某辦公樓工程，19層，建筑面積 6萬(wàn) M²，要求工期 900天完成。為確保工程順利實(shí)施，根據(jù)建設(shè)工程項(xiàng)目管理的要求，業(yè)主方在項(xiàng)目實(shí)施初期對(duì)整個(gè)工程的合同體系進(jìn)行了科學(xué)策劃，取得的良好效果，淺議如下。
一、合同體系策劃的含義
建筑工程項(xiàng)目是通過許多合同來(lái)實(shí)施的，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，這些合同就構(gòu)成了一個(gè)合同體系。合同體系策劃，就是在建筑工程項(xiàng)目開始階段，對(duì)工程相關(guān)合同進(jìn)行總體策劃，確定對(duì)整個(gè)工程、整個(gè)合同的簽訂和實(shí)施具有重大影響的問題，目標(biāo)是通過合同保證項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
業(yè)主通過實(shí)施各個(gè)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)，由于建筑工程項(xiàng)目的階段性、技術(shù)上的復(fù)雜性，以及專業(yè)化分工，通常一個(gè)建筑項(xiàng)目需要很多合同，少則幾十個(gè)，多則成百上千個(gè)。大型建筑工程項(xiàng)目的合同體系尤其復(fù)雜。完善的合同體系策劃對(duì)成功的實(shí)施項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)具有重要的意義:

1. 合同體系策劃決定著項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)及管理體制，決定合同各方面責(zé)任，權(quán)力和工作的劃分，所以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目管理產(chǎn)生根本性的影響。
2. 通過合同體系策劃確定項(xiàng)目各方面的重大關(guān)系，防止由于這些重大問題的不協(xié)調(diào)或矛盾造成工作上的障礙，造成重大的損失。
3. 對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，正確的合同總體策劃能夠保證圓滿地履行各個(gè)合同，促使各個(gè)合同達(dá)到完善的協(xié)調(diào)，減少矛盾和爭(zhēng)執(zhí)，并順利地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體目標(biāo)。

 
二、項(xiàng)目管理模式及合同體系結(jié)構(gòu)策劃
項(xiàng)目管理模式一般包含兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是確定整個(gè)項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)，二是確定項(xiàng)目各參與方在項(xiàng)目管理過程中的管理關(guān)系。因此，合同體系策劃和項(xiàng)目管理模式的確定具有很強(qiáng)的相關(guān)性，合同體系策劃是項(xiàng)目管理模式的內(nèi)容之一。
通常項(xiàng)目管理模式具有以下四種：
1）平行承包模式
業(yè)主將設(shè)計(jì)、設(shè)備供應(yīng)、工程施工分別委托給不同的承包商。各承包商分別與業(yè)主簽訂合同，向業(yè)主負(fù)責(zé)(見圖1)。各承包商之間沒有合同關(guān)系。在這種方式中，業(yè)主的采購(gòu)、招標(biāo)工作數(shù)量較大，需要進(jìn)行充分的計(jì)劃和前期準(zhǔn)備，而且在工程實(shí)施過程中業(yè)主的管理和協(xié)調(diào)工作很多，需要較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)工程項(xiàng)目多采用這種方式。
2）總承包模式
由一個(gè)承包商承包建筑工程項(xiàng)目的全部工作，包括設(shè)計(jì)、供應(yīng)、各專業(yè)工程的施工以及管理工作，甚至包括項(xiàng)目前期籌劃、方案選擇、可行性研究(見圖2)。承包商向業(yè)主承擔(dān)全部工程責(zé)任。在這種項(xiàng)目管理模式下，業(yè)主只需要與總承包商和咨詢顧問簽訂合同，他所面對(duì)的承包商數(shù)量很少，合同結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單。目前這種項(xiàng)目模式在國(guó)際工程中采用得越來(lái)越多，而且主要是一些大型、復(fù)雜的項(xiàng)目，并且業(yè)主多為私人企業(yè)。
 
