摘要：如果說人口作為勞動力的紅利在逐漸消失，那么隨著我國進入老齡化社會，養(yǎng)老市場的紅利遠未達到臨界值。數(shù)據(jù)顯示，這個億萬元的市場正吸引越來越多來自房地產(chǎn)、保險、醫(yī)藥等不同領域的市場參與者，但它們距離成為種子選手還有不小的差距。

　　關鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);紅利;老齡化

　　1養(yǎng)老地產(chǎn)進入黃金期

　　根據(jù)全國老齡辦最新統(tǒng)計，2017年我國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達2.4億，占總人口比重達17.3%。到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，占總人口比重提升到17.8%左右。而預計到本世紀中葉中國將進入深度老齡化階段，老年人口將達到4.8億左右。中國老年人口增加速度之快將是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多，屬于老齡化速度最快的國家之一。

　　中國人口的老齡化也給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了“黃金機遇”，尤其是社會資本在健康領域投資熱潮的興起，地產(chǎn)、保險等資本不斷進入健康養(yǎng)老、老年地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游等跨界融合的行業(yè)，養(yǎng)老服務業(yè)被催生成為朝陽產(chǎn)業(yè)，受到社會資本的熱捧。

　　根據(jù)《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》顯示，預計2020年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元，見圖1。

　　2養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)者及開發(fā)模式

　　從進人養(yǎng)老地產(chǎn)的資本背景來看，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)者可分為三類：第一類是實力雄厚、經(jīng)驗豐富的大牌開發(fā)企業(yè)，如萬科、保利、復星、綠地、首創(chuàng)、遠洋、綠城、上實等;第二類是手握長期低成本資金的保險機構，如泰康人壽、生命人壽、新華保險、國壽、太保、合眾等;第三類是尋求產(chǎn)業(yè)擴張及挖掘新利潤點的產(chǎn)業(yè)資本，以和諧基金、紅杉資本、云鋒基金為代表。

　　同時，在開發(fā)模式上，注重與醫(yī)療機構或護理機構聯(lián)合服務輸出。自建開發(fā)如萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、保利西塘越項目;通過資產(chǎn)收購改造開發(fā)，如上海申養(yǎng)(上海地產(chǎn)集團、上海萬科、上海中醫(yī)藥大學聯(lián)合成立)改造的長者公寓。

　　在商業(yè)模式上，形成了以泰康之家全齡社區(qū)照護的會員制養(yǎng)老社區(qū)模式，以萬科隨園嘉樹為代表的租售型高端活力老人養(yǎng)老社區(qū)模式，以金陵天泉湖為代表，打通旅游、度假、醫(yī)療服務、房地產(chǎn)等領域的養(yǎng)老生態(tài)社區(qū)模式，以綠城烏鎮(zhèn)雅園為代表，提供醫(yī)養(yǎng)結合、老年大學，針對高端活力老人為主的綜合養(yǎng)老社區(qū)模式，見圖2。

　　3養(yǎng)老地產(chǎn)所遇到困境

　　3.1盈利困局

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利困局體現(xiàn)在多個領域，其一是由養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報期較長引發(fā)，目前國內養(yǎng)老服務主要以公辦養(yǎng)老院為主，以民辦養(yǎng)老院為輔，民辦養(yǎng)老機構前期資金投入量大，對類似機構是不小的壓力。其二是由中國國情所決定，因國內老人跟隨子女在家養(yǎng)老的觀念深入人心，在一定程度上限制了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展。其三是養(yǎng)老地產(chǎn)層曾作為風口，出現(xiàn)了一定的投資熱;也出現(xiàn)了部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)過熱，競爭過于激烈的現(xiàn)象;進一步帶來了養(yǎng)老地產(chǎn)空置率較高的問題，見圖3。

　　3.2運營尚待突破

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的運營困局體現(xiàn)在多個領域，其一是人才匱乏，養(yǎng)老服務不僅是衣食住行的需要，還包括就醫(yī)養(yǎng)護、精神心理等，而市場上的確出現(xiàn)專業(yè)養(yǎng)老人才、護理人才、營養(yǎng)人才的缺失;其二是標準的缺失，養(yǎng)老機構未來發(fā)展趨勢應該分級，不同體量、類別的養(yǎng)老項目應該有相對應的級別要求。我國養(yǎng)老服務國家級標準《養(yǎng)老機構等級劃分與評定標準》目前還在起草當中，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展最終是要建立適合國情發(fā)展的生態(tài)圈。

　　4未來發(fā)展趨勢

　　4.1發(fā)展趨勢上，長期看前景樂觀，短期內競爭加劇

　　從長期來看，因我國人口老齡化加速，中國老年人口規(guī)模將持續(xù)上升，從源頭上增加了養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾;其次，中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人均可消費能力提升，老年人口自身收入來源以及收入能力得到拓展，未來老年人口市場化傾向提升，這同樣會促使長期內我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求急速增加。

　　從短期看，我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)的競爭加劇，表現(xiàn)為投資與參與主體的快速增加，在當前政策背景以及房地產(chǎn)等不同行業(yè)告別早期傳統(tǒng)盈利模式的情境下，更多類型企業(yè)加速布局進入養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　4.2從投資風險看，三大風險依然存在，需要更多政策與經(jīng)營模式創(chuàng)新

　　從政策層面看，需要未來加快推動養(yǎng)老金融的發(fā)展，創(chuàng)新金融領域的參與方式，通過投資主體的多元化降低高端養(yǎng)老地產(chǎn)的短期投資風險。

　　從經(jīng)營模式看，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈需要更進一步延長，地產(chǎn)、保險、護理、醫(yī)療、文體娛樂、旅游、零售、餐飲等行業(yè)需要加速融合，如此才能進一步發(fā)揮各產(chǎn)業(yè)自身的專業(yè)化優(yōu)勢，并有效降低投資企業(yè)因為過多的專業(yè)化投資所造成的重資產(chǎn)風險。

　　從利潤回報看，長期內高端養(yǎng)老地產(chǎn)的回報率都不可能過高，這是因為養(yǎng)老行業(yè)自身特征所決定，從國際上看，目前高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回報都不超過10%。未來，高端養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營上需要打造基于多元服務的更具選擇、更富彈性的利潤群，而非單一的傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營的租售回報模式。

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