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摘要:對社區(qū)的物業(yè),如房屋等進行維護和修繕,是社區(qū)物業(yè)管理的重要工作,其工作的質(zhì)量直接影響到社區(qū)人們的生活。因此,物業(yè)管理者必須要做好這方面的工作。
關(guān)鍵詞:社區(qū)管理,房屋維修,房屋修繕
由于一些自然、人為的原因,房屋等物業(yè)在使用過程中,會出現(xiàn)破舊、老化或破損等現(xiàn)象,從而對房屋等物業(yè)的安全性、耐用性等造成損害,從而導(dǎo)致房屋等物業(yè)的價值降低。因此,為了保持或恢復(fù)房屋等物業(yè)的使用功能和安全性,就必須要經(jīng)常進行維護與修繕。這也就是說,在社區(qū)物業(yè)管理中,維護管理和修繕是最基本的工作,同時也是物業(yè)管理的重要目標(biāo)之一。通常情況下,物業(yè)的維和修繕主要是指為保證房屋設(shè)計的使用壽命所進行的必要工作,包括周期性的和不定期的檢查、調(diào)整、上油、涂漆、某些部件的更換、小的修理,同時也包括修復(fù)由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞,維護和改善房屋使用功能,而采取的各種養(yǎng)護維修活動。
一、維修程序
(1)查勘、鑒定房屋質(zhì)量,確定維修任務(wù)
為了掌握房屋的使用情況和完損狀況,根據(jù)房屋的用途和完好情況進行管理,在確保用戶居住安全的基礎(chǔ)上,盡可能地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽命,物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘、鑒定工作。
(2)房屋維修計劃管理
計劃是企業(yè)管理的重要職能之一,它是在經(jīng)營決策的基礎(chǔ)上,對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。計劃管理是為了使企業(yè)的生產(chǎn)活動能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開展的綜合管理,其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產(chǎn)活動經(jīng)營的合理安排和有效協(xié)調(diào),充分利用企業(yè)人力、財力、物力,調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系,使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進行。
(3)維修工程預(yù)算與維修工程項目招標(biāo)
投標(biāo)維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作,同時也是維修施工項目管理中核算工程成本,確定和控制維修工程造價的主要手段,通過工程預(yù)算,可以在工程開工前事先確定維修工程招標(biāo)投標(biāo)并鑒訂施工承包合同,在此基礎(chǔ)上,一方面物業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工計劃,另一方面維修工程施工隊伍可據(jù)此為標(biāo)準(zhǔn)進行成本控制,從造價管理的過程看,維修工程最終造價的形成是在其預(yù)算造價的基礎(chǔ)上,依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素,通過增減調(diào)整后決定的。
(4)房屋維修成本管理
成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進行的各項管理工作的總稱,房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分,房屋維修成本是指耗用在各個維修工程的人力、材料、機具等要素的貨幣表現(xiàn)形式,即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費用,把生產(chǎn)費用歸集到各個成本項目和核算對象中,就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢驗等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益和業(yè)務(wù)質(zhì)量。
二、社區(qū)房屋維修與日常養(yǎng)護
房屋的日常養(yǎng)護是為了確保房屋的完好和正常使用所進行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防以及房屋的正確使用維護管理等工作,是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。通過對房屋的日常養(yǎng)護,可以維護房屋和設(shè)備的功能,使發(fā)生的損失能夠及時得到修復(fù);對于一些由于天氣的突發(fā)或隱蔽的物理、化學(xué)損壞導(dǎo)致的猝發(fā)性損失,不必等大修周期到來就可以及時處理。同時,經(jīng)常檢查房間完好狀況,從養(yǎng)護人手,可以防止事故發(fā)生,延長大修周期。同時不斷地改善房屋的使用條件,包括外部環(huán)境的綜合治理。
1.養(yǎng)護的原則
房屋養(yǎng)護的原則是:因地制宜,合理修繕,對不同類型的房屋要制訂不同的維修養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn);定期檢查,及時維護;加強對二次裝修的管理,確保安全,保證正常使用;最有效地合理使用維修基金;最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。
2.房屋養(yǎng)護的內(nèi)容
房屋養(yǎng)護的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護兩個方面。房屋的日常養(yǎng)護的來源有兩個方面:一是住用戶臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程(包括對業(yè)主或使用人進行的房屋二次裝修的管理);二是物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養(yǎng)護工程。因此,房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護,房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護的來源,主要有防臺風(fēng)、防汛、防梅雨和防凍防寒。
(1)零星養(yǎng)護房屋的零星養(yǎng)護要結(jié)合小修同時進行,結(jié)合實際情況確立或因突然損壞引起的小修,主要通過維修管理人員走訪住戶和業(yè)主或住戶的隨時報修兩個渠道來收集。零星養(yǎng)護的特點是修理范圍廣,項目零星分布,時間緊,要求及時,具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。
