摘要：在房價過快上漲的背景下, 政府出臺了一系列針對房地產行業的調控政策來促進市場健康、遏制投機, 同時也衍生出多元化的住房模式, 這對傳統房地產行業造成了極大的沖擊。為了提高企業生存能力, 加強企業市場競爭力, 做實、做強內控管理成為此階段房地產企業的管理重心, 而強化成本管控、優化成本結構則成為房地產企業內控管理中的重中之重。本文分析房地產企業成本管理的重要性, 指出了房地產成本管控存在的問題和局限性, 并提出了房地產成本管控的改善措施。

　　關鍵詞：房地產; 企業; 成本管控;

　　《中外房地產導報》(月刊)創刊于1989年，是由深圳市規劃與國土資源局主辦的綜合性經濟刊物。內容包括一周經濟態勢、房地行情、金融股市、居家置業。

　　房地產企業是專門從事房地產開發和經營的企業。包括立項、土地出讓或轉讓、規劃、建設、銷售或自營等一系列的經濟行為。是一個從拿地到前期規劃再到開發建設而后經政府多部門驗收后完成銷售的復雜過程, 通常需要一個很長的經營周期, 期間通過對各種資源的調度和組合利用, 對全過程進行系統的成本控制, 從而達到預期的盈利目標。所以, 成本管控在房地產開發企業又顯得尤為重要, 如何改善成本管理對加強房地產企業經營管理有著重要的現實意義。

　　一、房地產企業成本管理的必要性和重要性

　　成本管控不是僅僅的企業的一種短期行為, 而是持續成長的管理模式, 它已然貫穿項目開發的各個階段, 具有全體參與性、系統性、連續性, 將對企業未來在行業中的發展有著重要的意義, 在目前政府宏觀調控的格局下, 成本管控作為企業管理的核心, 也是企業管理能力評價的關鍵指標, 實施有效的成本控制, 提高成本的管理水平, 才能激發利潤增長點, 從而使企業在市場競爭中賺取豐厚的利潤并增強對市場的競爭力。

　　在政府密集出臺各類房地產調控政策時期, 各房地產企業均面臨著巨大的生存壓力, 傳統房地產進入微利時代, 成本領先戰略成為各房地產企業的競爭戰略。如何通過優化成本管控結構、最大化地降低企業成本, 提高企業資源的有效利用, 降低投資風險、營運風險、并且快速收回投資成本, 提高企業綜合收益率, 已成為房地產行業得以健康穩健生存的關鍵。成本管控已經成為各個企業管理的重點, 嚴控成本勢在必行。

　　二、房地產成本管控存在的問題

　　(一) 成本管控制度不完善

　　房地產企業在項目開發建設前期以建立的目標成本來管控整個開發過程中的成本, 過程中進行動態跟蹤, 從而達到及時糾偏、嚴控成本。但是目前房地產企業在過程中、特別是項目結束后評估后, 對成本偏差的績效制度是缺失、不健全的, 有些房地產企業編制了項目成本管理制度, 但在執行過程中卻流于形式, 使之形同虛設, 造成責權不明晰、獎罰不明確, 降低了目標成本落地性、削弱了成本管控效果, 不能真正實現目標成本管控的訴求。

　　(二) 缺乏成本信息化系統

　　許多房地產企業并不會對以往的工程成本數據以及未來將發生的成本數據進行很好的管理, 導致沒有收集建立起良好的成本信息數據庫。不能做到高效的信息化成本管理, 使成本管理效率低下、錯誤問題多、不能通過歷史數據吸取經驗。項目過程中工程進度的相關數據不能做到很好的及時傳遞, 造成實際工程量與財務賬面數據不具有關聯性。

　　(三) 成本管理部門人員設置不合理

　　大多數房地產企業由成本部門實施成本管控, 實際上成本部門的成本人員是成本預決算的專家, 但在設計、營銷、財務、稅費、融資等領域并非專業, 而房地產開發成本是由各開發環節、各項成本費用組成的, 并且各模塊專業性都較強, 僅由成本部門人員去負責全項目的成本管控, 很容易造成成本管控的缺失, 如在管控范圍的缺失、專業性的缺失和管控力度的缺失, 這些就會導致成本測算數據不全面、不準確, 造成過程成本難以管控等問題, 最終造成項目成本失控等一系列問題。

　　三、房地產企業成本管控改善措施

　　(一) 規范成本管控制度, 加強績效考核

　　在實現企業整個戰略目標中成本控制也會貫穿始終, 只有在成本管控的過程中對其監督、控制及完善才能使企業的競爭優勢更加久遠。將企業的各部門的責任劃分清楚, 建立完整的績效考核指標, 將指標從上而下除以分解, 讓各部門職責清晰, 獎懲分明, 績效考核的建立完善能夠提高成本管控積極性以及提高工作效率, 能夠有利于企業及員工的目標達成、有利于在績效考核的過程中發現問題并不斷的改進問題、有利于員工合理利益的分配, 提高員工管控及做事的積極性、有利于促進企業與員工的共同成長。

　　(二) 培育專業人才, 建立信息化系統

　　企業的生存發展離不開人才, 在這個激烈競爭的房企, 如何通過培養成本管控的專業人才對企業的今后發展尤為重要, 對提高成本管控有著舉足輕重的作用。企業可以將各部門的翹楚都聚集在一個新建的部門, 讓大家集體辦公, 同時增強其他專業相關的業務能力。?隨著互聯網、云計算的發展及應用, 房地產企業完全能夠打造與自身業務相結合的全項目管控信息化系統, 將目標成本錄入系統, 隨著工程進度的變化, 突發情況的產生, 或者簽證、決算的發生, 隨時更新系統, 使全員能夠第一時間掌控項目的動態以及相關預警, 依托信息化的管理對企業的管控至關重要。

　　(三) 優化成本部門人員設置

　　為打破企業各個職能部門只對本部門所負責的工作環節負責、只對本部門管控范圍內的成本負責的職責界限約束瓶頸, 實現大部門、總成本的全項目成本管控意識, 需成立由各條線專業人員組成的“專業”成本管理部門。該部門人員由項目各專業職能人員構成, 包括投資、設計、營銷、成本、工程、財務等組成, 形成大成本的人員構成。由這些專業人員組成的團隊負責房地產開發項目的成本管控工作, 不僅能做到成本的全覆蓋, 而且能做到全項目成本在不同職能部門管控成本中的平衡, 最終做到成本整合, 優化成本工作、優化企業總成本。

　　參考文獻

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　　[2] 何曉榮.房地產開發企業成本管控研究[J].中國經貿, 2017 (22)