費用支出。

　　加強財務制度建設,完善內部審計制度房地產企業在制定財務會計制度時,應當遵循針對性、可操作性和強制性原則,制定一套符合企業實際的財務制度:一是要設立專門的財務管理機構,統一負責企業的資金融通、現金出納、財務管理、工資核算、固定資產等的預算編制、決算實施工作;二是要制定相應的財務管理制度,如現金、采購、報銷、稽核等制度,實行財務管理規范化和制度化;三是要具備相應的考核制度,強化監督機制。內部審計工作要從事后的財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預(決)算審計、專項審計等領域發展。要善于發現問題,及時提出解決問題的措施,從而提高整個企業的財務管理水平。

　　調整并優化資金管理體制,完善資金管理系統

　　房地產行業是資金密集度高的行業,加強資金管理尤為重要。資金管理體制的優化應當從資金預算管理、信息化管理以及資金籌集等工作的日常管理進行切入。將企業的一切資金收支都納入到預算體系當中,并將不同的預算資金規劃進行結合,通過對會計核算系統與網上信息系統的利用,建立起包含資金預算管理系統、資金結算管理系統、資金分析決策管理系統以及資金全程預警系統在內的信息化資金管理平臺。

　　首先應將資金管理納入全面預算管理體系,通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算,可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度;通過對資金預算實際執行情況的分析,對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正。其次,建立適應于企業規模的資金控制模式,大型房地產企業、二級項目開發公司眾多,會計主體數量較大,適應于資金調度中心模式;中小型房地產企業,則可選用資金監控模式。管理目標是提高資金利用效率,降低資金使用成本。

　　實行全過程成本控制,對成本控制的重點環節進行強化管理

　　當前很多房地產企業沒有真正在財務成本管理過程中實現全過程、全員、全方位、全要素的管理,有些房地產企業對財務成本管理的認識不夠,認為財務成本管理的重點是在設計階段,而忽視項目實施過程中的財務成本控制;還有部分房地產企業認為財務成本管理的關鍵是材料和設備,只要把材料和設備管理好就能很好的控制項目成本。這些觀點在房地產企業成本管理過程中都存在很大的問題,不能全方位、全要素的對企業成本進行控制。隨著房地產市場進一步趨于理性發展,房地建筑經濟與管理產企業只有實現精細化的管理模式,才能適應行業發展的要求,哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。

　　同時成本要素統計過程中要堅持全面性原則,房地產企業項目實施周期長,企業的成本與企業全體員工都存在緊密的關系,企業在財務成本管理過程中只有實現全面管理,才能保證成本管理的合理性、有效性。對企業財務成本管理及控制工作中的重點環節進行強化管理,房地產企業需要對投資決策成本進行強化控制,加強對規劃和設計成本的有效管理、不斷完善對投招標成本的規范化管理和控制,進而對變更簽證成本進行強化性控制,以便于通過對不同控制要點的把握、管理與控制,切實優化企業財務成本管理和控制工作,使企業的經濟效益與社會效益都得到提升。

　　建立健全成本管理的激勵機制

　　要建立良性的成本管理控制體系,首先要在思想上重視。領導要在思想上認清房地產企業未來專業化、精細化發展的必然趨勢,與全體員工一起樹立全面、全過程財務成本管理理念,向管理要效益。其次,建立相應的激勵機制,對在財務成本管理工作中表現好、業績突出的部門或個人加以獎勵,充分調動所有員工的積極性。

　　此外,一個企業的文化建設對成本管理控制也會有一定的激勵作用。好的企業文化本身就是一種無形資產,是對企業品牌的打造和宣傳,它能增加員工對企業的信心和認同度。所以,要提高對成本管理控制的重視和認知,還需發揚企業文化的帶動作用。4結論對房地產企業而言,宏觀經濟環境的影響使其不得不面臨資本市場中激烈的行業競爭。在復雜多變的市場環境和政策環境下,要提升企業的核心競爭力,以期在激烈的市場中脫穎而出,就必須從實踐中提升企業財務成本的管理及控制水平,通過修煉內功,實現企業發展的經濟及社會效益目標。

　　社科期刊論文投稿：《東北亞論壇》雜志是吉林大學東北亞研究中心(教育部重點研究基地)主辦的，研究東北亞地區發展理論與實踐問題的學術性刊物。本刊以分析現狀、發展戰略和理論研究為主，主要刊登：緊密結合我們四化建設和改革開放的實際，研究和探討東北亞地區各國經濟發展的重大理論問題，發展戰略問題，各國各地區經濟開發與合作問題，各國家與地區經貿發展和友好往來問題的成果，評介東北亞、亞太地區各國工業、農業、科技、財政、金融、商業、外貿發展的新趨勢、新動態的文章。同時還刊登有關的國內外學術動態和研究資料等。