一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的構成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用構成大致可分為三部分，一是開發(fā)成本，二是期間費用，三是稅費。
1、開發(fā)成本按照內(nèi)容具體包括：
（1）土地征用及拆遷補償費，指開發(fā)商為取得土地使用權而支付的費用，包括土地征用費、拆遷補償費、耕地占用稅等；
（2）前期工程費，指取得土地使用權后、項目開發(fā)前發(fā)生的項目前期準備費用，包括項目籌建、規(guī)劃設計、可行性研究、勘察測繪及三通一平等費用；
（3）建筑安裝工程費，指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑、安裝工程費用，包括建筑費用、安裝費、裝修費、工程監(jiān)理費等；
（4）基礎設施費，指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建設安裝工程施工預算圖以外的費用，包括供水、供電、道路、供熱、燃氣、排洪、通訊、照明、綠化及場地平整等費用；
（5）配套設施費，指項目建成后產(chǎn)權不歸開發(fā)商所有，收益也不歸開發(fā)商的公共設施，包括景觀、門庭、垃圾處理站等費用。
2、期間費用，指無法計入項目開發(fā)直接成本之外的其它費用，包括營銷費用、管理費用、財務費用三項費用。
3、稅費，包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費七項。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容和措施
1、項目策劃階段的成本控制
此階段是開發(fā)項目的成敗關鍵,決定著項目的形象品質、配套檔次、投資規(guī)模、市場定位、運作手段等，猶如一場戰(zhàn)役的戰(zhàn)役構思和作戰(zhàn)方案，統(tǒng)領全局。研究表明：一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。
此階段的成本管理表現(xiàn)為項目的選址和項目的建設方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費和配套設施費用的高低，結合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟效益。接著是建設方案的確定，通常是進行建設方案招標。在方案評定時由技術專家和經(jīng)濟專家共同組成評審專家組，選定的中標方案必須是技術和經(jīng)濟指標綜合評價俱佳的方案，并由經(jīng)濟專家在評標時對投標人的投資估算進行審計評估，確認其真實可靠程度。
2、項目設計階段的成本控制
設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點。項目設計要盡可能采用國家和省級的設計標準，有利于降低投資、縮短工期，給項目帶來經(jīng)濟效益。開發(fā)商通過招投標方式選擇設計單位，在委托設計范圍之前一定要對項目投資進行詳細分析，保證有效的成本管理。
加強設計階段成本控制的主要措施：
（1）完善招標制度，擇優(yōu)選擇設計單位。這是設計階段控制項目成本的第一步。開發(fā)商對擬建項目的功能及投資有明確的要求，編制完整的招標文件，要設立健全的評價結構，確定合理的評價標準以及評價方法，招標前應對投標設計單位的資質信譽等方面進行必要的審查。公開、公平、公正的競爭，對設計單位起到鞭策的作用，從而提高項目的設計質量，有效控制成本。
（2）強化設計單位的經(jīng)濟責任感以及設計人員的經(jīng)濟觀念。首先要從思想上明確設計人員不僅要對設計的技術指標負責，還要對設計的經(jīng)濟指標負責?？梢砸脒m當?shù)莫剳图顧C制，促使技術人員利用新材料、新工藝，采用新材料、新技術，從而把經(jīng)濟觀念貫穿到設計的每一個步驟之中，主動控制項目成本，達到優(yōu)化設計的目的。
（3）建立健全限額設計的管理體系，落實限額設計。必須加強限額管理，著重考慮以下兩點：
①設計前的投資估算。通過對社會同類項目的價格、材料、設備、人工費用、稅收、管理費用、利潤的調查，在項目評估的基礎上進行詳細的綜合比較、進行投資估算，作為初步設計控制的依據(jù)。
②初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本費用，將施工圖預算嚴格控制在批準的范圍內(nèi)，同時應加強設計變更的管理工作。
3、項目施工階段的成本控制
施工階段的成本控制工作主要包括：
（1）熟悉圖紙和施工要求，編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務；
（2） 注重合同簽訂、修改和補充工作，制定嚴密的適合本項目特點的合同條款，避免因合同歧義或不明確引起的糾紛或索賠；
（3）審查施工組織設計，廣泛采用新材料、新工藝、新方法，是在技術上對項目投資進行的有效控制；
（4）控制工程變更，嚴格簽證管理。不隨意變更圖紙及增減項目，詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，建立健全工程簽證管理制度，明確各部門的職責分工，確保簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生；
（5）定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施；
（6）做好工程施工記錄，保存好各類文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠或反索賠提供依據(jù)；
（7）做好市場調查，建立詢價體系，及時掌握國家、省、市等有關部門的各種定額和收費標準的變化等。
施工成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進行的管理活動，涉及到項目的整個周期。因此，成本控制要伴隨項目施工的每一階段，包括事前管理、事中控制及事后分析，同時在項目的全過程中，堅持實行動態(tài)控制。
4、保修服務階段的成本控制
保修服務階段的成本高低，取決于工程設計和施工質量好壞，做好工程質量監(jiān)督工作，則可以將保修費用降到最低水平。
(l)明確開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應承擔的保修責任和費用，認真作好商品房的使用說明書和保修書，杜絕非開發(fā)商自身責任所發(fā)生的保修費用支出。
(2)選擇業(yè)務水平高、管理素質高的物業(yè)管理公司承擔開發(fā)項目的物業(yè)管理工作，加大對物業(yè)的監(jiān)管力度和維護保養(yǎng)，從而達到減少保修量提高開發(fā)商信譽的目的。
三、成本控制總體上應注意的問題
1、成本控制的全面性　　
房地產(chǎn)項目的成本控制是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程，包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對具體的房地產(chǎn)項目費用組成、項目結構內(nèi)的所有子項目或單項工程費用、所有合同的付款以及費用發(fā)生的時間等方面進行控制。
2、成本控制的綜合性　　
成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了質量、進度要求，不但達不到降低成本的目的，也會損害項目的整體功能和利益。因此，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制、合同控制同步進行。
    通過以上幾個方面對成本控制的簡略闡述，我們認識到降低項目的成本，才能使企業(yè)在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢。在成本控制的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須依靠各方面的專業(yè)人才，要做到統(tǒng)觀全局，靈活運用，真正發(fā)揮人才的能動性，才能在當今激烈競爭的市場經(jīng)濟大潮中穩(wěn)步發(fā)展、站穩(wěn)腳跟。
 
 
 
參考文獻
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