【摘要】當前，在我國大力建設保障性住房的重要時期，如何對原有直管公房進行有效地管理和使用，充分實現社會資源配置效能的最大化，促使直管公房朝租賃型保障房進行有效的轉換，是我們當今需要研究和解決的任務和課題。
【關鍵詞】直管公房；管理和使用；轉換
引言
直管公房向租賃型保障房（廉租房、公共租賃住房）的轉換，是指河南省現有的直管公房政策和管理模式與當前河南正在實施的租賃型保障房在政策和管理模式上的銜接和轉化。
國有直管公房是指由政府接管、國家經租、收購、新建、擴建，產權歸國家所有并由房地產管理部門直接管理、出租、維修的房產。作為社會主義國家的一種社會公共資源，從建國初期開始，它為解決城鎮居民家庭住房、維護社會穩定起過積極的作用。1993年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發［1994］43號）的出臺，使公有（直管）住房租金的改革取得了突破性進展，住房商品化程度不斷提高。如河南省截止到2005年上半年，實行租賃管理的公有（直管）住房對現住戶執行的租金標準由2000年前的建筑面積每平方米平均0.8元調整為185-2元，占當時工資收入的10%，個別城市達到了工資收入的15%。從全國來看，截止到2005年上半年，除新疆外大部分省市公有（直管）住房租金標準達到了建筑面積每平方米1.4-4.88元左右。這一時期公有住房的出租或使用，大大緩解了城鎮職工家庭住房困難的緊張局面。
1.直管公房向租賃型保障房轉換的必要性
隨著房地產市場的飛速發展和我國社會主義市場經濟的不斷建立，直管公房原有的經營和管理模式出現了諸多難題：論文網
（1）管理體制不明，模式僵化；
（2）政策、法規不建全，無章可循；
（3）長期不變的收費標準使“租不養房”的局面日益嚴重；
（4）部分公房閑置或被無償使用，使房屋的社會效益逐年下降。導致直管公房私下轉租、轉讓、買賣等違法現象不斷發生，也致使政府為住房困難家庭提供的社會福利制度遭到不同程度的弱化和破壞。因此，加快直管公房經營管理模式的轉換已勢在必行。
2.直管公房向租賃型保障房轉換的可行性
直管公房的租金是由政府確定、低于市場標準的福利性租金，它所供應的對象是城鎮無房居民家庭。并且其對特困家庭或不同時期參加革命的離退休干部，還可經有關部門審核后實行租金減免。由此可見，直管公房是具有社會保障性質的公共產品和維持居民正常生活的保障品。它所具有的福利性、公益性、補貼性這種和保障性住房共有的特質和功能，決定了直管公房可以向目前政府積極倡導的保障性住房進行轉換。
3.轉換的途徑和措施
為充分體現政府實施保障性住房的惠民政策，確保直管公房轉化后“保障”功能的可持續性，考慮到公平和效率的統一，轉換時應采取以下措施：
（1）對直管公房現狀在全省范圍內進行一次徹底的摸底、清查
全面排查直管公房的使用狀況和危舊程度，按戶建立直管公房狀況信息檔案。對直管公房的數量、面積等情況進行一次全面的清查、核實，將未入賬核算的直管公房進行重新估價入賬，達到賬目能夠真實、全面反映房屋的現狀和價值。同時，按房屋危舊程度制訂維修養護計劃，保證房屋使用安全。對那些可繼續使用的成片公房小區，可用現行保障房建設中央投資獎補資金進行維修和整固，升級改造后納入租賃型保障房供應范圍。
（2）明確房屋產權，完善合同管理制度
直管公房的產權歸屬是其向租賃型保障房順利轉換的前提和基礎。從直管公房的來源看，其所有權歸政府。各地直管公房或保障房行政管理部門要依法與入住家庭簽訂房屋使用合同或協議。合同或協議中應載明房屋的地址、性質、使用方式、租金水平、使用年限、退出措施、違反使用規定的處罰、法律責任、合同或協議解除條件等事項，明確界定雙方的責任和義務。這樣既可以避免直管公房在轉換過程中受到原有部門的阻撓，還可以讓公房居住者明白公房產權歸政府所有，任何組織或個人不得私自侵占。政府相關部門還可以根據需要，有權收回直管公房或對其進行整固改造。
（3）加快直管公房管理部門的改制，重新理順直管公房經營管理體制
