一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用構(gòu)成大致可分為三部分，一是開發(fā)成本，二是期間費(fèi)用，三是稅費(fèi)。
1、開發(fā)成本按照內(nèi)容具體包括：
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅等；
（2）前期工程費(fèi)，指取得土地使用權(quán)后、項(xiàng)目開發(fā)前發(fā)生的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)用，包括項(xiàng)目籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、勘察測(cè)繪及三通一平等費(fèi)用；
（3）建筑安裝工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑、安裝工程費(fèi)用，包括建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)、裝修費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等；
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括供水、供電、道路、供熱、燃?xì)狻⑴藕椤⑼ㄓ崱⒄彰鳌⒕G化及場(chǎng)地平整等費(fèi)用；
（5）配套設(shè)施費(fèi)，指項(xiàng)目建成后產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商所有，收益也不歸開發(fā)商的公共設(shè)施，包括景觀、門庭、垃圾處理站等費(fèi)用。
2、期間費(fèi)用，指無法計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)直接成本之外的其它費(fèi)用，包括營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用。
3、稅費(fèi)，包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費(fèi)七項(xiàng)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的內(nèi)容和措施
1、項(xiàng)目策劃階段的成本控制
此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵,決定著項(xiàng)目的形象品質(zhì)、配套檔次、投資規(guī)模、市場(chǎng)定位、運(yùn)作手段等，猶如一場(chǎng)戰(zhàn)役的戰(zhàn)役構(gòu)思和作戰(zhàn)方案，統(tǒng)領(lǐng)全局。研究表明：一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。
此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址和項(xiàng)目的建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案的確定，通常是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評(píng)審專家組，選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)俱佳的方案，并由經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度。
2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)要盡可能采用國家和省級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，有利于降低投資、縮短工期，給項(xiàng)目帶來經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商通過招投標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位，在委托設(shè)計(jì)范圍之前一定要對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)分析，保證有效的成本管理。
加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本控制的主要措施：
（1）完善招標(biāo)制度，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。這是設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目成本的第一步。開發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的功能及投資有明確的要求，編制完整的招標(biāo)文件，要設(shè)立健全的評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)，確定合理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及評(píng)價(jià)方法，招標(biāo)前應(yīng)對(duì)投標(biāo)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)信譽(yù)等方面進(jìn)行必要的審查。公開、公平、公正的競(jìng)爭，對(duì)設(shè)計(jì)單位起到鞭策的作用，從而提高項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效控制成本。
（2）強(qiáng)化設(shè)計(jì)單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感以及設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念。首先要從思想上明確設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)設(shè)計(jì)的技術(shù)指標(biāo)負(fù)責(zé)，還要對(duì)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)負(fù)責(zé)。可以引入適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，促使技術(shù)人員利用新材料、新工藝，采用新材料、新技術(shù)，從而把經(jīng)濟(jì)觀念貫穿到設(shè)計(jì)的每一個(gè)步驟之中，主動(dòng)控制項(xiàng)目成本，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的。
（3）建立健全限額設(shè)計(jì)的管理體系，落實(shí)限額設(shè)計(jì)。必須加強(qiáng)限額管理，著重考慮以下兩點(diǎn)：
①設(shè)計(jì)前的投資估算。通過對(duì)社會(huì)同類項(xiàng)目的價(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤的調(diào)查，在項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的綜合比較、進(jìn)行投資估算，作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。
②初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用，將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。
3、項(xiàng)目施工階段的成本控制
施工階段的成本控制工作主要包括：
（1）熟悉圖紙和施工要求，編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)；
（2） 注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，制定嚴(yán)密的適合本項(xiàng)目特點(diǎn)的合同條款，避免因合同歧義或不明確引起的糾紛或索賠；
（3）審查施工組織設(shè)計(jì)，廣泛采用新材料、新工藝、新方法，是在技術(shù)上對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行的有效控制；
（4）控制工程變更，嚴(yán)格簽證管理。不隨意變更圖紙及增減項(xiàng)目，詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，建立健全工程簽證管理制度，明確各部門的職責(zé)分工，確保簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生；
（5）定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；
（6）做好工程施工記錄，保存好各類文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠或反索賠提供依據(jù)；
（7）做好市場(chǎng)調(diào)查，建立詢價(jià)體系，及時(shí)掌握國家、省、市等有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化等。
施工成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，涉及到項(xiàng)目的整個(gè)周期。因此，成本控制要伴隨項(xiàng)目施工的每一階段，包括事前管理、事中控制及事后分析，同時(shí)在項(xiàng)目的全過程中，堅(jiān)持實(shí)行動(dòng)態(tài)控制。
4、保修服務(wù)階段的成本控制
保修服務(wù)階段的成本高低，取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量監(jiān)督工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。
(l)明確開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用，認(rèn)真作好商品房的使用說明書和保修書，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修費(fèi)用支出。
(2)選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，加大對(duì)物業(yè)的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的。
三、成本控制總體上應(yīng)注意的問題
1、成本控制的全面性　　
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程費(fèi)用、所有合同的付款以及費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間等方面進(jìn)行控制。
2、成本控制的綜合性　　
成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了質(zhì)量、進(jìn)度要求，不但達(dá)不到降低成本的目的，也會(huì)損害項(xiàng)目的整體功能和利益。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同步進(jìn)行。
    通過以上幾個(gè)方面對(duì)成本控制的簡略闡述，我們認(rèn)識(shí)到降低項(xiàng)目的成本，才能使企業(yè)在競(jìng)爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。在成本控制的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須依靠各方面的專業(yè)人才，要做到統(tǒng)觀全局，靈活運(yùn)用，真正發(fā)揮人才的能動(dòng)性，才能在當(dāng)今激烈競(jìng)爭的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中穩(wěn)步發(fā)展、站穩(wěn)腳跟。
 
 
 
參考文獻(xiàn)
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