摘要：住宅精裝修交房是商品房開發(fā)的一個(gè)趨勢(shì)。精裝修商品房符合現(xiàn)代人緊張的生活方式，也能夠減少建筑材料等資源的浪費(fèi)，符合我國的現(xiàn)實(shí)國情。

　　關(guān)鍵詞：批量;精裝修;項(xiàng)目管理

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)批量住宅精裝修發(fā)展不夠成熟，對(duì)住宅精裝修缺乏實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)。為了全面提高裝修工程質(zhì)量，有效地進(jìn)行成本控制，規(guī)范精裝修管理流程，減少返修率，提高公司開發(fā)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須加強(qiáng)精裝修項(xiàng)目的管理。作為房地產(chǎn)管理者如何管理呢?

　　首先，做好精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作

　　1、精裝修方案設(shè)計(jì)：技術(shù)部根據(jù)項(xiàng)目定位中建議的設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料/部品和設(shè)備及成本指標(biāo)與建筑設(shè)計(jì)同步進(jìn)行精裝修方案設(shè)計(jì)。

　　1)精裝修方案設(shè)計(jì)可能對(duì)原建筑平面進(jìn)行修改，請(qǐng)將修改情況及時(shí)告知技術(shù)部并通知建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整;同時(shí)，如建筑方案調(diào)整，建筑設(shè)計(jì)單位也應(yīng)及時(shí)通知裝修設(shè)計(jì)單位，保持圖紙的一致性，避免重復(fù)、差錯(cuò);

　　2)精裝修方案設(shè)計(jì)還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等，如退臺(tái)下層的廚房間、衛(wèi)生間等。如果梁能上翻應(yīng)盡量提請(qǐng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮上翻;柱的大小對(duì)家俱的布置影響也較大，應(yīng)引起足夠重視;

　　3)精裝修方案設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到一定的深度，對(duì)家俱、電器布置應(yīng)明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料/部品應(yīng)提供樣品或圖片，便于其他部門對(duì)裝修風(fēng)格的認(rèn)定及成本估算的審定;

　　4)對(duì)有些部品的設(shè)計(jì)應(yīng)提前，如廚柜設(shè)計(jì)，由于受燃?xì)夤?、表的影響，可能?duì)廚柜設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而影響水槽位置、排水管位置等;

　　5)為考慮施工方便、成本控制，對(duì)衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜設(shè)計(jì)盡量做到規(guī)格統(tǒng)一;

　　2、樣板房施工：對(duì)樣板房進(jìn)行施工，以達(dá)到展示戶型、交樓標(biāo)準(zhǔn)和裝修效果的目的。

　　1)為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時(shí)可將瓷磚、石材等已明確品牌、型號(hào)的材料交于施工單位直接采購，同時(shí)對(duì)施工費(fèi)等方面給予略高于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠，以提高施工單位的積極性。

　　2)樣板房施工期間由于受場(chǎng)地限止、各工種交錯(cuò)作業(yè)多，施工時(shí)間緊，需公司各部門加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，注意文明施工，確保現(xiàn)場(chǎng)各工種有序進(jìn)行。

　　3、精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)的確定

　　1)銷售部應(yīng)根據(jù)銷售策劃和銷售合同的要求，提出合同中應(yīng)明確材料標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)那些材料/部件和設(shè)備應(yīng)注明品牌的應(yīng)明確提出;

　　2)對(duì)能符合裝修效果的有多種品牌的材料/部品和設(shè)備應(yīng)多列同檔次品牌或不列，爭(zhēng)取批量裝修時(shí)材料更換的靈活性，降低風(fēng)險(xiǎn);

　　3)對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的描述盡量簡(jiǎn)單，不得追求銷售時(shí)效果超標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行承諾。

　　4、批量精裝修房施工圖繪制：根據(jù)樣板房實(shí)際施工效果對(duì)樣板房施工圖進(jìn)行調(diào)整、完善，形成批量裝修的施工圖，供批量裝修招標(biāo)、施工之用。

　　1)批量裝修施工圖繪制人員必須要深入現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格按現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行繪制圖紙，對(duì)樣板房裝修過程中有過調(diào)整的部分應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注;批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對(duì)樣板房與批量裝修時(shí)的差異，對(duì)差異之處應(yīng)有詳細(xì)說明;批量裝修施工圖的深度應(yīng)達(dá)到批量裝修要求，做好所有構(gòu)造做法明確、尺寸標(biāo)注詳盡，保證多家施工單位施工不發(fā)生差異(施工誤差除外);批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對(duì)批量裝修的土建、安裝施工圖紙，對(duì)有差異的，盡早向技術(shù)部提出修改土建、安裝施工圖紙，避免造成事后返工;對(duì)無樣板房的戶型，應(yīng)參照同樣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

　　其次、做好精裝修項(xiàng)目實(shí)施(施工)管理

　　1、批量精裝修施工招標(biāo)

　　1)造價(jià)部根據(jù)批量施工圖計(jì)算各戶型的工程量清單及材料/設(shè)備清單并按樓幢匯總各戶型，必要時(shí)進(jìn)行標(biāo)底編制;

　　2)裝修施工管理部門負(fù)責(zé)收集裝修施工單位并組織考察，其他部門可共同參與推薦，優(yōu)先從集團(tuán)和本公司合格供應(yīng)商名錄中選擇;

　　3)裝修施工管理部門組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑、投標(biāo);

　　4)公司招標(biāo)小組組織評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，經(jīng)辦部門進(jìn)行合同簽訂。

