1、前言

　　房地產開發是一項復雜的系統工程，要做到各環節緊密銜接、互相配合、協調發展，才能完成項目，并取得較好的經濟效益及社會效益、環境效益的統一。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目進行統一協調、組織管理。但在項目建設開發的過程會遇到各種各樣有待解決的問題，等我們去研究解決。

　　2、項目開發管理中存在的問題及分析

　　2.1 可研階段信息不全，盲目進行投資決策。

　　可行性研究是在決策前，進行技術經濟及財務分析，是開工前對工程項目的技術、經濟是否可行，進行全面的分析論證。如果可行性研究工作不夠重視，會給項目開發及銷售帶來不利，如空置住宅或商業面積較多;戶型單調或偏大影響銷售，或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計深度不夠，設計文件資料不全，施工期間設計變更較多等問題。

　　2.2 設計階段設計深度不夠。

　　設計階段是房地產開發整個過程中最為重要的階段，施工中會發現較多的設計問題，比如設計深度不夠，設計內容不夠詳細，設計資料不夠齊全，造成工程進度拖延，工期滯后，施工無法正常實施，個別工程從開工到竣工各個階段都發生設計變更，工程造價失控，給成本控制帶了很大的不利。設計過程中出現的問題主要表現在：缺乏合理的設計招標程序，設計對項目投資控制的重要性不夠重視，設計監理缺失，文檔資料缺乏制度化、規范化管理等等。

　　2.3 項目實施過程中管理不完善，導致項目進度、質量及成本控制的失控。

　　項目運行機制的不完善，導致項目管理的失控，如項目工程進度失控，造成交房時間延遲;房地產開發成本控制不力，各項費用過高及不可預見費用超出預期。專業工程師的專業管理能力有限，缺乏經驗，造成變更索賠項目較多，索賠金額較大。

　　2.4 項目策劃、銷售及融資工作的局限，導致項目運作成本過高。

　　如項目前期策劃、營銷及客服、融資與資金運用等等。融資手段及方式單調、渠道單一、資金運作計劃不周密，導致資金運作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理工作不到位導致房地產交易過程中，客戶投拆糾紛不斷。

　　2.5 物業服務不到位，對房地產開發企業來講物業服務管理就是售后服務，物業管理是我國房地產企業在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現在：未能積極處理售買雙方的關系，售后維修不及時，配套設施不到位，服務質量未跟上等。

　　3、項目開發過程中解決問題的辦法

　　3.1 加強項目前期開發管理

　　項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

　　3.2 重視項目規劃設計

　　擬建項目經過決策立項后，設計就成為項目開發建設的重中之重，設計深度及質量直接影響著開發建設進度質量、工程成本、投資的回報和效益以及市場銷售。設計應以市場需求為目標，立足于產品定位，從安全、功能、標準和經濟方面全主位權衡。充分考慮地域特征、戶型結構、建筑面積、建筑風格、小區環境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、目標客戶承受能力等各個方面因素，確定一個合理的設計方案。

　　這期間做好兩個方面的工作：一方面，要加強與設計單位的溝通。房產公司設計人員應在整個設計過程中與設計單位的主要設計人員進行密切的深層次的溝通和研究，讓主要設計人員充分了解并領悟項目產品開發定位的想法和思路，掌握項目開發意圖和主要目的;另一方面，重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段，因此項目管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，達到設計深度和要求，并要充分考慮各種浮動因素，避免在施工過程中遇到設計不合理再來調整，進行設計變更。

　　3.3 房地產項目開發的過程控制

　　項目控制技術一般包括：質量控制、成本控制、安全、進度四方面的內容。這里主要談下質量管理和成本控制的具體措施。

　　3.3.1 質量管理

　　質量是至關重要的。做到重視事前質量策劃，明確質量目標。所謂質量策劃，就是制定質量目標并規定必要的運行過程和相關資源以實現質量目標。傳統的項目質量管理，都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質量，不再是不出錯，而是在有限的資金使用下，達到最好的使用標準和最好的產品質量。制定了好的標準也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎。其次，以人為本，加強崗位技能培訓，提高全員質量意識。最后，完善質量管理體系，建立健全完善的質量管理制度，加強過程檢驗。

　　3.3.2 成本控制

　　成本控制具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強現金管理，制定合理的現金使用計劃，壓縮現金庫存與現金的使用量。其次，要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業壞賬損失風險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業決策層進行開發項目決策的依據，也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據;再次，設計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設計單位投標，第二，實行設計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現場簽證管理。現場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。

　　3.4 完善項目后期管理

　　3.4.1項目物業管理。提供良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象、促進市場銷售速度，有利于維護房屋購買者的利益，確實達到物業保值增值的目的。積極與物業管理公司溝通，和物業公司簽訂前期物業合同，合同里約定物業費用及前期物業服務的范圍內容、職責、任務，以及物業管理所需配備的設備以及管理用房等等。

　　3.4.2營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，開發商要對項目定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產品市場定位;其次，加強產品市場推廣;通過前期市場調研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在銷售過程中隨著市場的變化不斷調整營銷方案，及時推出新穎有效的推廣方案，來吸引客戶。轉

　　4、結語

　　本文結合現行房地產開發建設程序，提出了房地產開發企業在對項目管理中存在的問題，對項目開發實施前、開發建設過程中、市場營銷及交付使用的各階段的項目管理內容及工作進行了研究、分析、總結，并提出了一些可行性的建議，以期提高房地產開發商的項目管理水平。