1 墻體裂縫的分類及產生原因
墻體裂縫是由于受地基不均勻下沉和溫度變化的影響以及墻體局部受壓承載力不足等原因致使磚砌墻體表面產生一些不同性質的裂縫的統稱。裂縫一般分為：
1）斜裂縫常發生的部位一般在縱墻的兩端，多數裂縫通過窗口的兩個對角向沉降較大的方向傾斜，并由下向上發展。產生的原因主要是由于地基不均勻下沉變形，使墻身承受較大的剪切力，當結構剛度較差，施工質量和材料強度不能滿足要求時，造成了砌體受主拉應力的破壞而引起；
2）水平裂縫一般發生在窗間墻的上下兩對角處成對出現，沉降大的一邊裂縫在下，沉降小的一邊裂縫在上。產生原因主要是地基不均勻變形或沉降縫處理不當；某沉降單元上部受到阻力，使窗間墻受到較大的水平剪力而產生裂縫，上寬下窄；豎向裂縫一般產生在縱墻的頂層或底層窗臺墻上，產生原因主要是墻體的兩端沉降值較大，中間沉降數值小，使墻體的頂層或底層窗臺中間受拉所產生；
3）頂層墻身的裂縫主要為“八”字縫：主要位于建筑物頂層墻體東西兩端的一至兩個開間內，嚴重時可發展到房屋的1/3 長寬內，是墻體裂縫最常見的一種。內外縱墻、橫墻均可能發生，裂縫一般由兩端向中間升高，呈對稱形，裂縫寬度一般是中間大，兩端小。主要產生原因是由于砼和磚砌體兩種材料膨脹系數的差異而受溫度變化的情況下縱墻因不能自由伸縮或地基不均勻變形而引起；
2 外墻滲漏的原因分析
2.1 鋼筋混凝土框架填充墻的滲漏：框架填充墻滲漏主要發生在填充墻與框架梁、柱的接壤部位，特別是頂樓屋面梁底與磚墻砌體頂面接觸處，是裂縫和滲漏的多發部位。這是因為混凝土和磚砌體這兩種材料的溫度線膨脹系數不同，混凝土的線膨脹系數比磚砌體大一倍左右，在相同的溫度下由于混凝土和磚砌體的變形值不同，因而在接壤部位就會產生裂縫，因此雨水在風壓作用下沿裂縫會滲入屋內。而頂樓鋼筋混凝土的屋蓋與鄰接的墻體存在著較大的溫度變形差，且屋面梁底與磚砌體接觸處即無鋼筋連接，又不易填嵌密實，在外界溫度變化、濕度變化、砌體收縮等因素的不斷作用下很容易出現裂縫，形成滲水通道。
2.2 外墻抹灰層及裝飾面磚裂縫的滲漏：導致這種外墻滲漏的主要原因有抹灰砂漿中所用的砂含泥量較大，顆粒較細，在施工攪拌時用水過多或外加劑摻量不正確，使砂漿的孔隙率增大，這樣不但降低了抹灰砂漿與墻體的粘結強度，還容易使抹灰層出現大量的干縮裂縫。還由于砌體質量差，引起外墻抹灰層厚度太厚，造成開裂、起殼、脫落等現象。可見外墻抹灰滲漏主要是由抹灰砂漿的配制，抹灰操作和結構質量等施工質量方面的原因造成。同時，還有外墻裝飾面磚縫滲漏，一般是由于飾面工程施工不細致，大小不一，嵌縫的水泥漿不飽滿、不壓實，還有的粘結層水泥漿太薄不按規范要求施工等。使所用的材料起不到應有的防水作
用。
2.3 外墻鋁合金和塑鋼窗框四周的滲漏：外墻窗框滲漏主要集中在窗框頂部、窗臺和窗框兩側邊與外墻接壤部位，尤其以窗臺的滲漏最為嚴重，噴淋式試驗檢查滲水部位顯示，外墻雨水是因窗框與外墻抹灰層之間的裂縫而滲入室內。
2.4 給排水管道安裝引起的滲漏：UPVC 在進行安裝時施工人員通常只重視管道連接處的密封性，安裝后的牢固性和外觀的整體效果等，而對穿越外墻進入室內的管道，穿墻部位處的洞口修補不夠重視。
3 墻體裂縫的預防方法和防治措施
磚混結構由于地基不均勻沉降或溫度變化引起的一般性裂縫（除嚴重開裂外）雖不危及結構安全和使用，但往往會被人們所忽視。致使這類裂縫成為多層磚混結構住宅工程質量中的通病之一，形成隱患。當受到地震或其他菏載的作用下容易提前產生破壞.
3.1 地基不均勻沉降的產生是由多方面原因造成所發生，預防和防治
應從如下方面入手：
1）從地質報告入手，確保其真實性和可靠性。地質勘探報告的真實性如何，對多層住宅樓的沉降量發生大小關系很大，工程所處的地質性質，地下水位和土工試驗情況出據的報告，一定要準確來不得半點虛假。
2）從設計入手，采取多種措施，增強多層住宅的基礎剛度和整體剛度。
a.建筑措施：多層住宅的平面應力求簡單，規則整齊，盡量避免形狀復雜，陰角偏多，避免建筑物顯著的高差和荷載差異。
b.結構措施：控制建筑物的長高比。長高比是保證磚混結構建筑物剛度的主要因素。長高比偏大的建筑物，調整地基不均勻變形的能力就差。相反，若將建筑物長高比控制在一定的范圍內它就有調整地基不均勻變形的能力。實踐證明，建筑物的長高比控制宜在2．5~3 之間，可減少建筑物的相對彎曲，一般不易出現裂縫。