　　精裝修施工

　　1)開工準(zhǔn)備工作的檢查。工程部和監(jiān)理檢查精裝修總包單位是否完成施工準(zhǔn)備工作(包括技術(shù)準(zhǔn)備和人員、材料、設(shè)備是否到位等)，認(rèn)為具備開工條件后方可允許開工。

　　2)批量裝修正式施工前要遵循樣板先行的原則，各施工班組在批量裝修前均應(yīng)按工藝要求做好樣板，工程部組織監(jiān)理、裝修總包、各分包單位等進(jìn)行聯(lián)合檢查驗(yàn)收，提出書面意見并簽字確認(rèn);批量施工時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按經(jīng)確認(rèn)的樣板間的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求的施工工藝執(zhí)行。

　　3)工程部負(fù)責(zé)做好與政府部門、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及施工等相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作。就施工中存在的問題及時(shí)組織召開現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，進(jìn)行通報(bào);

　　4)工程部督促檢查承建商質(zhì)量保證體系和安全保證體系的落實(shí)情況;

　　5)施工進(jìn)度控制。工程部根據(jù)公司主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表編制精裝修工程施工控制計(jì)劃，并落實(shí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的控制措施。

　　6)工程部應(yīng)定期檢查監(jiān)理單位對(duì)裝飾材料(特別是甲供料)和施工過程的質(zhì)量控制工作，要求監(jiān)理加大精裝修房的監(jiān)理力度，加強(qiáng)過程控制，派專人負(fù)責(zé)裝飾裝修工程監(jiān)理，使精裝修房的施工過程始終處于受控狀態(tài);

　　7)重點(diǎn)加強(qiáng)成品保護(hù)工作。貫徹誰施工誰負(fù)責(zé)的原則.對(duì)易受污染和損害的部位及產(chǎn)品應(yīng)事先采取妥善的保護(hù)方案，報(bào)監(jiān)理和工程部批準(zhǔn)后實(shí)施;實(shí)施過程中，監(jiān)理及工程部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)情況進(jìn)行檢查，對(duì)產(chǎn)品保護(hù)不利者應(yīng)按合同有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰;

　　8)為加強(qiáng)精裝修項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，工程部定期從監(jiān)理公司、施工單位的管理質(zhì)量即工作質(zhì)量、完成的工程質(zhì)量(實(shí)體質(zhì)量)和文明施工三個(gè)方面進(jìn)行檢查、考評(píng)。

　　3、材料/部品供貨

　　1)裝修單位根據(jù)工程進(jìn)度提出甲供材料供應(yīng)計(jì)劃，包括材料的種類、數(shù)量、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等，上報(bào)工程部;

　　2)工程部根據(jù)裝修單位提出的材料供應(yīng)計(jì)劃或自行編制的計(jì)劃，及時(shí)向造價(jià)部提交甲供材供應(yīng)計(jì)劃;

　　3)工程部會(huì)同監(jiān)理公司、裝修總包單位對(duì)材料供應(yīng)商的送達(dá)材料進(jìn)行驗(yàn)收，并直接轉(zhuǎn)交給總包單位進(jìn)行保管、使用。

　　4)對(duì)于分包項(xiàng)目，如樓梯、欄桿、廚柜、地板、設(shè)備(廚房設(shè)備、空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱等)，工程部應(yīng)根據(jù)裝修進(jìn)度及時(shí)通知進(jìn)場(chǎng)施工、安裝;安裝后應(yīng)做好驗(yàn)收，合格后實(shí)施成品保護(hù)。

　　4、精裝修現(xiàn)場(chǎng)檢查

　　1)工程部每月對(duì)在建精裝修項(xiàng)目進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容分三個(gè)方面：工作質(zhì)量、實(shí)體質(zhì)量、安全文明。

　　2)月度檢查完成后一周內(nèi)，工程部負(fù)責(zé)編制《精裝修工程管理檢查報(bào)告》，提出建議措施并跟蹤落實(shí)情況;

　　3)工程部在月度工作例會(huì)上對(duì)檢查情況進(jìn)行綜述，總結(jié)發(fā)現(xiàn)的共性問題以及不同施工階段存在的質(zhì)量問題，提出管理重點(diǎn)和改進(jìn)意見。

　　5、精裝修整改：對(duì)精裝修初步驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行整改。

　　1)裝修總包、各分包單位接到精裝修初步驗(yàn)收整改通知書后安排整改人員進(jìn)行整改，整改完成后提請(qǐng)監(jiān)理公司及工程部驗(yàn)收;

　　2)監(jiān)理公司和工程部對(duì)整改情況應(yīng)對(duì)照整改通知書的要求進(jìn)行驗(yàn)收，戶內(nèi)部分應(yīng)逐戶進(jìn)行驗(yàn)收;涉及土建工程的應(yīng)通知工程部參與驗(yàn)收;

　　6、精裝修竣工驗(yàn)收：當(dāng)經(jīng)過精裝修初步驗(yàn)收并整改完成后，通知當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門參加整體工程的竣工驗(yàn)收。

　　結(jié)束語：經(jīng)過幾年的探索與努力，我們的管理模式經(jīng)歷了從無到有、從討論到實(shí)際的各階段，還將不斷地總結(jié)與完善，我們始終貫徹“充分協(xié)同、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、管理創(chuàng)新、品質(zhì)提高”的思想，按照“從源頭抓起，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管控，從樣板抓起，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)管控，從細(xì)節(jié)抓起，加強(qiáng)過程管控”的工作思想繼續(xù)實(shí)踐。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1] .胡振華.建筑項(xiàng)目管理[M].湖南人民出版社，2003版

　　[2] .岑書標(biāo).論建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量控制[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2010(20)

　　(作者單位：南京熊貓科技園開發(fā)有限公司)

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