              3）混合模式
將工程委托給幾個(gè)主要的承包商，如設(shè)計(jì)總承包商、施工總承包商、供應(yīng)總承包商等(見圖3)。在此模式中，業(yè)主聘請(qǐng)項(xiàng)目管理單位（PM）全權(quán)代表其負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的管理工作，包括設(shè)計(jì)和顧問公司的協(xié)調(diào)管理、招標(biāo)采購(gòu)、現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制。業(yè)主只與設(shè)計(jì)、顧問、PM、監(jiān)理公司簽訂合同，不深入干涉工程的實(shí)施和管理，只對(duì)重大問題進(jìn)行決策。施工階段的現(xiàn)場(chǎng)管理和協(xié)調(diào)由施工總承包承擔(dān)，它將專業(yè)工程分別委托不同的專業(yè)分包商實(shí)施，并在施工過程中控制各分包的施工質(zhì)量、進(jìn)度和投資。
4）非代理型的CM承包方式，即CM/non-Agency方式。
CM中非代理型的模式(見圖4)，CM承包商直接與業(yè)主簽訂合同，接受整個(gè)工程施工的委托，再與分包商、供應(yīng)商簽訂合同。可以認(rèn)為它是一種工程承包方式。這種方式下，業(yè)主面對(duì)的承包商數(shù)量也比較少。
 
圖3 混合模式                       圖4 CM（非代理型）承包模式
 
根據(jù)我國(guó)民用建筑工程領(lǐng)域的實(shí)際情況，一方面業(yè)主對(duì)辦公類建筑工程的決策和管理介入較深，特別是在建筑方案、裝修效果、幕墻方案等方面，業(yè)主往往在工程實(shí)施過程中不斷提出新的需求；另一方面我國(guó)建筑市場(chǎng)中承包商實(shí)力普遍較弱，全面具備設(shè)計(jì)、管理和采購(gòu)能力的總承包商非常少；再者我國(guó)建筑工程領(lǐng)域長(zhǎng)期以平行發(fā)包模式為主，各方面對(duì)平行發(fā)包的形式較為熟悉，操作風(fēng)險(xiǎn)和難度較小，因此決定在本工程合同體系的策劃中仍采用平行發(fā)包模式，主要思路如下：

• 考慮施工企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)主要合同如土建、機(jī)電、裝飾工程、景觀工程等采用平行發(fā)包的方式，其他重要性的專業(yè)分包合同如幕墻、電梯等分別由上述幾家單位管理；對(duì)于壟斷性行業(yè)采用直接委托的方式進(jìn)行。
• 為了減少施工協(xié)調(diào)的界面，采用三方協(xié)議的方式減少業(yè)主的工作界面；
• 整個(gè)項(xiàng)目采用DDB模式（即設(shè)計(jì)+采購(gòu)+施工的模式），以減少施工過程不確定因素和確認(rèn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)；

發(fā)包模式(見圖5)所示：

圖5
本項(xiàng)目的參與方有：業(yè)主、監(jiān)理、各設(shè)計(jì)單位、咨詢/技術(shù)服務(wù)單位、承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等。
（1）業(yè)主：本項(xiàng)目的最高管理和決策者，負(fù)責(zé)項(xiàng)目基本目標(biāo)、功能需求和重大事項(xiàng)的決策；
（2）監(jiān)理單位：受業(yè)主委托，代表業(yè)主對(duì)其他項(xiàng)目參建方進(jìn)行總體管理和協(xié)調(diào)，確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)；
（3）設(shè)計(jì)單位：受業(yè)主委托，負(fù)責(zé)項(xiàng)目相應(yīng)專業(yè)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，體現(xiàn)業(yè)主的功能、品質(zhì)需求。在施工過程中，設(shè)計(jì)單位還須負(fù)責(zé)對(duì)施工的設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)服務(wù)；
（4）咨詢、技術(shù)服務(wù)單位：受業(yè)主委托，在項(xiàng)目管理的管理和協(xié)調(diào)下，提供委托合同約定的范圍內(nèi)的咨詢或技術(shù)服務(wù)；
（5）施工單位：土建、機(jī)電、精裝、室外景觀為四個(gè)主要的平行合同；土建單位為現(xiàn)場(chǎng)的總體協(xié)調(diào)單位和牽頭單位；樁基、支護(hù)及土方、消防弱電、建筑智能化、幕墻工程、市政工程（供水、供電、供氣、電信等）與業(yè)主簽合同；
（6）材料設(shè)備供應(yīng)商：按照材料設(shè)備采購(gòu)合同的約定，為項(xiàng)目提供符合合同要求的各項(xiàng)產(chǎn)品和服務(wù)，接受業(yè)主、監(jiān)理的管理和協(xié)調(diào)。
在以上平行發(fā)包模式中，本工程特別注重發(fā)揮監(jiān)理單位在工程總體協(xié)調(diào)、管理方面的作用，而不僅僅局限與施工階段的質(zhì)量控制。
 