這里我們可以考慮下面兩種模式：一是采取強化基層直管公房服務中心（房管所、保障中心）管理職能，將直管公房和租賃型保障房合二為一統一管理。市、區（縣）國資委（局）、住房保障和房管局等相關部門協商配合，將直管公房產權按所在區域劃轉到直管公房服務中心（房管所、保障中心），代表政府授權該中心專職負責直管公房的行政、租賃和產權管理；二或是采取組建政府獨資的公共資產管理公司。市、區（縣）國資委（局）、住房保障和房管局等相關部門，將市、區（縣）直管公房產權劃轉或授權該公司實行專業化、市場化或企業化管理。該公司在業務上接受市、區（縣）住房保障和房管局等相關部門的業務指導；在資產處置、財務運作上接受國資委（局）的行業指導；直管公房或租賃型保障房出售后歸集的資金、拆遷補償款的管理按收支兩條線的規定接受財政監督。
（4）制定配套政策，完善現行管理制度
即在原有管理制度的基礎上，制定出相應的配套政策，構架起一套與租賃型保障房相銜接的房屋運營和管理、準入和退出、出租或出售、拆遷補償、處罰和救助等為主要內容的經營管理體系。對于那些不符合租用條件的住戶，必須明確退出政策和處罰規定；而對于那些承租直管公房的住戶，如果承租人達到了房改房購買條件，而且其本人有意愿購買的，則可以給予政策上的優惠鼓勵他們購買；對于那些低收入住房困難家庭，則可以按照其困難程度分別實行廉租住房、公有住房、公共租賃住房等政策進行住房保障。同時，要加強對直管公房的監管力度，針對那些欠租的承租戶，可以通過法律手段來解決。
（5）調整租金標準，確保穩定的現金流
亦即根據現住房狀況，對不同層次的承租家庭實行不同的租金標準。一是按照《河南省人民政府關于貫徹國務院深化城鎮住房制度改革的決定的通知》（豫政［1995］5號）規定，調整現行公房租金標準，按成本租金或市場租金計租；二是對符合保障條件的承租人，經住房保障管理部門審核批準后，在其享受面積標準內按租賃型保障房標準交納租金。租賃型保障房（廉租房、公共租賃住房）租金制定辦法按照政府有關規定執行；三是對不符合保障條件的承租人停止執行福利政策，使其完全按照市場價格支付租金。
4.轉換后需要加強和關注的幾個問題
盡管各地直管公房向租賃型保障房轉換的方式各異，但實現兩房有效轉換、體現政府對低收入家庭住房困難的關懷，是政府有關部門應堅持的方向和目標。因此還需要考慮以下幾點：
（1）完善法律、法規，為直管公房的有效轉換保駕護航
抓緊研究和制定符合直管公房、租賃型保障房的《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》；出臺針對住房使用不同類型、居住者不同收入水平的物業服務標準和收費標準；研究和制定因物價變動而物業費標準或補貼標準的動態調整機制及操作辦法；拿出直管公房、租賃型保障房使用人（承租人）參與物業管理活動的權利和義務規則；制定出房屋及設備修繕的地方標準，明確界定兩房的修繕范圍、修繕標準和修繕責任。同時，還要研究和解決兩房轉換過程中出現的新情況、新問題。保證直管公房、租賃型保障房運營和管理的良性循環。
（2）政府對符合低保的人群建立物業管理費補助保障機制
低保人群物業管理費應由政府補貼，并納入住房保障體系。同時，制定相關的保障政策，使措施的落實恰到好處。在制定收費標準時，哪些是屬于減、免、補的對象要加以細分，并制定出不同的補貼標準，由財政直接撥款物業服務企業為其支付；也可以采用抵用券的形式，享受政府補貼的家庭由民政部門實行核定，發放物業管理費抵用券，居民持券繳付物業管理費，物業服務企業憑券按月與民政部門進行結算。
（3）建立住房信息管理制度，扎實做好基礎工作
對直管公房轉換后納入住房保障范圍的低收入家庭建立住房信息檔案，為對直管公房進行科學管理創造條件。一是建立房源信息數據庫；二是建立家庭基礎信息數據庫；三是建立家庭信用評價信息數據庫。
5.結語
總之，直管公房的轉換是一項復雜而又繁瑣的系統工程。轉換的措施和政策是否到位，不僅影響到國有資產的安全和完整，還將會影響到社會的和諧和穩定。因此，有必要對直管公房的管理現狀和存在問題進行一次全面、科學、合理的認識和界定。在當前我國保障性住房資源短缺的情況下，嘗試直管公房向租賃型保障房的轉換、并軌，充分發揮其“住房保障”的功能和作用，將是一件非常有意義的事情。
參考文獻
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