(2)計劃養(yǎng)護房屋要按一個特定的周期進行整修,制訂大中小維修養(yǎng)護的計劃和制度,原因是房屋的各種構(gòu)件、部件均有其合理的使用年限,超過這一年限一般就開始不斷出現(xiàn)問題。例如,房屋的紗窗每三年左右就應(yīng)該刷一遍鉛油;門窗、壁櫥、墻壁上油漆、油飾層一般五年左右重新油漆一次,外墻每十年應(yīng)徹底進行一次檢修加固;照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負(fù)荷的情況,必要時可局部或全部更換等。這種定期保養(yǎng)、修繕制度是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。
(3)季節(jié)性養(yǎng)護房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護,關(guān)系著業(yè)主或使用人的居住和使用安全以及房屋設(shè)備的完好程度,所以,季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護中的一個重要方面。季節(jié)性養(yǎng)護主要是對房屋做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如,防汛、防梅雨、防凍、防白蟻等。房屋養(yǎng)護應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng),木結(jié)構(gòu)的防潮、防腐、防蟻蛀,磚石結(jié)構(gòu)的防潮,鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護,都必須結(jié)合具體情況給予重視。
三、社區(qū)公共設(shè)施的維修與養(yǎng)護
社區(qū)公共設(shè)施的管理在整個物業(yè)管理工作中,處于最重要的地位,它是向住戶提供良好的工作、學(xué)習(xí)、生活環(huán)境的基礎(chǔ)。因此,物業(yè)公司為了做好公共設(shè)施管理,特別設(shè)置了專門部門進行管理與操作。主要由公共設(shè)施設(shè)備的運行與維修和保養(yǎng)管理兩大部分組成。
為了方便住戶的居住與使用,物業(yè)公司在公用設(shè)施方面設(shè)置有給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、電梯、娛樂設(shè)施、電子監(jiān)控系統(tǒng)等。在給排水方面,經(jīng)常對水泵設(shè)備、水池、水箱及供水管路進行維護、清洗、保潔、消毒,防止二次供水污染。限水、停水提前通知,使住戶預(yù)先做好準(zhǔn)備。定期對排水管路進行養(yǎng)護、清通,防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生。在供電系統(tǒng)方面,建立嚴(yán)格的管理制度,實行24小時值班制,發(fā)現(xiàn)故障,及時排除。同時加強日常供電設(shè)施的維護、檢修,合理分配用電,停電、限電預(yù)先通知,使住戶合理安排生活,避免發(fā)生事故。在供暖系統(tǒng)維護方面,定期檢查鍋爐用水量、壓力狀況、清洗保養(yǎng)、軟化用水裝置。停爐期間,對鍋爐進行全面養(yǎng)護,徹底清除水垢及雜質(zhì),保障供暖期安全運行。在供暖期,隨時對管路進行維修。
四、水暖系統(tǒng)養(yǎng)護與管理
1.給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護管理
(1)房屋給排水設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)房屋給排水設(shè)施系統(tǒng)是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)施中各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)備設(shè)施的總稱。它包括房屋給水和房屋排水設(shè)備及房屋熱水供應(yīng)設(shè)備等。
①房屋給水設(shè)備是指用人工方法提供水源的設(shè)施。按整個供水環(huán)節(jié)可分為供水箱、供水泵、水表、供水管4個方面的設(shè)備。按其用途可分為生產(chǎn)、生活和消防給水設(shè)備3種。3種給水系統(tǒng)一定需要單獨設(shè)置,可按照水質(zhì)、水壓、水溫等相互組成不同的共用系統(tǒng)。比如生產(chǎn)用水和消防用水對水量水壓方面的要求較高,有些生產(chǎn)用水和生活用水對水質(zhì)要求較高,而消防用水對水質(zhì)要求不高。房屋給水設(shè)備設(shè)施的設(shè)置管理,應(yīng)根據(jù)不同的要求進行不同的管理。
②房屋排水設(shè)備設(shè)施是指用來排除生產(chǎn)、生活污水和屋面雨雪水的設(shè)備設(shè)施,它包括排水管道、通氣管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。按所排放污廢水的性質(zhì)又可分為生活排水管道、工業(yè)廢水管道和室內(nèi)雨水管道。排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同,分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道3類。排水體制有分流制和合流制,3類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制,3類水分別排放叫分流制。
(2)給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運行、維護等的管理活動。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計劃性養(yǎng)護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏,消防水箱定期調(diào)水放水,以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象,消防泵定期試泵等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容涉及很多,根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。
五、結(jié)語
總而言之,在社區(qū)物業(yè)管理中,管理人員必須要根據(jù)本社區(qū)的實際情況,根據(jù)具體的物業(yè),采用合理的維護和修繕手段,保證相關(guān)物業(yè)的正常使用,也為社區(qū)生活提供更好,更多,更安全的保障。
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