三、合同界面策劃
對(duì)合同發(fā)包模式中所確定的主要合同，確定其主要工作范圍和界面如下。
 
 
 

合同名稱			合同范圍	備注
樁基工程、基坑支護(hù) 及土方			工程樁；基坑圍護(hù)、支撐安裝與拆除、止水、降水、排水、修補(bǔ)、配合等；土方外運(yùn)；樁頭處理；	(根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和工程需要決定是否納入土建合同包）
土建工程			（1）地下室和主體等土建工程；（2）地下室的人防門及普通裝修（3）屋面工程及其防水工程；（4）整個(gè)項(xiàng)目的安全文明總體協(xié)調(diào)單位。	根據(jù)工程進(jìn)展情況決定地下室水電、幕墻、電梯等的預(yù)留預(yù)埋是否由土建單位實(shí)施；
幕墻工程			外裝飾工程（石材、鋁板、玻璃幕墻）、雨棚、大門、檐口、外立面防雷、保溫、與幕墻有關(guān)的防火封堵等；擦窗機(jī)；	玻璃、型材、結(jié)構(gòu)膠、五金件等指定品牌；石材視設(shè)計(jì)情況決定是否二次招標(biāo)；
機(jī)電工程			1、強(qiáng)電工程（除高壓配電部分）2、通風(fēng)空調(diào)3、建筑給排水及消防水；4、發(fā)電機(jī)房的降噪等機(jī)房環(huán)境；5、室外管道工程	空調(diào)系統(tǒng)的BA控制軟硬件及控制策略；溫?zé)衢_水進(jìn)化器是否單獨(dú)采購(gòu)；
三方協(xié)議	建筑智能化		樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、綜合保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、ups、門禁系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)、系統(tǒng)集成；	包括機(jī)房裝修工程；機(jī)電的部分弱電控制閥門是否納入；招標(biāo)時(shí)決定是否進(jìn)行標(biāo)段劃分；
	電梯		設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)及調(diào)試	安裝合同和設(shè)備采購(gòu)合同可以分開；
	消防弱電		消防弱電；機(jī)房滅火設(shè)備	(通常為當(dāng)?shù)貑挝唬刹⑷霗C(jī)電工程）
	廚房設(shè)備
	機(jī)械式停車庫(kù)		機(jī)械式停車庫(kù)
	泛光照明			可以納入幕墻分包或機(jī)電分包
內(nèi)裝飾工程			（1）精裝修工程及地面以上的普通裝修；（2）防火門；（3）燈具、插座、衛(wèi)生潔具等機(jī)電末端系統(tǒng)；	（1）衛(wèi)生間的界面在合同中詳細(xì)規(guī)定；（2）機(jī)電末端的界面在合同中規(guī)定；（3）電梯工程精裝修在合同中規(guī)定；（4）具體標(biāo)段在招標(biāo)時(shí)確定；
三方 協(xié)議		家具工程	（1）家具工程，根據(jù)實(shí)際需要?jiǎng)澐謽?biāo)段；
		窗簾	窗簾
		標(biāo)識(shí)系統(tǒng)	設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、制作和安裝；主要包括室外指示牌、室內(nèi)及大樓Logo等
室外工程			室外小品、樹木等園林綠化；室外道路、地面裝飾等	包括室外的市政管道（詳細(xì)工作界面在具體合同中規(guī)定）；
市政工程			供電工程；自來(lái)水；電信（電話、網(wǎng)絡(luò)等）；燃?xì)夤こ?/td>