摘要：對社區(qū)的物業(yè)，如房屋等進(jìn)行維護(hù)和修繕，是社區(qū)物業(yè)管理的重要工作，其工作的質(zhì)量直接影響到社區(qū)人們的生活。因此，物業(yè)管理者必須要做好這方面的工作。

　　關(guān)鍵詞：社區(qū)管理,房屋維修,房屋修繕

　　由于一些自然、人為的原因，房屋等物業(yè)在使用過程中，會出現(xiàn)破舊、老化或破損等現(xiàn)象，從而對房屋等物業(yè)的安全性、耐用性等造成損害，從而導(dǎo)致房屋等物業(yè)的價值降低。因此，為了保持或恢復(fù)房屋等物業(yè)的使用功能和安全性，就必須要經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)與修繕。這也就是說，在社區(qū)物業(yè)管理中，維護(hù)管理和修繕是最基本的工作，同時也是物業(yè)管理的重要目標(biāo)之一。通常情況下，物業(yè)的維和修繕主要是指為保證房屋設(shè)計的使用壽命所進(jìn)行的必要工作，包括周期性的和不定期的檢查、調(diào)整、上油、涂漆、某些部件的更換、小的修理，同時也包括修復(fù)由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞，維護(hù)和改善房屋使用功能，而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動。

　　一、維修程序

　　(1)查勘、鑒定房屋質(zhì)量，確定維修任務(wù)

　　為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進(jìn)行管理，在確保用戶居住安全的基礎(chǔ)上，盡可能地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘、鑒定工作。

　　(2)房屋維修計劃管理

　　計劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營決策的基礎(chǔ)上，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。計劃管理是為了使企業(yè)的生產(chǎn)活動能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開展的綜合管理，其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產(chǎn)活動經(jīng)營的合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進(jìn)行。

　　(3)維修工程預(yù)算與維修工程項目招標(biāo)

　　投標(biāo)維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作，同時也是維修施工項目管理中核算工程成本，確定和控制維修工程造價的主要手段，通過工程預(yù)算，可以在工程開工前事先確定維修工程招標(biāo)投標(biāo)并鑒訂施工承包合同，在此基礎(chǔ)上，一方面物業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據(jù)此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制，從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預(yù)算造價的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。

　　(4)房屋維修成本管理

　　成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進(jìn)行的各項管理工作的總稱，房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分，房屋維修成本是指耗用在各個維修工程的人力、材料、機具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費用，把生產(chǎn)費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進(jìn)行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢驗等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益和業(yè)務(wù)質(zhì)量。

　　二、社區(qū)房屋維修與日常養(yǎng)護(hù)

　　房屋的日常養(yǎng)護(hù)是為了確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。通過對房屋的日常養(yǎng)護(hù)，可以維護(hù)房屋和設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失能夠及時得到修復(fù);對于一些由于天氣的突發(fā)或隱蔽的物理、化學(xué)損壞導(dǎo)致的猝發(fā)性損失，不必等大修周期到來就可以及時處理。同時，經(jīng)常檢查房間完好狀況，從養(yǎng)護(hù)人手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期。同時不斷地改善房屋的使用條件，包括外部環(huán)境的綜合治理。

　　1.養(yǎng)護(hù)的原則

　　房屋養(yǎng)護(hù)的原則是：因地制宜，合理修繕，對不同類型的房屋要制訂不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn);定期檢查，及時維護(hù);加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用;最有效地合理使用維修基金;最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。

　　2.房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容

　　房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩個方面。房屋的日常養(yǎng)護(hù)的來源有兩個方面：一是住用戶臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括對業(yè)主或使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理);二是物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計劃養(yǎng)護(hù)，房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來源，主要有防臺風(fēng)、防汛、防梅雨和防凍防寒。

　　(1)零星養(yǎng)護(hù)房屋的零星養(yǎng)護(hù)要結(jié)合小修同時進(jìn)行，結(jié)合實際情況確立或因突然損壞引起的小修，主要通過維修管理人員走訪住戶和業(yè)主或住戶的隨時報修兩個渠道來收集。零星養(yǎng)護(hù)的特點是修理范圍廣，項目零星分布，時間緊，要求及時，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。

　　(2)計劃養(yǎng)護(hù)房屋要按一個特定的周期進(jìn)行整修，制訂大中小維修養(yǎng)護(hù)的計劃和制度，原因是房屋的各種構(gòu)件、部件均有其合理的使用年限，超過這一年限一般就開始不斷出現(xiàn)問題。例如，房屋的紗窗每三年左右就應(yīng)該刷一遍鉛油;門窗、壁櫥、墻壁上油漆、油飾層一般五年左右重新油漆一次，外墻每十年應(yīng)徹底進(jìn)行一次檢修加固;照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負(fù)荷的情況，必要時可局部或全部更換等。這種定期保養(yǎng)、修繕制度是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。

　　(3)季節(jié)性養(yǎng)護(hù)房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系著業(yè)主或使用人的居住和使用安全以及房屋設(shè)備的完好程度，所以，季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)中的一個重要方面。季節(jié)性養(yǎng)護(hù)主要是對房屋做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如，防汛、防梅雨、防凍、防白蟻等。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng)，木結(jié)構(gòu)的防潮、防腐、防蟻蛀，磚石結(jié)構(gòu)的防潮，鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)，都必須結(jié)合具體情況給予重視。

　　三、社區(qū)公共設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)

　　社區(qū)公共設(shè)施的管理在整個物業(yè)管理工作中，處于最重要的地位，它是向住戶提供良好的工作、學(xué)習(xí)、生活環(huán)境的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)公司為了做好公共設(shè)施管理，特別設(shè)置了專門部門進(jìn)行管理與操作。主要由公共設(shè)施設(shè)備的運行與維修和保養(yǎng)管理兩大部分組成。

　　為了方便住戶的居住與使用，物業(yè)公司在公用設(shè)施方面設(shè)置有給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、電梯、娛樂設(shè)施、電子監(jiān)控系統(tǒng)等。在給排水方面，經(jīng)常對水泵設(shè)備、水池、水箱及供水管路進(jìn)行維護(hù)、清洗、保潔、消毒，防止二次供水污染。限水、停水提前通知，使住戶預(yù)先做好準(zhǔn)備。定期對排水管路進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生。在供電系統(tǒng)方面，建立嚴(yán)格的管理制度，實行24小時值班制，發(fā)現(xiàn)故障，及時排除。同時加強日常供電設(shè)施的維護(hù)、檢修，合理分配用電，停電、限電預(yù)先通知，使住戶合理安排生活，避免發(fā)生事故。在供暖系統(tǒng)維護(hù)方面，定期檢查鍋爐用水量、壓力狀況、清洗保養(yǎng)、軟化用水裝置。停爐期間，對鍋爐進(jìn)行全面養(yǎng)護(hù)，徹底清除水垢及雜質(zhì)，保障供暖期安全運行。在供暖期，隨時對管路進(jìn)行維修。

　　四、水暖系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

　　1.給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理

　　(1)房屋給排水設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)房屋給排水設(shè)施系統(tǒng)是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)施中各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)備設(shè)施的總稱。它包括房屋給水和房屋排水設(shè)備及房屋熱水供應(yīng)設(shè)備等。

　　①房屋給水設(shè)備是指用人工方法提供水源的設(shè)施。按整個供水環(huán)節(jié)可分為供水箱、供水泵、水表、供水管4個方面的設(shè)備。按其用途可分為生產(chǎn)、生活和消防給水設(shè)備3種。3種給水系統(tǒng)一定需要單獨設(shè)置，可按照水質(zhì)、水壓、水溫等相互組成不同的共用系統(tǒng)。比如生產(chǎn)用水和消防用水對水量水壓方面的要求較高，有些生產(chǎn)用水和生活用水對水質(zhì)要求較高，而消防用水對水質(zhì)要求不高。房屋給水設(shè)備設(shè)施的設(shè)置管理，應(yīng)根據(jù)不同的要求進(jìn)行不同的管理。

　?、诜课菖潘O(shè)備設(shè)施是指用來排除生產(chǎn)、生活污水和屋面雨雪水的設(shè)備設(shè)施，它包括排水管道、通氣管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。按所排放污廢水的性質(zhì)又可分為生活排水管道、工業(yè)廢水管道和室內(nèi)雨水管道。排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同，分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道3類。排水體制有分流制和合流制，3類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制，3類水分別排放叫分流制。

　　(2)給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運行、維護(hù)等的管理活動。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容涉及很多，根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。

　　五、結(jié)語

　　總而言之，在社區(qū)物業(yè)管理中，管理人員必須要根據(jù)本社區(qū)的實際情況，根據(jù)具體的物業(yè)，采用合理的維護(hù)和修繕手段，保證相關(guān)物業(yè)的正常使用，也為社區(qū)生活提供更好，更多，更安全的保障。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1章文.物業(yè)管理公司安全責(zé)任探討[J].中國物業(yè)管理，2011年01期

　　2 劉士濤.淺談寫字樓物業(yè)管理降低能耗的方法[J].中國物業(yè)管理，2010年10期

　　3 謝家瑾.談物業(yè)管理在節(jié)約型社會建設(shè)中應(yīng)有作為[J].中國物業(yè)管理，2011年10期